L'approvazione dei nuovi decreti-legge sulla casa ha provocato una reazione dei grandi investitori immobiliari, che avvertono di una possibile paralisi delle operazioni e di una riduzione dell'offerta di affitto di fronte alle nuove condizioni, più favorevoli per gli inquilini.
La decisione di mantenere abitazioni fuori dal mercato per esercitare pressione al rialzo sui prezzi potrebbe avere conseguenze legali, anche se non ogni ritiro di investimenti costituisce una condotta sanzionabile.
Il Governo ha approvato il 6 ottobre due nuovi decreti-legge dopo che le loro versioni precedenti erano state respinte dal Congresso. Tra le misure annunciate figurano la proroga straordinaria dei contratti di affitto per un massimo di due anni e nuove restrizioni a determinate operazioni dei grandi detentori.
Le avvertenze del settore immobiliare pongono una questione che va oltre il confronto tra l'Esecutivo e i proprietari: fino a che punto può intervenire lo Stato se i grandi fondi decidono di restringere deliberatamente l'offerta di abitazioni?
I fondi avvertono che paralizzeranno investimenti
Le informazioni pubblicate negli ultimi giorni raccolgono un crescente malcontento tra i grandi investitori residenziali per le nuove misure del Governo.
La Vanguardia ha informato il 4 ottobre che gli investitori istituzionali si stavano ritirando progressivamente dal mercato residenziale spagnolo di fronte all'incertezza giuridica. Secondo quella informazione, i grandi fondi avevano investito circa 25.000 milioni di euro dal 2017, di cui circa 8.500 milioni erano stati destinati a generare nuova offerta di affitto.
Da parte sua, El País ha raccolto il 9 ottobre le avvertenze di varie società di consulenza immobiliare. Antonio de la Fuente, responsabile residenziale di Colliers, ha sottolineato che gli investitori potrebbero ridurre o paralizzare i loro investimenti in abitazioni destinate all'affitto fino a quando non cambiasse la regolamentazione.
In quella stessa informazione, Carlos López, amministratore delegato di Catella, ha anticipato un possibile arresto del mercato residenziale e uno spostamento del capitale verso altri investimenti.
Le restrizioni colpiscono anche le strategie di vendita dei grandi proprietari. BNP Paribas Real Estate aveva stimato che tra 35.000 e 40.000 abitazioni attualmente affittate potrebbero essere vendute singolarmente nei prossimi anni, un'operazione che sarebbe condizionata dalle nuove proroghe contrattuali.
Tuttavia, esiste una differenza fondamentale tra paralizzare nuovi investimenti, vendere abitazioni quando scadono i contratti e ritirare deliberatamente immobili che sono già disponibili per l'affitto. Le informazioni pubblicate riflettono avvertimenti e cambiamenti di strategia, ma non attestano da sole un ritiro coordinato di abitazioni.
Il Codice Penale punisce il ritiro di prodotti di prima necessità
Articolo 281 del Codice Penale stabilisce pene da uno a cinque anni di reclusione e multa da dodici a ventiquattro mesi per chi ritira dal mercato materie prime o prodotti di prima necessità con l'intenzione di provocare scarsità, forzare una alterazione dei prezzi o danneggiare gravemente i consumatori.
La norma non richiede espressamente che i prezzi arrivino a salire, ma che il ritiro avvenga con alcune delle finalità contemplate.
La principale difficoltà nell'applicare questo articolo al mercato immobiliare risiede nel determinare se le abitazioni possano essere considerate prodotti di prima necessità ai fini di questo reato.
La Corte Suprema ha riconosciuto in determinate sentenze su frode che l'abitazione principale può ricevere la considerazione di bene di prima necessità, ma tale dottrina non implica automaticamente che l'articolo 281 possa essere applicato ai fondi che mantengono immobili vuoti.
