Trouver un logement, négocier le prix et remettre un acompte peut sembler être l'étape préalable logique à la conclusion d'une vente, mais signer un acompte sans vérifier au préalable la situation juridique, économique et physique du bien peut finir par transformer une bonne opportunité en un problème de milliers d'euros.
Le contrat d'acompte n'est pas obligatoire. Cependant, le Conseil Général du Notariat rappelle que, une fois signé, c'est un contrat valide et engage les parties aux termes convenus. Selon le type d'acompte convenu, un acheteur qui se rétracte peut perdre le montant versé et un vendeur qui ne respecte pas peut être contraint de le rembourser en double.
C'est pourquoi, avant de remettre le pourcentage habituel du prix comme acompte, il convient de réaliser au moins dix vérifications fondamentales.
Tout d'abord, vérifier qui vend réellement le logement
La première question semble évidente, mais elle est essentielle : il faut vérifier que celui qui signe l'acompte a la capacité de vendre le bien.
Si c'est un logement de seconde main, les propriétaires concernés doivent intervenir. Le Notariat avertit, en outre, des situations où l'intervention des deux membres d'un couple peut être nécessaire, comme pour certains biens communs ou lorsque le bien constitue le domicile conjugal.
Si une autre personne signe au nom du propriétaire, elle devra disposer de pouvoirs suffisants. Et si le logement appartient à plusieurs titulaires par héritage, divorce ou copropriété, il ne suffit pas que l'un d'eux décide de vendre de son propre chef s'il n'a pas les pouvoirs pour le faire.
La note simple peut révéler des hypothèques, des saisies ou des usufruits
La deuxième vérification devrait être de demander une note simple actualisée du Registre de la Propriété.
Ce document permet de connaître qui figure comme titulaire et quels droits ou charges sont inscrits sur le bien. Il peut révéler des hypothèques en cours, des saisies, des usufruits, des servitudes ou d'autres limitations qui n'apparaissent pas lors d'une simple visite au logement. Le Collège des Registrateurs indique que la note simple reflète la situation juridique, la titularité et les charges existantes au moment de son émission.
Qu'une hypothèque apparaisse ne signifie pas nécessairement que le logement ne peut pas être acheté. Il est fréquent que le vendeur utilise une partie du prix pour l'annuler. L'important est que les arras établissent clairement comment et quand la charge devra être éliminée, plutôt que de la découvrir après avoir remis l'acompte.
Enregistrement et Cadastre devraient raconter la même histoire
La troisième vérification consiste à comparer les informations cadastrales avec la réalité physique et les données du Cadastre.
Les informations cadastrales incluent des éléments tels que la localisation, la référence cadastrale, la superficie, l'usage, l'ancienneté et d'autres données physiques et économiques du bien. La certification descriptive et graphique incorpore en outre la représentation de la propriété.
Il convient de prêter une attention particulière lorsque les mètres annoncés par l'agence immobilière ne coïncident pas avec ceux qui apparaissent documentalement, il existe une terrasse intégrée au logement, un patio a été fermé, un débarras a été joint ou des agrandissements ont été réalisés. Une réforme visible peut ne pas être régularisée.
La divergence n'implique pas toujours un problème grave, mais elle doit être clarifiée avant de fixer définitivement le prix et de signer.
L'IBI importe aussi à l'acheteur
La quatrième révision consiste à vérifier que l'Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) est à jour.
Il ne suffit pas d'accepter verbalement que le vendeur affirme l'avoir payé. Il est recommandé de demander les derniers justificatifs et de vérifier s'il existe des montants en attente.
La Loi Régulatrice des Finances Locales stipule que, lorsque la titularité change, le bien est affecté au paiement des dettes d'IBI en cours légalement prévues. Les notaires doivent demander des informations et avertir sur ces dettes lors de la transmission.
Par conséquent, découvrir après l'achat des reçus impayés peut générer des complications qui auraient pu être évitées par une vérification préalable.
Communauté et charges : la dépense qui peut apparaître après l'achat
La cinquième vérification concerne la communauté de propriétaires. Il faut savoir non seulement si le vendeur est à jour avec les cotisations ordinaires, mais aussi s'il existe des charges extraordinaires approuvées ou de grands travaux prévus.
Ce point est particulièrement important car la Loi sur la Propriété Horizontale stipule que le logement lui-même répond de certaines dettes communautaires de l'ancien propriétaire correspondant à l'année en cours et aux trois années civiles précédentes.
Dans l'acte, le vendeur doit déclarer s'il est à jour et fournir un certificat de dettes avec la communauté, sauf si l'acheteur l'en exonère expressément. Renoncer à ce certificat sans savoir exactement pourquoi peut être une mauvaise décision.
Mais être "à jour" ne résout pas tout. Il convient également de demander les derniers procès-verbaux de la communauté pour savoir si le changement de l'ascenseur, la réhabilitation de la façade, la réparation de la toiture ou l'exécution de travaux d'efficacité énergétique qui pourraient entraîner une charge importante ont déjà été approuvés. Le Notariat lui-même recommande de vérifier les cotisations et les futures charges approuvées avant d'acheter.
Vérifier que le logement est légal du point de vue urbanistique
La sixième vérification consiste à enquêter sur la situation urbanistique du bien, surtout lorsqu'il y a des rénovations, des logements anciens, des chalets, des rez-de-chaussée transformés en logements ou des propriétés situées sur des terrains avec des circonstances spéciales.
Il peut être nécessaire de vérifier les licences, les déclarations responsables, les éventuels dossiers urbanistiques et, selon le territoire et le bien, la licence ou le titre habilitant d'occupation.
