Trovare un'abitazione, negoziare il prezzo e consegnare un deposito può sembrare il passo logico precedente alla chiusura di una compravendita, ma firmare un contratto di caparra senza prima verificare la situazione giuridica, economica e fisica dell'immobile può finire per trasformare una buona opportunità in un problema di migliaia di euro.
Il contratto di caparra non è obbligatorio. Tuttavia, il Consiglio Generale del Notariato ricorda che, una volta firmato, è un contratto valido e obbliga le parti nei termini concordati. A seconda del tipo di caparra concordato, un acquirente che si tira indietro può perdere la somma versata e un venditore che non rispetta può essere costretto a restituirla per il doppio.
Per questo motivo, prima di consegnare la consueta percentuale del prezzo come deposito, è opportuno effettuare almeno dieci controlli fondamentali.
Prima, verificare chi vende realmente l'abitazione
La prima questione sembra evidente, ma risulta essenziale: bisogna verificare che chi firma la caparra abbia la capacità di vendere l'immobile.
Se si tratta di un'abitazione di seconda mano, devono intervenire i proprietari corrispondenti. Il Notariato avverte, inoltre, di situazioni in cui può essere necessaria l'intervento di entrambi i membri di una coppia, come determinati beni comuni o quando l'immobile costituisce la residenza coniugale.
Se firma un'altra persona per conto del proprietario, dovrà avere poteri sufficienti. E se l'abitazione appartiene a più titolari per una eredità, un divorzio o una comproprietà, non basta che uno di essi decida di vendere per conto suo se non ha le facoltà per farlo.
La nota semplice può rivelare ipoteche, pignoramenti o usufrutti
Il secondo controllo dovrebbe essere richiedere una nota semplice aggiornata del Registro della Proprietà.
Questo documento consente di conoscere chi figura come titolare e quali diritti o oneri sono iscritti sull'immobile. Può rivelare ipoteche pendenti, pignoramenti, usufrutti, servitù o altre limitazioni che non compaiono durante una semplice visita all'abitazione. Il Collegio dei Registratori segnala che la nota semplice riflette la situazione giuridica, la titolarità e gli oneri esistenti al momento della sua emissione.
Che compaia un'ipoteca non significa necessariamente che l'abitazione non possa essere acquistata. È frequente che il venditore utilizzi parte del prezzo per estinguerla. L'importante è che le caparre stabiliscano chiaramente come e quando dovrà essere eliminato l'onere, invece di scoprirlo dopo aver consegnato il deposito.
Registro e Catasto dovrebbero raccontare la stessa storia
La terza verifica consiste nel confrontare le informazioni registrali con la realtà fisica e i dati del Catasto.
Le informazioni catastali includono elementi come localizzazione, riferimento catastale, superficie, uso, anzianità e altri dati fisici ed economici dell'immobile. La certificazione descrittiva e grafica incorpora inoltre la rappresentazione del fondo.
È opportuno prestare particolare attenzione quando i metri annunciati dall'agenzia immobiliare non coincidono con quelli che appaiono documentalmente, esiste una terrazza incorporata nell'abitazione, è stato chiuso un cortile, è stato unito un ripostiglio o sono state effettuate ampliamenti. Una ristrutturazione visibile potrebbe non essere regolarizzata.
La discrepanza non implica sempre un problema grave, ma deve essere chiarita prima di fissare definitivamente il prezzo e firmare.
L'IBI importa anche all'acquirente
La quarta revisione è verificare che l'Imposta sugli Immobili (IBI) sia in regola.
Non basta accettare verbalmente che il venditore assicura di averlo pagato. È consigliabile richiedere gli ultimi giustificativi e verificare se esistono importi pendenti.
La Legge Regolatrice delle Finanze Locali stabilisce che, quando cambia la titolarità, l'immobile è soggetto al pagamento dei debiti pendenti di IBI nei termini previsti legalmente. I notai devono richiedere informazioni e avvertire su questi debiti nella trasmissione.
Perciò, scoprire dopo l'acquisto ricevute non pagate può generare complicazioni che avrebbero potuto essere evitate con una verifica preventiva.
Comunità e spese straordinarie: la spesa che può apparire dopo l'acquisto
La quinta verifica si riferisce alla comunità di proprietari. È necessario sapere non solo se il venditore è in regola con le quote ordinarie, ma anche se ci sono spese straordinarie approvate o grandi lavori previsti.
Questo punto è particolarmente importante perché la Legge sulla Proprietà Orizzontale stabilisce che l'abitazione stessa risponde di determinati debiti comunitari del precedente proprietario relativi all'annualità in corso e ai tre anni naturali precedenti.
Nell'atto, il venditore deve dichiarare se è in regola e fornire un certificato di debiti con la comunità, a meno che l'acquirente non lo esoneri espressamente. Rinunciare a quel certificato senza sapere esattamente perché può essere una cattiva decisione.
Ma essere "in regola" non risolve tutto. È opportuno richiedere anche i verbali più recenti della comunità per sapere se è già stata approvata la sostituzione dell'ascensore, la riabilitazione della facciata, la riparazione del tetto o l'esecuzione di lavori di efficienza energetica che possano comportare una spesa importante. Lo stesso Notariato raccomanda di controllare le quote e le future spese approvate prima di acquistare.
Verificare che l'abitazione sia legale dal punto di vista urbanistico
La sesta verifica consiste nell'indagare la situazione urbanistica dell'immobile, specialmente quando ci sono ristrutturazioni, abitazioni antiche, villette, locali convertiti in abitazioni o proprietà situate su terreni con circostanze speciali.
Potrebbe essere necessario controllare licenze, dichiarazioni responsabili, possibili procedimenti urbanistici e, a seconda del territorio e dell'immobile, la licenza o titolo abilitante di occupazione.
