Le Gouvernement a mis la loupe de l'Institut National de Statistique (INE) sur les prix des locaux commerciaux, bureaux et entrepôts industriels. Le nouveau programme annuel du Plan Statistique National 2025-2028 prévoit l'incorporation de deux nouveaux indices : l'Indice des Prix de Location de Biens Immobiliers Commerciaux (IPABIC) et l'Indice des Prix de Biens Immobiliers Commerciaux (IPBIC).
L'initiative, actuellement soumise à audience publique et, par conséquent, susceptible de subir des variations, vise à élargir l'information disponible sur un marché où coexistent bureaux, locaux commerciaux et actifs industriels, avec des dynamiques différentes selon leur emplacement, caractéristiques et activité économique.
Les nouveaux indicateurs utiliseront des données de la Agence Tributaire et du Conseil Général du Notariat pour construire des séries statistiques, bien que le projet ne précise pas encore quand seront publiés ses premiers résultats.
Manque d'information historique
La création des indices répond également à une nécessité identifiée par la Banque d'Espagne. En avril 2025, le superviseur a publié une étude sur les déséquilibres de prix sur le marché immobilier commercial dans laquelle il avertissait des difficultés à analyser ce secteur en raison de la rareté d'information historique sur les prix.
Le rapport concluait que les prix des biens immobiliers commerciaux ne montraient alors pas d'indices clairs de se situer au-dessus de leur équilibre à long terme, bien qu'il avertissait que les limitations statistiques obligeaient à interpréter les résultats avec prudence.
Comment seront élaborés les nouveaux indices
Le projet prévoit que l'INE travaille avec deux sources principales. Pour l'indice de location, il comptera sur la collaboration de la Agence Tributaire, tandis que pour l'indice de vente, il recevra des informations mensuelles du Conseil Général du Notariat sur les transactions immobilières.
Au cours de 2027, des travaux méthodologiques, analyses de sources, purification d'informations et développement de modèles statistiques seront réalisés pour estimer les prix. Le projet réserve 4.380 euros pour chaque indice durant cet exercice, dans le cadre des prévisions budgétaires de l'INE.
Le projet présente une divergence technique : la fiche de l'IPABIC, bien qu'elle soit appelée indice de location, avance des références à des prix d'acquisition et des transactions, ce qui répond vraisemblablement à une erreur dans le brouillon présenté lors de l'audience publique, étant prévu un autre spécifique pour la vente. De plus, le champ territorial prévu pour l'indice de location exclut le Pays Basque, tandis que celui de la vente comprend tout le territoire national.
L'implantation des deux indicateurs ne sera pas immédiate. Le Programme annuel 2027 ne prévoit que ses travaux préparatoires, sans établir de date de publication des premières statistiques.
Rendements proches de 10% en 2024 et 2025
La création des nouveaux indicateurs arrive après deux exercices où les biens immobiliers commerciaux ont maintenu une élevée rentabilité brute par location, bien qu'avec des différences entre les différents segments.
Selon les études d'Idealista, qui relient les prix annoncés de vente et de location, les bureaux offraient une rentabilité brute de 11,7% à la clôture de 2024, contre 11,2% à la fin de 2025. Dans les locaux commerciaux, le rendement est passé de 9,8% à 9,9% durant la même période.
| Type de bien | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Bureaux | 11,7% | 11,2% |
| Locaux commerciaux | 9,8% | 9,9% |
Ces chiffres ne reflètent pas directement combien les prix de vente ou les loyers ont augmenté ou diminué, mais la relation entre les deux. Précisément, une des contributions des nouveaux indices serait de permettre d'analyser séparément l'évolution des prix d'acquisition et des loyers, sans dépendre exclusivement d'indicateurs de rentabilité ou de prix annoncés.
Les loyers des entrepôts logistiques ont augmenté de plus de 5% en 2024
Sur le marché industriel, les rapports des cabinets de conseil immobilier montrent également des augmentations de prix. Selon CBRE, le loyer de référence des installations logistiques de haute qualité à Madrid a atteint 6,85 euros par mètre carré par mois à la clôture de 2024, après avoir augmenté de 5,4% durant l'exercice.
En Catalogne, le loyer prime a atteint 9 euros par mètre carré par mois, avec une croissance annuelle proche de 6%. Le cabinet a également comptabilisé, plus de 2,5 millions de mètres carrés de contrats logistiques en Espagne durant cette année, soit 23% de plus qu'en 2023.
En 2025, l investissement dans les biens immobiliers industriels et logistiques a atteint les 1,270 millions d'euros, soit 10 % de moins que l'année précédente, selon CBRE. La rentabilité prime de ces actifs s'est située à 4,85 %, tandis que Madrid et Barcelone ont concentré près de 70 % du volume investi.