La aprobación de los nuevos decretos-ley de vivienda ha provocado una reacción de los grandes inversores inmobiliarios, que advierten de una posible paralización de operaciones y de una reducción de la oferta de alquiler ante las nuevas condiciones, más favorables para los inquilinos.
La decisión de mantener viviendas fuera del mercado para presionar al alza los precios podría tener consecuencias legales, aunque no toda retirada de inversiones constituye una conducta sancionable.
El Gobierno aprobó el pasado 6 de octubre dos nuevos reales decretos-leyes después de que sus versiones anteriores fueran rechazadas por el Congreso. Entre las medidas anunciadas figuran la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler durante un máximo de dos años y nuevas restricciones a determinadas operaciones de los grandes tenedores.
Las advertencias del sector inmobiliario plantean una cuestión que va más allá del enfrentamiento entre el Ejecutivo y los propietarios: ¿hasta qué punto puede intervenir el Estado si los grandes fondos deciden restringir deliberadamente la oferta de viviendas?
Los fondos advierten de que paralizarán inversiones
Las informaciones publicadas durante los últimos días recogen un creciente malestar entre los grandes inversores residenciales por las nuevas medidas del Gobierno.
La Vanguardia informó el 4 de octubre de que los inversores institucionales estaban retirándose progresivamente del mercado residencial español ante la incertidumbre jurídica. Según esa información, los grandes fondos habían invertido unos 25.000 millones de euros desde 2017, de los que aproximadamente 8.500 millones se destinaron a generar nueva oferta de alquiler.
Por su parte, El País recogió el 9 de octubre las advertencias de varias consultoras inmobiliarias. Antonio de la Fuente, responsable de residencial de Colliers, señaló que los inversores podrían reducir o paralizar sus inversiones en vivienda destinada al alquiler hasta que cambiara la regulación.
En esa misma información, Carlos López, consejero delegado de Catella, anticipó un posible parón del mercado residencial y un desplazamiento del capital hacia otras inversiones.
Las restricciones también afectan a las estrategias de venta de los grandes propietarios. BNP Paribas Real Estate había estimado que entre 35.000 y 40.000 viviendas actualmente alquiladas podrían venderse individualmente durante los próximos años, una operación que se vería condicionada por las nuevas prórrogas contractuales.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental entre paralizar nuevas inversiones, vender viviendas cuando finalicen los contratos y retirar deliberadamente inmuebles que ya están disponibles para alquilar. Las informaciones publicadas reflejan advertencias y cambios de estrategia, pero no acreditan por sí solas una retirada coordinada de viviendas.
El Código Penal castiga la retirada de productos de primera necesidad
El artículo 281 del Código Penal establece penas de uno a cinco años de prisión y multa de doce a veinticuatro meses para quien retire del mercado materias primas o productos de primera necesidad con la intención de provocar desabastecimiento, forzar una alteración de precios o perjudicar gravemente a los consumidores.
La norma no exige expresamente que los precios lleguen a subir, sino que la retirada se produzca con alguna de las finalidades contempladas.
La principal dificultad para aplicar este artículo al mercado inmobiliario reside en determinar si las viviendas pueden considerarse productos de primera necesidad a efectos de este delito.
El Tribunal Supremo ha reconocido en determinadas sentencias sobre estafa que la vivienda habitual puede recibir la consideración de bien de primera necesidad, pero esa doctrina no implica automáticamente que el artículo 281 pueda aplicarse a los fondos que mantienen inmuebles vacíos.
Tampoco consta una jurisprudencia consolidada del Supremo que haya castigado específicamente mediante este artículo la retención especulativa de viviendas.
La manipulación de precios inmobiliarios también está contemplada
El artículo 284 del Código Penal ofrece otra posible vía de actuación, al castigar determinadas conductas destinadas a alterar fraudulentamente los precios que resultarían de la libre competencia.
A diferencia del artículo 281, este precepto menciona expresamente los bienes inmuebles.
Sin embargo, su aplicación requiere que concurran los medios o comportamientos prohibidos por la norma, como el engaño u otros artificios. No basta con que una empresa posea numerosas viviendas o decida esperar para comercializarlas cuando considere más favorable el mercado.
Para apreciar responsabilidad penal sería necesario acreditar una conducta concreta que encajara en el delito.
La CNMC podría intervenir ante un acuerdo entre fondos
Una tercera posibilidad se encuentra en la Ley de Defensa de la Competencia. Su artículo 1 prohíbe los acuerdos entre empresas y las prácticas concertadas que tengan por objeto o efecto restringir la competencia, incluyendo la fijación de precios y la limitación de la producción, la distribución o las inversiones.
Si varios fondos inmobiliarios acordaran mantener viviendas fuera del mercado para reducir artificialmente la oferta y elevar los alquileres, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) podría investigar una posible infracción.
No obstante, la coincidencia de varios inversores en anunciar una paralización de operaciones no demuestra que exista un pacto ilegal. Serían necesarios indicios de coordinación entre competidores.
El Gobierno también puede actuar mediante el IBI
Al margen de las responsabilidades penales y de competencia, la legislación contempla instrumentos fiscales para desincentivar que determinadas viviendas permanezcan desocupadas.
La normativa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles permite a los ayuntamientos establecer recargos sobre viviendas permanentemente desocupadas, sujetos a requisitos como la duración de la desocupación, la titularidad de los inmuebles y la ausencia de causas justificadas.
La aplicación de estos recargos no es automática. Corresponde a los municipios establecerlos mediante sus ordenanzas y comprobar que concurren las circunstancias exigidas.
Además, la legislación reconoce situaciones en las que una vivienda puede permanecer vacía por causas justificadas, como determinadas obras, procedimientos judiciales o periodos de comercialización.
¿Dónde está el límite entre la libertad empresarial y la especulación?
El principal obstáculo para una intervención contra los grandes fondos reside en distinguir las decisiones empresariales legítimas de las conductas dirigidas a manipular el mercado.
Un propietario puede decidir no realizar nuevas inversiones o modificar su estrategia comercial, pero esa libertad no ampara los acuerdos ilegales para restringir la competencia ni las actuaciones fraudulentas destinadas a alterar los precios.
Los representantes del sector inmobiliario sostienen que las nuevas restricciones aumentan la incertidumbre jurídica y reducen los incentivos para invertir en vivienda de alquiler. El Gobierno, por su parte, defiende que sus medidas buscan proteger a los inquilinos y contener el encarecimiento del mercado residencial.
Por ahora, las informaciones periodísticas recogen advertencias de paralización de inversiones y operaciones inmobiliarias en revisión, pero no permiten concluir que los grandes fondos hayan organizado una retirada concertada de viviendas del mercado.
La eventual intervención de las autoridades dependería de que se acreditaran infracciones concretas, ya fuera por la existencia de acuerdos anticompetitivos, por el incumplimiento de la normativa sobre viviendas vacías o por conductas que pudieran encajar en los delitos previstos en el Código Penal.