El Gobierno prorrogará los contratos de alquiler hasta julio de 2028

El Consejo de Ministros es el órgano del Gobierno que decide colegiadamente cuándo utilizar la figura del real decreto-ley y aprueba su texto definitivo para su inmediata promulgación. La Constitución Española, en su artículo 86, habilita al Gobierno para dictar estas disposiciones legislativas provisionales en casos de extraordinaria y urgente necesidad, mientras que la Ley 50/1997, del Gobierno, precisa que los reales decretos-leyes son decisiones del Gobierno con forma de Real Decreto-ley acordado en Consejo de Ministros. Tras esa aprobación, la norma se expide como Real Decreto-ley del Rey y debe ser sometida de inmediato al control del Congreso de los Diputados. La competencia del Consejo de Ministros se sitúa, por tanto, en la fase de iniciativa, elaboración, decisión y remisión a las Cortes, bajo los límites materiales y el control parlamentario previstos en la Constitución.

Marco constitucional: habilitación y límites

El artículo 86 de la Constitución Española establece que:

• Solo el Gobierno puede dictar disposiciones legislativas provisionales con forma de reales decretos-ley.
• Solo puede hacerlo en “caso de extraordinaria y urgente necesidad”.
• Los decretos-leyes “no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades del Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general”.

En este marco, el Consejo de Ministros es el órgano del Gobierno que, como órgano colegiado, adopta la decisión de aprobar el real decreto-ley y su contenido concreto, respetando estos límites materiales.

Papel del Consejo de Ministros según la Ley del Gobierno

La Ley 50/1997, del Gobierno regula la posición y funcionamiento del Consejo de Ministros y la forma de sus decisiones. En particular, establece que:

• Las decisiones del Gobierno que aprueban las normas del artículo 86 de la Constitución revisten la forma de Reales Decretos-leyes.
• Se distinguen los “Reales Decretos acordados en Consejo de Ministros” y los “Acuerdos del Consejo de Ministros” para otras decisiones, lo que subraya que el Consejo es el núcleo decisor en materia normativa.

La propia Ley del Gobierno indica, además, que el Título III se dedica a las reglas de funcionamiento del Gobierno “con especial atención al Consejo de Ministros”, y que en el Título V se regula el ejercicio de la iniciativa legislativa del Gobierno, “comprendiendo dos fases principales en las que interviene el Consejo de Ministros, asumiendo la iniciativa legislativa, en un primer momento, y culminando con la aprobación del proyecto de ley”. Aunque ese pasaje se refiere a proyectos de ley, el esquema funcional es análogo para los reales decretos-ley: la decisión se concentra en el Consejo de Ministros.

Preparación interna y control dentro del Gobierno

Antes de llegar al Consejo de Ministros, la Ley del Gobierno atribuye un papel clave a órganos de apoyo:

• La Comisión General de Secretarios de Estado y Subsecretarios, que examina “todos los asuntos que vayan a someterse a aprobación del Consejo de Ministros”, salvo casos muy urgentes.
• El Secretariado del Gobierno, órgano de apoyo del Consejo, que asiste al Ministro-Secretario, remite convocatorias, custodia actas y “vela por la correcta y fiel publicación de las disposiciones y normas emanadas del Gobierno que deban insertarse en el Boletín Oficial del Estado”.

Estos órganos canalizan y coordinan la propuesta normativa antes de que el Consejo adopte la decisión política y jurídica de aprobar el real decreto-ley.

Firma del Rey y refrendo

La Ley del Gobierno atribuye al Secretariado del Gobierno “los trámites relativos a la sanción y promulgación real de las leyes aprobadas por las Cortes Generales y la expedición de los Reales Decretos”, así como la tramitación de los actos del Rey cuyo refrendo corresponde al Presidente del Gobierno. Aplicado a los reales decretos-ley, esto significa que:

• Tras la aprobación en Consejo de Ministros, el texto se expide como Real Decreto-ley, suscrito por el Rey.
• Ese acto se refrenda por el Presidente del Gobierno, en coherencia con el esquema general de responsabilidad política del Gobierno frente a las Cortes.

Relación inmediata con el Congreso de los Diputados

El artículo 86 CE también regula la fase parlamentaria inmediata, que condiciona la eficacia del real decreto-ley:

• Debe ser “inmediatamente sometido a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados” en el plazo máximo de treinta días desde su promulgación.
• El Congreso ha de pronunciarse expresamente sobre su convalidación o derogación en ese plazo, mediante un procedimiento “especial y sumario”.
• Durante dicho plazo, las Cortes pueden decidir tramitar el decreto-ley como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, lo que abre la puerta a su modificación mediante enmiendas.