Non risulta nemmeno una giurisprudenza consolidata della Suprema Corte che abbia punito specificamente mediante questo articolo la ritenzione speculativa di abitazioni.
La manipolazione dei prezzi immobiliari è anch'essa contemplata
Articolo 284 del Codice Penale offre un'altra possibile via di azione, punendo determinate condotte destinate a alterare fraudolentemente i prezzi che risulterebbero dalla libera concorrenza.
A differenza dell'articolo 281, questo precetto menziona espressamente i beni immobili.
Tuttavia, la sua applicazione richiede che concurrano i mezzi o comportamenti vietati dalla norma, come l'inganno o altri artifici. Non basta che un'azienda possieda numerose abitazioni o decida di aspettare per commercializzarle quando ritiene il mercato più favorevole.
Per apprezzare la responsabilità penale sarebbe necessario accreditare una condotta concreta che si inquadri nel reato.
La CNMC potrebbe intervenire in caso di accordo tra fondi
Una terza possibilità si trova nella Legge sulla Difesa della Concorrenza. Il suo articolo 1 proibisce gli accordi tra imprese e le pratiche concordate che abbiano come oggetto o effetto di restringere la concorrenza, inclusa la fissazione dei prezzi e la limitazione della produzione, della distribuzione o degli investimenti.
Se diversi fondi immobiliari concordassero di mantenere abitazioni fuori dal mercato per ridurre artificialmente l'offerta e aumentare gli affitti, la Commissione Nazionale dei Mercati e della Concorrenza (CNMC) potrebbe indagare su una possibile infrazione.
Tuttavia, la coincidenza di diversi investitori nell'annunciare una paralisi delle operazioni non dimostra che esista un patto illegale. Sarebbero necessari indizi di coordinamento tra concorrenti.
Il Governo può anche agire tramite l'IBI
A parte le responsabilità penali e di concorrenza, la legislazione prevede strumenti fiscali per disincentivare che determinate abitazioni rimangano disoccupate.
La normativa sul Imposta sugli Immobili consente ai comuni di stabilire sovrattasse su abitazioni permanentemente disoccupate, soggette a requisiti come la durata della disoccupazione, la titolarità degli immobili e l'assenza di cause giustificate.
L'applicazione di queste sovrattasse non è automatica. Spetta ai comuni stabilirle tramite i loro regolamenti e verificare che sussistano le circostanze richieste.
Inoltre, la legislazione riconosce situazioni in cui un'abitazione può rimanere vuota per cause giustificate, come determinati lavori, procedimenti giudiziari o periodi di commercializzazione.
Dove si trova il limite tra la libertà imprenditoriale e la speculazione?
Il principale ostacolo a un intervento contro i grandi fondi risiede nel distingere le decisioni imprenditoriali legittime dai comportamenti mirati a manipolare il mercato.
Un proprietario può decidere di non effettuare nuovi investimenti o modificare la sua strategia commerciale, ma quella libertà non giustifica gli accordi illegali per restringere la concorrenza né le azioni fraudolente destinate a alterare i prezzi.
I rappresentanti del settore immobiliare sostengono che le nuove restrizioni aumentano l'incertezza giuridica e riducono gli incentivi a investire in abitazioni in affitto. Il Governo, da parte sua, difende che le sue misure mirano a proteggere gli inquilini e contenere l'aumento dei prezzi del mercato residenziale.
Per ora, le informazioni giornalistiche raccolgono avvertimenti di paralisi degli investimenti e delle operazioni immobiliari in revisione, ma non permettono di concludere che i grandi fondi abbiano organizzato una ritirata concertata di abitazioni dal mercato.
La eventuale intervento delle autorità dipenderebbe dal fatto che si accreditassero infrazioni concrete, sia per l'esistenza di accordi anticoncorrenziali, sia per il mancato rispetto della normativa sulle abitazioni vuote o per comportamenti che potrebbero rientrare nei reati previsti nel Codice Penale.