Deve anche essere accertato se si tratta di una abitazione protetta. Le VPO possono essere soggette a limitazioni di prezzo, trasmissione o requisiti che condizionano l'operazione. Il Consiglio Generale del Notariato raccomanda di consultare l'organo autonomico competente quando esiste questa possibilità.
Una stanza aggiunta, una terrazza chiusa o un garage convertito in abitazione possono apparentemente aumentare il valore dell'immobile, ma la domanda rilevante prima di pagare per essi è se quelle modifiche siano legali e siano correttamente documentate.
ITE, IEE e grandi opere pendenti dell'edificio
La settima verifica riguarda in particolare chi acquista in edifici antichi: è necessario controllare l'Ispezione Tecnica dell'Edificio (ITE), il Rapporto di Valutazione dell'Edificio (IEE) o il documento equivalente stabilito dalla comunità autonoma o dal comune.
Questi rapporti possono contenere informazioni su problemi di conservazione, struttura, facciata, tetto, accessibilità o efficienza energetica e, soprattutto, rivelare deficienze che obbligheranno a eseguire lavori successivamente.
La normativa statale prevede che i proprietari di determinati edifici residenziali collettivi possano essere richiesti di attestare il loro stato di conservazione, accessibilità ed efficienza energetica, anche se il regime concreto delle ispezioni dipende anche dalla normativa autonoma e comunale.
Un'abitazione ristrutturata internamente può risultare attraente mentre l'edificio necessita di un intervento strutturale di decine di migliaia di euro che successivamente dovrà essere sostenuto dalla comunità.
Una visita non basta per rilevare tutti i difetti
L'ottava verifica consiste nello studiare lo stato fisico reale dell'abitazione e non limitarsi a controllare che la cucina o il bagno sembrino nuovi.
Umidità, crepe, impianti elettrici datati, tubazioni deteriorate, problemi di isolamento, finestre difettose o ristrutturazioni mal eseguite possono generare un costo molto superiore a quello previsto.
In un acquisto importante, specialmente quando l'immobile ha molti anni o ci sono segnali sospetti, può essere ragionevole effettuare una seconda visita accompagnati da un architetto, architetto tecnico o altro professionista competente.
È anche utile fotografare e documentare gli elementi che fanno parte della vendita. Se l'operazione include elettrodomestici, mobili, aria condizionata o altre attrezzature, è meglio che le caparre o il contratto successivo indichino espressamente cosa rimane nell'abitazione.
Richiedere il certificato energetico e calcolare quanto costerà vivere lì
La nona verifica è richiedere il certificato di efficienza energetica.
Nella compravendita di un edificio esistente o di una sua parte, il venditore deve fornire una copia del certificato debitamente registrato e l'etichetta energetica deve essere allegata al contratto.
Non dovrebbe essere considerato un semplice documento burocratico. Un'abitazione con cattivo isolamento, finestre difettose o sistemi poco efficienti può comportare bollette di riscaldamento e raffreddamento notevolmente superiori per anni.
È utile richiedere anche informazioni sui consumi precedenti e controllare lo stato delle forniture di acqua, elettricità e gas, specialmente se sono state disattivate da tempo.
Le caparre devono proteggere l'acquirente, non limitarsi a fissare un segnale
La decima verifica è probabilmente la più importante: leggere e negoziare il proprio contratto di caparra prima di firmarlo.
Il documento dovrebbe identificare senza ambiguità l'immobile, i suoi annessi —garage o ripostiglio, per esempio—, venditori e acquirenti, prezzo totale, somma versata, termine per la stipula e conseguenze dell'inadempimento.
È anche utile specificare cosa accadrà con i debiti esistenti, chi deve cancellarli, come saranno ripartite determinate spese e in che stato deve essere consegnata l'abitazione.
E esiste una questione particolarmente delicata per chi ha bisogno di finanziamenti: l'ottenimento di un mutuo non annulla automaticamente una caparra. Se l'acquirente desidera recuperare la caparra nel caso in cui la banca rifiuti il prestito, deve negoziare una condizione espressa che vincoli l'operazione all'ottenimento di finanziamenti a determinate condizioni. Altrimenti, potrebbe trovarsi obbligato ad acquistare anche se alla fine nessuna banca gli concede i soldi.
Il Notariato ricorda che le caparre penitenziali permettono all'acquirente di desistere perdendo quanto consegnato e obbligano il venditore che desiste a restituire il doppio, sempre che tale modalità sia stata effettivamente pattuita. Non tutti i contratti denominati "caparra" producono automaticamente tali conseguenze, per cui risulta fondamentale rivedere cosa si sta firmando.
Firmare dopo aver controllato, non controllare dopo aver firmato
Il principale errore consiste nel trattare le caparre come una semplice riserva. Non lo sono necessariamente: possono costituire un impegno contrattuale molto rilevante e consegnare diverse migliaia o decine di migliaia di euro prima di rivedere la documentazione riduce considerevolmente il margine dell'acquirente se successivamente si presenta un problema.
Prima di firmare dovrebbero essere ragionevolmente chiare dieci questioni: chi vende, cosa dice il Registro, se Registro e Catasto coincidono, se esistono debiti di IBI, qual è la situazione con la comunità e le sue spese straordinarie, se l'abitazione è urbanisticamente legale, com'è l'edificio, quali difetti fisici presenta, qual è la sua situazione energetica e quali condizioni esatte riportano le caparre.
Una nota semplice o un'ispezione tecnica costano molto poco rispetto al prezzo di un'abitazione. E, specialmente di fronte a operazioni complesse, rivedere il contratto con un notaio o un professionista specializzato prima di consegnare i soldi può evitare che l'acquirente scopra i vincoli quando è già troppo tardi per andarsene senza perdere la caparra.