Il doit également être vérifié s'il s'agit d'un logement protégé. Les VPO peuvent être soumises à des limitations de prix, de transmission ou à des exigences qui conditionnent l'opération. Le Conseil Général du Notariat recommande de consulter l'organe autonome compétent lorsqu'il existe cette possibilité.
Une pièce ajoutée, une terrasse fermée ou un garage transformé en logement peuvent apparemment augmenter la valeur du bien, mais la question pertinente avant de payer pour eux est si ces modifications sont légales et correctement documentées.
ITE, IEE et grands travaux en attente de l'immeuble
La septième vérification concerne particulièrement ceux qui achètent dans des immeubles anciens : il faut vérifier l'Inspection Technique de l'Immeuble (ITE), le Rapport d'Évaluation de l'Immeuble (IEE) ou le document équivalent établi par la communauté autonome ou la municipalité.
Ces rapports peuvent contenir des informations sur des problèmes de conservation, de structure, de façade, de toiture, d'accessibilité ou d'efficacité énergétique et, surtout, révéler des défauts qui obligeront à réaliser des travaux par la suite.
La réglementation nationale prévoit que les propriétaires de certains immeubles résidentiels collectifs puissent être tenus de justifier leur état de conservation, d'accessibilité et d'efficacité énergétique, bien que le régime concret des inspections dépende également de la réglementation autonome et municipale.
Un logement rénové de l'intérieur peut sembler attrayant tandis que l'immeuble nécessite une intervention structurelle de dizaines de milliers d'euros que la communauté devra ensuite assumer.
Une visite ne suffit pas pour détecter tous les défauts
La huitième vérification consiste à étudier l'état physique réel du logement et ne pas se limiter à vérifier que la cuisine ou la salle de bain semblent neuves.
Humidité, fissures, installations électriques anciennes, tuyaux détériorés, problèmes d'isolation, fenêtres défectueuses ou rénovations mal exécutées peuvent générer un coût bien supérieur à celui attendu.
Dans un achat important, surtout lorsque le bien a de nombreuses années ou qu'il existe des signes suspects, il peut être raisonnable d'effectuer une seconde visite accompagné d'un architecte, architecte technique ou autre professionnel compétent.
Il est également conseillé de photographier et de laisser documentés les éléments qui font partie de la vente. Si l'opération inclut des appareils électroménagers, des meubles, la climatisation ou d'autres équipements, il est préférable que les arrhes ou le contrat ultérieur indiquent expressément ce qui reste dans le logement.
Demander le certificat énergétique et calculer ce que coûtera vivre là-bas
La neuvième vérification est de demander le certificat de performance énergétique.
Dans la vente d'un bâtiment existant ou d'une partie de celui-ci, le vendeur doit fournir une copie du certificat dûment enregistré et l'étiquette énergétique doit être annexée au contrat.
Il ne devrait pas être considéré comme un simple document bureaucratique. Un logement avec une mauvaise isolation, des fenêtres défectueuses ou des systèmes peu efficaces peut impliquer des factures de chauffage et de climatisation nettement supérieures pendant des années.
Il est utile de demander également des informations sur les consommations antérieures et de vérifier l'état des fournitures d'eau, d'électricité et de gaz, surtout si elles sont inactives depuis un certain temps.
Les arrhes doivent protéger l'acheteur, ne pas se limiter à fixer un signal
La dixième vérification est probablement la plus importante : lire et négocier le propre contrat d'arrhes avant de le signer.
Le document devrait identifier sans ambiguïté le bien, ses annexes — garage ou débarras, par exemple —, vendeurs et acheteurs, prix total, montant versé, délai pour la signature et conséquences du non-respect.
Il est également conseillé de spécifier ce qui se passera avec les charges existantes, qui doit les annuler, comment certains frais seront répartis et dans quel état le logement doit être remis.
Et il existe une question particulièrement délicate pour ceux qui ont besoin de financement : l'obtention d'un prêt hypothécaire n'annule pas automatiquement des arrhes. Si l'acheteur veut récupérer le dépôt en cas de refus de prêt par la banque, il doit négocier une condition expresse liant l'opération à l'obtention de financement dans des termes déterminés. Sinon, il peut se retrouver obligé d'acheter même si finalement aucune banque ne lui accorde l'argent.
Le Notariat rappelle que les arrhes pénales permettent à l'acheteur de se désister en perdant ce qui a été remis et obligent le vendeur qui se désiste à rembourser le double, à condition que cette modalité ait été effectivement convenue. Tous les contrats appelés "arrhes" ne produisent pas automatiquement ces conséquences, il est donc fondamental de vérifier ce qui est signé.
Signer après avoir vérifié, ne pas vérifier après avoir signé
L'erreur principale consiste à traiter les arrhes comme une simple réservation. Ce ne sont pas nécessairement : elles peuvent constituer un engagement contractuel très pertinent et remettre plusieurs milliers ou dizaines de milliers d'euros avant de vérifier la documentation réduit considérablement la marge de l'acheteur si un problème apparaît par la suite.
Avant de signer, dix questions devraient être raisonnablement claires : qui vend, ce que dit le Registre, si le Registre et le Cadastre coïncident, s'il existe des dettes de taxe foncière, quelle est la situation avec la communauté et ses charges, si le logement est urbanistiquement légal, comment est le bâtiment, quels défauts physiques présente-t-il, quelle est sa situation énergétique et quelles conditions exactes sont stipulées dans les arrhes.
Une note simple ou une inspection technique coûtent très peu par rapport au prix d'un logement. Et, surtout face à des opérations complexes, vérifier le contrat avec un notaire ou un professionnel spécialisé avant de remettre l'argent peut éviter que l'acheteur découvre les charges quand il est déjà trop tard pour partir sans perdre le dépôt.