¿Quién está realmente detrás de los pisos que se alquilan en España? La respuesta es bastante más compleja que la división habitual entre pequeños propietarios y grandes fondos de inversión. Los últimos datos del Banco de España, elaborados a partir de información de la Agencia Tributaria correspondiente a 2024, muestran un mercado en el que predominan numéricamente los particulares con una sola vivienda arrendada, aunque casi la mitad del parque que poseen las personas físicas ya está en manos de propietarios con dos o más inmuebles en alquiler.
Entre los arrendadores particulares, el 76,1% tiene una única vivienda en alquiler, pero ese enorme grupo reúne el 50,7% de los pisos arrendados propiedad de personas físicas. El 15% posee dos viviendas y concentra otro 21,8% del parque; un 7,5% dispone de entre tres y cinco y controla el 18,9%; los propietarios de seis a diez representan apenas el 1,2%, aunque agrupan el 6,2% de las viviendas. En el extremo superior, solo el 0,2% de los caseros particulares tiene once o más inmuebles alquilados, que equivalen al 2,4% del parque analizado por el supervisor.
Tres de cada cuatro caseros particulares tienen un solo piso alquilado
La estadística permite desmontar dos simplificaciones opuestas. No es correcto describir todo el alquiler español como un mercado controlado por grandes fondos, pero tampoco afirmar que prácticamente todas las viviendas están en manos de familias con un único piso adicional. Tres de cada cuatro arrendadores particulares solo alquilan una vivienda, pero prácticamente una de cada dos casas arrendadas por personas físicas pertenece ya a alguien que tiene más de una en el mercado.
Una radiografía elaborada por EsadeEcPol a partir del Panel de Hogares llega a una imagen semejante, aunque utiliza criterios ligeramente diferentes. Su análisis calcula que alrededor del 46,6% del alquiler residencial en manos de personas físicas pertenece a hogares que arriendan una sola vivienda y sitúa en el 13,7% el parque controlado por hogares con cinco o más inmuebles residenciales alquilados. Con diez o más, el peso se reduce hasta aproximadamente el 3,6%.
Las diferencias entre estudios no significan necesariamente que uno de ellos sea incorrecto. Cambian la fuente, el año y, sobre todo, las reglas utilizadas para decidir qué inmuebles y propietarios se incluyen. Por eso resulta fundamental conocer qué universo está midiendo cada cifra antes de concluir quién controla el mercado.
¿Son familias de clase media?
Otra cuestión distinta es el perfil económico de esos propietarios. Definir a un hogar como "clase media" únicamente porque alquila una vivienda puede resultar engañoso, ya que no existe una definición única de clase media y los ingresos de los arrendadores son, de media, claramente superiores a los de los inquilinos.
Un estudio del Ministerio de Consumo y el CSIC sitúa la renta mediana anual de los hogares que alquilan una sola vivienda en 50.959 euros, frente a los 32.120 euros de quienes son propietarios únicamente de la vivienda en la que residen y los 21.335 euros de los hogares inquilinos. Para quienes alquilan dos o más viviendas, la renta mediana sube hasta 80.375 euros anuales.
Otro análisis, elaborado por el Observatorio del Alquiler, dibuja un perfil mayoritariamente alejado del gran inversor institucional. El 72,6% de los arrendadores vive en una vivienda propia ya pagada, otro 19,5% mantiene hipoteca y alrededor de tres de cada cuatro residen en zonas urbanas clasificadas como de clase media. En estos hogares, la principal fuente de ingresos son las pensiones contributivas en el 46,6% de los casos y los salarios por cuenta ajena en otro 40%; el estudio calcula unos ingresos medios mensuales de aproximadamente 3.176 euros por hogar.
El alquiler también es una fuente de patrimonio
La gran diferencia entre propietarios e inquilinos aparece cuando, además de los ingresos, se observa la riqueza acumulada. El estudio de Consumo y CSIC calcula que un hogar inquilino tiene una riqueza neta mediana de 2.217 euros, frente a los 193.919 euros de los propietarios de su vivienda habitual. En el caso de quienes tienen una vivienda alquilada a terceros, el patrimonio mediano asciende a 407.975 euros.
La Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España ayuda a entender el origen de esta brecha. A finales de 2024, el 45,3% de los hogares españoles poseía algún inmueble distinto de su vivienda principal y el 33,7% tenía específicamente otra vivienda. La probabilidad de disponer de propiedades adicionales aumenta conforme crecen la renta y la riqueza del hogar.
Esto no significa que todas esas segundas viviendas estén alquiladas: pueden ser residencias vacacionales, inmuebles heredados, viviendas cedidas a familiares o propiedades vacías. Pero refleja hasta qué punto el ladrillo continúa siendo una de las principales formas de ahorro e inversión de las familias españolas.
La cifra cambia si entran empresas y fondos
Aquí aparece otro matiz fundamental. El dato del 50,7% del Banco de España se refiere exclusivamente a viviendas de alquiler habitual propiedad de personas físicas. No quiere decir que los pequeños caseros con un único piso controlen la mitad de todo el mercado español.
Cuando se incorporan las viviendas pertenecientes a empresas, fondos, administraciones públicas y particulares con varias propiedades, la fotografía cambia. Un informe de Consumo elaborado con el CSIC calcula que los particulares con una sola vivienda alquilada representan aproximadamente el 39% del parque total de alquiler, mientras el 61% restante corresponde a propietarios con dos o más viviendas, personas jurídicas y entidades públicas. Entre los particulares exclusivamente, el estudio estima que un 52,8% del parque está en manos de multiarrendadores.
Parte de la aparente contradicción entre ambas cifras procede precisamente de ahí. Una estadística pregunta cómo se distribuyen los pisos que pertenecen a personas físicas; la otra intenta reconstruir el conjunto del mercado incorporando también las viviendas de sociedades y del sector público.
Las empresas pesan menos en número, pero están más concentradas
Las sociedades privadas tampoco dominan por sí solas el parque residencial español. Los últimos datos catastrales disponibles contabilizan algo más de 1,07 millones de viviendas propiedad de empresas, aproximadamente el 4% del parque nacional fuera de País Vasco y Navarra. No todas están alquiladas, pero el Banco de España estima que las personas jurídicas representan alrededor del 8% del mercado del alquiler residencial.
La diferencia está en la concentración. Dentro de las empresas propietarias, un grupo relativamente pequeño acumula una parte muy significativa de los inmuebles: alrededor del 5% de las sociedades posee más de la mitad de las viviendas que están a nombre de empresas. Es una estructura muy distinta de la observada entre las personas físicas, donde predominan ampliamente los propietarios con una o dos viviendas.
Un mercado entre el pequeño casero y el multipropietario
La radiografía final se aleja así de los dos extremos que suelen dominar el debate sobre vivienda. El pequeño propietario sigue siendo el perfil más frecuente, pero contar personas no equivale a contar pisos: el 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada, aunque controla únicamente algo más de la mitad del parque en manos de particulares. El resto está distribuido principalmente entre propietarios de dos a cinco viviendas, mientras los grandes tenedores particulares tienen un peso mucho menor.
También hay una diferencia económica clara entre quien alquila y quien cobra un alquiler. Los datos disponibles muestran que los hogares arrendadores disponen de mayores ingresos y, sobre todo, de mucho más patrimonio que los inquilinos, aunque dentro de los propietarios convivan perfiles muy diferentes: pensionistas con un piso heredado, familias con una segunda vivienda, inversores con varias propiedades y grandes sociedades.
Esa diversidad es una de las dificultades de cualquier política que pretenda intervenir sobre el alquiler. España no tiene un mercado dominado exclusivamente por grandes fondos, pero tampoco uno compuesto únicamente por pequeños ahorradores con una vivienda adicional. Entre ambos extremos se encuentra buena parte del parque: miles de hogares con dos, tres o varias viviendas cuya importancia aumenta considerablemente cuando, en lugar de contar propietarios, se cuentan las casas que realmente salen al mercado.