Qui està realment darrere dels pisos que es lloguen a Espanya? La resposta és força més complexa que la divisió habitual entre petits propietaris i grans fons d'inversió. Les últimes dades del Banco de España, elaborades a partir d'informació de l'Agència Tributària corresponent a 2024, mostren un mercat en què predominen numèricament els particulars amb una sola vivenda arrendada, tot i que gairebé la meitat del parc que posseeixen les persones físiques ja està en mans de propietaris amb dos o més immobles en lloguer.
Entre els arrendadors particulars, el 76,1% té una única vivenda en lloguer, però aquest enorme grup reuneix el 50,7% dels pisos arrendats propietat de persones físiques. El 15% posseeix dues vivendes i concentra un altre 21,8% del parc; un 7,5% disposa d'entre tres i cinc i controla el 18,9%; els propietaris de sis a deu representen només el 1,2%, tot i que agrupen el 6,2% de les vivendes. A l'extrem superior, només el 0,2% dels propietaris particulars té onze o més immobles llogats, que equivalen al 2,4% del parc analitzat pel supervisor.
Tres de cada quatre propietaris particulars tenen un sol pis llogat
La estadística permet desmuntar dues simplificacions oposades. No és correcte descriure tot el lloguer espanyol com un mercat controlat per grans fons, però tampoc afirmar que pràcticament totes les vivendes estan en mans de famílies amb un únic pis addicional. Tres de cada quatre arrendadors particulars només lloguen una vivenda, però pràcticament una de cada dues cases arrendades per persones físiques pertany ja a algú que té més d'una al mercat.
Una radiografia elaborada per EsadeEcPol a partir del Panell de Llars arriba a una imatge semblant, tot i que utilitza criteris lleugerament diferents. La seva anàlisi calcula que al voltant del 46,6% del lloguer residencial en mans de persones físiques pertany a llars que arrenden una sola vivenda i situa en el 13,7% el parc controlat per llars amb cinc o més immobles residencials llogats. Amb deu o més, el pes es redueix fins aproximadament el 3,6%.
Les diferències entre estudis no signifiquen necessàriament que un d'ells sigui incorrecte. Canvien la font, l'any i, sobretot, les regles utilitzades per decidir quins immobles i propietaris s'inclouen. Per això resulta fonamental conèixer quin univers està mesurant cada xifra abans de concloure qui controla el mercat.
Són famílies de classe mitjana?
Una altra qüestió diferent és el perfil econòmic d'aquests propietaris. Definir una llar com a "classe mitjana" únicament perquè lloga un habitatge pot resultar enganyós, ja que no existeix una definició única de classe mitjana i els ingressos dels arrendadors són, de mitjana, clarament superiors als dels inquilins.
Un estudi del Ministeri de Consum i el CSIC situa la renda mediana anual dels llars que lloguen un sol habitatge en 50.959 euros, davant dels 32.120 euros dels qui són propietaris únicament de l'habitatge en què resideixen i els 21.335 euros dels llars inquilins. Per a qui lloga dues o més vivendes, la renda mediana puja fins a 80.375 euros anuals.
Un altre anàlisi, elaborat per l'Observatori del Lloguer, dibuixa un perfil majoritàriament allunyat del gran inversor institucional. El 72,6% dels arrendadors viu en un habitatge propi ja pagat, un altre 19,5% manté hipoteca i al voltant de tres de cada quatre resideixen en zones urbanes classificades com de classe mitjana. En aquests llars, la principal font d'ingressos són les pensions contributives en el 46,6% dels casos i els salaris per compte aliè en un altre 40%; l'estudi calcula uns ingressos mitjans mensuals d'aproximadament 3.176 euros per llar.
El lloguer també és una font de patrimoni
La gran diferència entre propietaris i inquilins apareix quan, a més dels ingressos, s'observa la riquesa acumulada. L'estudi de Consum i CSIC calcula que una llar inquilina té una riquesa neta mediana de 2.217 euros, davant dels 193.919 euros dels propietaris del seu habitatge habitual. En el cas de qui té un habitatge llogat a tercers, el patrimoni mediana ascendeix a 407.975 euros.
