A aprovação dos novos decretos-lei de habitação provocou uma reação dos grandes investidores imobiliários, que alertam para uma possível paralisação de operações e uma redução da oferta de aluguel diante das novas condições, mais favoráveis para os inquilinos.
A decisão de manter imóveis fora do mercado para pressionar os preços para cima pode ter consequências legais, embora nem toda retirada de investimentos constitua uma conduta sancionável.
O Governo aprovou no dia 6 de outubro dois novos reais decretos-lei depois que suas versões anteriores foram rejeitadas pelo Congresso. Entre as medidas anunciadas estão a prorrogação extraordinária dos contratos de aluguel por um máximo de dois anos e novas restrições a determinadas operações dos grandes proprietários.
Os alertas do setor imobiliário levantam uma questão que vai além do confronto entre o Executivo e os proprietários: até que ponto o Estado pode intervir se os grandes fundos decidirem restringir deliberadamente a oferta de habitações?
Os fundos alertam que paralisarão investimentos
As informações publicadas nos últimos dias refletem um crescente descontentamento entre os grandes investidores residenciais pelas novas medidas do Governo.
La Vanguardia informou no dia 4 de outubro que os investidores institucionais estavam se retirando progressivamente do mercado residencial espanhol diante da incerteza jurídica. Segundo essa informação, os grandes fundos haviam investido cerca de 25.000 milhões de euros desde 2017, dos quais aproximadamente 8.500 milhões foram destinados a gerar nova oferta de aluguel.
Por sua vez, El País registrou no dia 9 de outubro os alertas de várias consultorias imobiliárias. Antonio de la Fuente, responsável pelo setor residencial da Colliers, apontou que os investidores poderiam reduzir ou paralisar seus investimentos em habitação destinada ao aluguel até que a regulamentação mudasse.
Nessa mesma informação, Carlos López, CEO da Catella, antecipou uma possível paralisação do mercado residencial e um deslocamento de capital para outros investimentos.
As restrições também afetam as estratégias de venda dos grandes proprietários. BNP Paribas Real Estate havia estimado que entre 35.000 e 40.000 habitações atualmente alugadas poderiam ser vendidas individualmente nos próximos anos, uma operação que seria condicionada pelas novas prorrogações contratuais.
No entanto, existe uma diferença fundamental entre paralisar novos investimentos, vender habitações quando terminarem os contratos e retirar deliberadamente imóveis que já estão disponíveis para alugar. As informações publicadas refletem advertências e mudanças de estratégia, mas não acreditam por si só uma retirada coordenada de habitações.
O Código Penal pune a retirada de produtos de primeira necessidade
O artigo 281 do Código Penal estabelece penas de um a cinco anos de prisão e multa de doze a vinte e quatro meses para quem retirar do mercado matérias-primas ou produtos de primeira necessidade com a intenção de provocar desabastecimento, forçar uma alteração de preços ou prejudicar gravemente os consumidores.
A norma não exige expressamente que os preços cheguem a subir, mas sim que a retirada ocorra com alguma das finalidades contempladas.
A principal dificuldade para aplicar este artigo ao mercado imobiliário reside em determinar se as habitações podem ser consideradas produtos de primeira necessidade para efeitos deste delito.
O Supremo Tribunal reconheceu em determinadas sentenças sobre fraude que a habitação habitual pode receber a consideração de bem de primeira necessidade, mas essa doutrina não implica automaticamente que o artigo 281 possa ser aplicado aos fundos que mantêm imóveis vazios.
Também não consta uma jurisprudência consolidada do Supremo que tenha punido especificamente por meio deste artigo a retenção especulativa de habitações.
A manipulação de preços imobiliários também está contemplada
O artigo 284 do Código Penal oferece outra possível via de atuação, ao punir determinadas condutas destinadas a alterar fraudulentamente os preços que resultariam da livre concorrência.
Diferentemente do artigo 281, este preceito menciona expressamente os bens imóveis.
No entanto, sua aplicação requer que concorra os meios ou comportamentos proibidos pela norma, como o engano ou outros artifícios. Não basta que uma empresa possua numerosas habitações ou decida esperar para comercializá-las quando considerar mais favorável o mercado.
Para apreciar responsabilidade penal seria necessário acreditar uma conduta concreta que se encaixasse no delito.
A CNMC poderia intervir diante de um acordo entre fundos
Uma terceira possibilidade se encontra na Lei de Defesa da Concorrência. Seu artigo 1 proíbe os acordos entre empresas e as práticas concertadas que tenham por objeto ou efeito restringir a concorrência, incluindo a fixação de preços e a limitação da produção, da distribuição ou dos investimentos.
Se vários fundos imobiliários acordassem manter habitações fora do mercado para reduzir artificialmente a oferta e elevar os aluguéis, a Comissão Nacional dos Mercados e da Concorrência (CNMC) poderia investigar uma possível infração.
Não obstante, a coincidência de vários investidores em anunciar uma paralisação de operações não demonstra que exista um pacto ilegal. Seriam necessários indícios de coordenação entre concorrentes.
O Governo também pode agir por meio do IBI
À parte das responsabilidades penais e de concorrência, a legislação contempla instrumentos fiscais para desincentivar que determinadas habitações permaneçam desocupadas.
A normativa do Imposto sobre Bens Imóveis permite aos municípios estabelecer acréscimos sobre habitações permanentemente desocupadas, sujeitos a requisitos como a duração da desocupação, a titularidade dos imóveis e a ausência de causas justificadas.
A aplicação desses acréscimos não é automática. Cabe aos municípios estabelecê-los por meio de suas ordenanças e verificar se concorrem as circunstâncias exigidas.
Além disso, a legislação reconhece situações em que uma habitação pode permanecer vazia por causas justificadas, como determinadas obras, procedimentos judiciais ou períodos de comercialização.
Onde está o limite entre a liberdade empresarial e a especulação?
O principal obstáculo para uma intervenção contra os grandes fundos reside em distinguir as decisões empresariais legítimas das condutas dirigidas a manipular o mercado.
Um proprietário pode decidir não realizar novos investimentos ou modificar sua estratégia comercial, mas essa liberdade não ampara os acordos ilegais para restringir a concorrência nem as atuações fraudulentas destinadas a alterar os preços.
Os representantes do setor imobiliário sustentam que as novas restrições aumentam a incerteza jurídica e reduzem os incentivos para investir em habitação de aluguel. O Governo, por sua parte, defende que suas medidas buscam proteger os inquilinos e conter o encarecimento do mercado residencial.
Por enquanto, as informações jornalísticas recolhem advertências de paralisação de investimentos e operações imobiliárias em revisão, mas não permitem concluir que os grandes fundos tenham organizado uma retirada concertada de habitações do mercado.
A eventual intervenção das autoridades dependeria de que se acreditassem infrações concretas, já fosse pela existência de acordos anticompetitivos, pelo descumprimento da normativa sobre habitações vazias ou por condutas que pudessem se encaixar nos delitos previstos no Código Penal.