En consecuencia, el Consejo de Ministros tiene la competencia para apreciar políticamente la concurrencia de la extraordinaria y urgente necesidad y aprobar el real decreto-ley, pero la permanencia de la norma en el ordenamiento depende de la decisión posterior y expresa del Congreso.

La prórroga extraordinaria de contratos de alquiler de vivienda habitual está regulada hoy, sobre todo, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras su reforma por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Existen dos grandes supuestos: prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad social y económica y prórrogas extraordinarias en zonas de mercado residencial tensionado. En ambos casos es imprescindible que el contrato sea de vivienda habitual sujeto a la LAU y que esté finalizando la prórroga obligatoria o la prórroga tácita. Además, la prórroga solo opera si el inquilino la solicita expresamente y cumple los requisitos específicos de cada modalidad.

1. Marco legal básico

Los requisitos se extraen principalmente del artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta ley, además, define conceptos clave como gran tenedor y zona de mercado residencial tensionado.

De forma accesoria, algunas prórrogas extraordinarias temporales se vincularon a la crisis energética y la guerra de Ucrania (por ejemplo, la de seis meses prevista en el Real Decreto-ley 20/2022), pero estaban limitadas a contratos que vencían hasta el 30 de junio de 2023, por lo que ya no resultan de aplicación general en 2026.

2. Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad social y económica (máximo 1 año)

El apartado 2 del artículo 10 LAU prevé una prórroga extraordinaria cuando el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica. Los requisitos que deben cumplirse son, de forma resumida:

• Tipo de contrato: contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU.
• Momento del contrato: debe estar finalizando el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 o la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU (es decir, ya se han cumplido los 5/7 años iniciales y se está en las prórrogas anuales).
• Solicitud expresa del inquilino: la prórroga extraordinaria “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario”; sin petición del inquilino no se activa.
• Acreditación de vulnerabilidad: el arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica “sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico”. Sin ese informe o certificado reciente, legalmente no se cumple el requisito.
• Condición del arrendador: el arrendador debe ser un gran tenedor de vivienda, de acuerdo con la definición de la Ley 12/2023 (titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² residenciales, con matices que la comunidad autónoma puede concretar, según la propia Ley 12/2023).
• Obligación de aceptar: en este supuesto, si se cumplen los requisitos, la solicitud de prórroga extraordinaria “deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador”, salvo que ya se haya firmado entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
• Duración y condiciones: la prórroga puede ser de hasta un máximo de un año, manteniendo “los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”.

3. Prórroga extraordinaria en zonas de mercado residencial tensionado (hasta 3 años)

El apartado 3 del artículo 10 LAU introduce otra modalidad de prórroga extraordinaria, vinculada a que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, figura desarrollada en la Ley 12/2023.

Los requisitos principales son:

• Tipo de contrato y ubicación: contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU, con el inmueble ubicado en una zona declarada de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de esa declaración.
• Momento del contrato: igual que antes, debe estar finalizando la prórroga obligatoria del artículo 9.1 o la prórroga tácita del artículo 10.1.
• Solicitud del inquilino: el arrendatario debe solicitar la prórroga extraordinaria; no es automática.
• Duración: el contrato “podrá prorrogarse de manera extraordinaria […] por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años”, manteniendo los términos y condiciones del contrato en vigor.
• Obligación de aceptar: el arrendador debe aceptar obligatoriamente la prórroga, salvo que:
  • se hayan pactado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
  • se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones de renta previstas en el artículo 17.6 y 7 LAU, o
  • el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares de primer grado, o para su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad.

4. Límites a la renta durante la prórroga

En las prórrogas extraordinarias que se vincularon a la crisis de precios (como la de seis meses del Real Decreto-ley 20/2022), se estableció que, durante la prórroga, la renta solo podía actualizarse con las limitaciones del artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022. Aunque aquellas prórrogas temporales ya han expirado, el esquema muestra que las prórrogas extraordinarias suelen ir asociadas a límites específicos a la subida de la renta.

5. Comunicación práctica

Aunque la LAU no fija un modelo formal de solicitud, para cumplir con los requisitos es recomendable que el inquilino comunique la petición de prórroga extraordinaria por escrito (burofax, correo electrónico pactado en contrato u otro medio fehaciente), adjuntando el informe de servicios sociales en el caso de vulnerabilidad, y haciéndolo antes de que finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita, para evitar que el contrato llegue a vencimiento sin prórroga acordada.