L'Enquesta Financera de les Famílies del Banc d'Espanya ajuda a entendre l'origen d'aquesta bretxa. A finals de 2024, el 45,3% dels llars espanyols posseïa algun immoble diferent del seu habitatge principal i el 33,7% tenia específicament un altre habitatge. La probabilitat de disposar de propietats addicionals augmenta conforme creixen la renda i la riquesa de la llar.
Això no significa que totes aquestes segones vivendes estiguin llogades: poden ser residències vacacionals, immobles heretats, habitatges cedits a familiars o propietats buides. Però reflecteix fins a quin punt el maó continua sent una de les principals formes d'estalvi i inversió de les famílies espanyoles.
La xifra canvia si entren empreses i fons
Aquí apareix un altre matís fonamental. La dada del 50,7% del Banc d'Espanya es refereix exclusivament a habitatges de lloguer habitual propietat de persones físiques. No vol dir que els petits propietaris amb un únic pis controlin la meitat de tot el mercat espanyol.
Quan s'incorporen els habitatges pertanyents a empreses, fons, administracions públiques i particulars amb diverses propietats, la fotografia canvia. Un informe de Consum elaborat amb el CSIC calcula que els particulars amb un sol habitatge llogat representen aproximadament el 39% del parc total de lloguer, mentre que el 61% restant correspon a propietaris amb dos o més habitatges, persones jurídiques i entitats públiques. Entre els particulars exclusivament, l'estudi estima que un 52,8% del parc està en mans de multiarrendadors.
Part de l'aparent contradicció entre ambdues xifres procedeix precisament d'aquí. Una estadística pregunta com es distribueixen els pisos que pertanyen a persones físiques; l'altra intenta reconstruir el conjunt del mercat incorporant també els habitatges de societats i del sector públic.
Les empreses pesen menys en nombre, però estan més concentrades
Les societats privades tampoc dominen per si soles el parc residencial espanyol. Les últimes dades catastrals disponibles comptabilitzen una mica més de 1,07 milions d'habitatges propietat d'empreses, aproximadament el 4% del parc nacional fora del País Basc i Navarra. No totes estan llogades, però el Banc d'Espanya estima que les persones jurídiques representen al voltant del 8% del mercat del lloguer residencial.
La diferència està en la concentració. Dins de les empreses propietàries, un grup relativament petit acumula una part molt significativa dels immobles: al voltant del 5% de les societats posseeix més de la meitat dels habitatges que estan a nom d'empreses. És una estructura molt distinta de l'observada entre les persones físiques, on predominen àmpliament els propietaris amb un o dos habitatges.
Un mercat entre el petit propietari i el multipropietari
La radiografia final s'allunya així dels dos extrems que solen dominar el debat sobre habitatge. El petit propietari continua sent el perfil més freqüent, però comptar persones no equival a comptar pisos: el 76,1% dels arrendadors particulars té un sola vivenda llogada, tot i que controla únicament una mica més de la meitat del parc en mans de particulars. La resta està distribuïda principalment entre propietaris de dos a cinc vivendes, mentre que els grans tenidors particulars tenen un pes molt menor.
També hi ha una diferència econòmica clara entre qui lloga i qui cobra un lloguer. Les dades disponibles mostren que els llars arrendadors disposen de més ingressos i, sobretot, de molt més patrimoni que els inquilins, tot i que dins dels propietaris conviuen perfils molt diferents: pensionistes amb un pis heretat, famílies amb una segona vivenda, inversors amb diverses propietats i grans societats.
Aquesta diversitat és una de les dificultats de qualsevol política que pretengui intervenir sobre el lloguer. Espanya no té un mercat dominat exclusivament per grans fons, però tampoc un compost únicament per petits estalviadors amb una vivenda addicional. Entre ambdós extrems es troba bona part del parc: milers de llars amb dues, tres o diverses vivendes la importància de les quals augmenta considerablement quan, en lloc de comptar propietaris, es compten les cases que realment surten al mercat.