El Congreso ha tumbado el decreto ley que incluía la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual, una norma que estaba en vigor desde su aprobación en Consejo de Ministros el pasado 20 de marzo y que necesitaba ser convalidada por la Cámara para seguir desplegando efectos.
La caída del decreto supone que decaen las principales medidas que incorporaba, entre ellas la posibilidad de ampliar determinados contratos hasta dos años adicionales y el límite extraordinario del 2% a la actualización anual de las rentas.
La derogación abre además dudas sobre qué ocurre con quienes solicitaron acogerse a la prórroga mientras la norma estaba vigente, una cuestión sobre la que existe debate jurídico.
Qué medidas decaen
La primera medida que cae es la posibilidad de prorrogar hasta dos años adicionales los contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran entre el 20 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Esa extensión extraordinaria permitía a los inquilinos permanecer en la vivienda sin necesidad de negociar un nuevo contrato, pero deja de aplicarse tras la derogación del decreto.
También decae el límite extraordinario que fijaba en un máximo del 2% el incremento anual de la renta. Esa limitación había sido incorporada como medida temporal y deja de estar vigente con la caída del decreto.
Qué pasa con las prórrogas ya solicitadas
Una de las principales incógnitas afecta a quienes solicitaron la prórroga durante las semanas en que el decreto estuvo vigente. Durante ese periodo, distintos actores habían animado a los inquilinos a solicitar por escrito esa extensión a sus arrendadores.
FACUA sostuvo que ese derecho podía solicitarse mientras la norma estaba en vigor y el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 remitió además una carta a 541 inmobiliarias y fondos que gestionan 50 o más propiedades para recordar la obligación de aplicar esas prórrogas si habían sido pedidas. Con todo, el eventual alcance jurídico de esas solicitudes queda abierto y serán los tribunales quienes puedan dirimirlo.
La derogación también afecta al límite extraordinario del 2% en la actualización de las rentas. A partir de ahí, la actualización vuelve a depender del marco aplicable en cada contrato.
En los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 rige el Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda (IRAV) publicado por el INE, que opera como límite máximo en las revisiones.
En los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda seguirán aplicándose las referencias previstas en cada contrato, como el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad.
Fuentes del Ministerio de Vivienda señalaron a Europa Press que, en los contratos previos a mayo de 2023, la actualización se hará conforme a lo pactado, utilizando inflación o IGC según proceda.
Qué sigue vigente en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La caída del decreto de la prórroga de alquileres no modifica los plazos ordinarios previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, la duración mínima sigue siendo de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica.
Si se pactó una duración inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar esos mínimos, salvo renuncia del arrendatario en los plazos previstos.
Y, una vez cumplidos esos cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, sigue operando la prórroga automática por hasta tres años adicionales en los términos previstos en la norma.