O Governo colocou a lupa do Instituto Nacional de Estatística (INE) nos preços de locais comerciais, escritórios e armazéns industriais. O novo programa anual do Plano Estatístico Nacional 2025-2028 contempla a incorporação de dois novos índices: o Índice de Preços de Aluguel de Bens Imóveis Comerciais (IPABIC) e o Índice de Preços de Bens Imóveis Comerciais (IPBIC).
A iniciativa, atualmente submetida a audiência pública e, portanto, suscetível de sofrer variações, pretende ampliar a informação disponível sobre um mercado em que convivem escritórios, locais comerciais e ativos industriais, com dinâmicas diferentes conforme sua localização, características e atividade econômica.
Os novos indicadores utilizarão dados da Agência Tributária e do Conselho Geral do Notariado para construir séries estatísticas, embora o rascunho ainda não concretize quando serão publicados seus primeiros resultados.
Falta de informação histórica
A criação dos índices responde também a uma necessidade identificada pelo Banco da Espanha. Em abril de 2025, o supervisor publicou um estudo sobre os desequilíbrios de preços no mercado imobiliário comercial no qual advertia das dificuldades para analisar este setor pela escassez de informação histórica sobre os preços.
O relatório concluía que os preços dos imóveis comerciais não mostravam então indícios claros de situar-se acima de seu equilíbrio a longo prazo, embora advertisse que as limitações estatísticas obrigavam a interpretar os resultados com cautela.
Como serão elaborados os novos índices
O projeto contempla que o INE trabalhe com duas fontes principais. Para o índice de aluguel, contará com a colaboração da Agência Tributária, enquanto que para o índice de compra e venda receberá informação mensal do Conselho Geral do Notariado sobre as transações imobiliárias.
Durante 2027 serão realizados trabalhos metodológicos, análises de fontes, depuração de informação e desenvolvimento de modelos estatísticos para estimar os preços. O rascunho reserva 4.380 euros para cada índice durante esse exercício, dentro das previsões orçamentárias do INE.
O projeto apresenta uma discrepância técnica: a ficha do IPABIC, apesar de se denominar índice de aluguel, avança referências a preços de aquisição e transações, algo que previsivelmente responde a um erro dentro do rascunho apresentado em audiência pública, ao prever-se outro específico para a compra e venda. Além disso, o âmbito territorial previsto para o índice de aluguel exclui o País Basco, enquanto o de compra e venda compreende todo o território nacional.
A implantação de ambos os indicadores não será imediata. O Programa anual 2027 contempla unicamente seus trabalhos preparatórios, sem estabelecer uma data de publicação das primeiras estatísticas.
Rentabilidades próximas a 10% em 2024 e 2025
A criação dos novos indicadores chega após dois exercícios nos quais os imóveis comerciais mantiveram uma elevada rentabilidade bruta por aluguel, embora com diferenças entre os distintos segmentos.
Segundo os estudos de Idealista, que relacionam os preços anunciados de venda e aluguel, os escritórios ofereciam uma rentabilidade bruta de 11,7% ao fechamento de 2024, frente a 11,2% ao finalizar 2025. Nos locais comerciais, o rendimento passou de 9,8% para 9,9% durante o mesmo período.
| Tipo de imóvel | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Escritórios | 11,7% | 11,2% |
| Locais comerciais | 9,8% | 9,9% |
Essas cifras não refletem diretamente quanto subiram ou desceram os preços de venda ou os aluguéis, mas sim a relação entre ambos. Precisamente, uma das contribuições dos novos índices seria permitir analisar separadamente a evolução dos preços de aquisição e os aluguéis, sem depender exclusivamente de indicadores de rentabilidade ou de preços anunciados.
Os aluguéis das naves logísticas subiram mais de 5% em 2024
No mercado industrial, os relatórios das consultorias imobiliárias também mostram aumentos de preços. Segundo a CBRE, o aluguel de referência das instalações logísticas de máxima qualidade em Madrid alcançou os 6,85 euros por metro quadrado ao mes ao fechamento de 2024, depois de aumentar 5,4% durante o exercício.
Na Catalunha, o aluguel prime chegou a 9 euros por metro quadrado ao mês, com um crescimento anual próximo a 6%. A consultoria contabilizou, além disso, mais de 2,5 milhões de metros quadrados de contratação logística na Espanha durante esse ano, um 23% a mais que em 2023.
Em 2025, o investimento em imóveis industriais e logísticos alcancei os 1.270 milhões de euros, 10% menos que o ano anterior, segundo a CBRE. A rentabilidade prime desses ativos situou-se em 4,85%, enquanto Madrid e Barcelona concentraram cerca de 70% do volume investido.