El Sindicat d'Inquilines convoca una manifestació aquest dissabte per l'habitatge a Madrid

Al Congrés dels Diputats no hi ha actualment una “Llei d'Habitatge” general en tramitació equivalent a la que va donar lloc a la norma estatal vigent. La Llei pel dret a l'habitatge ja va ser aprovada i la seva tramitació al Congrés va concloure a la legislatura anterior. Des de llavors, el que s'està tramitant són iniciatives per modificar, desenvolupar o contestar aquesta llei, però no una nova llei bàsica d'habitatge que la substitueixi completament.

1. La Llei d'Habitatge vigent (Llei 12/2023)

La norma a la qual sovint s'al·ludeix com a “Llei d'Habitatge” és la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, publicada al BOE el 25 de maig de 2023 (text al BOE). Segons la nota explicativa de Moncloa, el projecte de llei va ser:

• Aprovat pel Consell de Ministres l'1 de febrer de 2022.
• Aprovat pel Congrés el 27 d'abril de 2023.
• Aprovat definitivament pel Senat el 17 de maig de 2023.

Amb la publicació al BOE com a Llei 12/2023, el procediment legislatiu d'aquesta llei al Congrés va quedar plenament conclòs. Avui aquesta llei està en vigor i és el marc bàsic estatal en matèria d'habitatge; el que es debaten ara a la Cambra són reformes o desenvolupaments d'aquest marc.

2. Proposició de llei de Sumar per modificar la Llei 12/2023 (rebutjada)

A la XV Legislatura, el Grup Plurinacional Sumar va registrar la “Proposició de Llei per a la modificació de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge”, amb identificador 122/000251. El seu recorregut al Congrés ha estat:

• Publicació del text al Butlletí del Congrés el 30/01/2026.
• Admissió a tràmit i remissió al Govern el 09/03/2026.
• Debat de presa en consideració al Ple del 15/09/2026, on es va votar no continuar tramitant-la (44 sí, 175 no, 127 abstencions).
• Publicació del text de rebuig el 21/09/2026.

Per tant, aquesta proposta de reforma de la Llei 12/2023 ha estat rebutjada i la seva tramitació està conclosa al Congrés.

3. Altres proposicions de llei sobre habitatge en curs

A més de la norma bàsica ja vigent, hi ha altres iniciatives legislatives relacionades amb habitatge, però d'abast més sectorial o parcial:

• Proposició de Llei de prevenció de l'especulació i garanties de l'habitatge com a bé social (122/000102, Grup Mixt, Podemos). El seu text es va publicar el 31/05/2024; el Govern va donar resposta i la Mesa la va admetre a tràmit el 07/09/2024. Està pendent que el Ple decideixi si la pren o no en consideració; mentre no es celebri aquest debat, no passa a fase d'esmenes.
• Proposició de Llei de mesures administratives i processals per a la seguretat jurídica de l'ordenació territorial i urbanística, l'impuls del desenvolupament urbà i l'habitatge (122/000253, Grup Popular). El text es va publicar el 13/02/2026, va ser admès i el Ple va acordar la seva presa en consideració el 21/04/2026. S'ha obert el termini de presentació d'esmenes, que la Mesa ha prorrogat successivament fins, almenys, el 30/09/2026. La iniciativa segueix, per tant, en tramitació al Congrés, en fase d'esmenes en comissió.

4. Proposicions no de llei i mocions sobre la Llei 12/2023

Paral·lelament, diferents grups han registrat nombroses proposicions no de llei (PNL) i mocions relatives a la Llei 12/2023: per reformar-la, derogar-la o desenvolupar determinats aspectes. Diverses d'elles han estat rebutjades i altres s'han aprovat com a mandats polítics no vinculants. Per exemple, el Ple ha aprovat mocions que insten el Govern a derogar la Llei pel dret a l'habitatge o a modificar-la, però aquestes iniciatives no obren per si mateixes un nou procediment legislatiu sobre la llei.

5. Resum

En síntesi, quan es pregunta per la “Llei d'Habitatge” al Congrés, avui la situació és la següent:

• La Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge, està en vigor i la seva tramitació legislativa al Congrés va concloure el 2023.
• No hi ha un nou projecte de llei governamental d'habitatge equivalent en tràmit.
• Hi ha proposicions de llei dels grups per modificar aquesta llei o abordar qüestions d'habitatge (122/000102, 122/000253, entre altres): algunes han estat rebutjades i almenys una (122/000253) segueix en tramitació, en fase d'esmenes a la Comissió d'Habitatge i Agenda Urbana.

L'Ajuntament de Madrid té un paper rellevant però limitat en desnonaments i habitatge social. No decideix els desnonaments (que són actes judicials aplicant lleis estatals), ni és l'administració competent en habitatge en sentit ple (aquest rol correspon principalment a la Comunitat de Madrid), però sí disposa d'instruments importants en habitatge públic municipal, lloguer assequible, polítiques socials i urbanisme que condicionen molt directament l'accés a l'habitatge a la ciutat.

Marc general de repartiment de competències

La Constitució Espanyola (art. 47) reconeix el dret a un habitatge digne i ordena a tots els poders públics promoure les condicions necessàries. El detall competencial es reparteix així:

• Estat: fixa condicions bàsiques i marcs generals (Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge; plans estatals d'habitatge; mesures processals i de lloguer en reials decrets-llei, etc.). També regula el procés judicial dels desnonaments i la legislació civil i processal.
• Comunitat de Madrid: té la competència plena en matèria d'habitatge (art. 148 CE i Estatut d'Autonomia) i dicta la legislació autonòmica de sòl i habitatge, gestiona l'Agència d'Habitatge Social i el parc autonòmic, així com programes autonòmics de lloguer i emergència habitacional (per exemple, el Decret 52/2016 que crea el Parc d'Habitatges d'Emergència Social).
• Ajuntaments: conforme a la Llei 7/1985, Reguladora de les Bases del Règim Local, i a la Llei 22/2006, de Capitalitat i Règim Especial de Madrid, tenen competències pròpies en serveis socials, planejament urbanístic, promoció i gestió d'habitatge municipal i poden assumir o co-gestionar programes d'habitatge que financiï o reguli la Comunitat o l'Estat.

Què pot fer l'Ajuntament de Madrid en habitatge i desnonaments

1. Promoció i gestió d'habitatge social o protegit

• Pot promoure i gestionar el seu propi parc d'habitatge públic municipal (a través de l'EMVS o altres entitats), sempre dins del marc autonòmic d'habitatge protegit i de sòl (Llei 9/2001, del Sòl de la Comunitat de Madrid, i les seves modificacions, inclosa la Llei 3/2024 de mesures urbanístiques per a la promoció d'habitatge protegit).
• Pot reservar part del seu parc per a col·lectius vulnerables (persones en risc de desnonament, famílies amb baixos ingressos, etc.), mitjançant reglaments i convocatòries municipals, respectant els límits que marqui la normativa autonòmica.
• Pot subscriure convenis amb l'Agència d'Habitatge Social autonòmica per gestionar o cedir habitatges d'emergència ubicats al terme municipal.

2. Polítiques de lloguer assequible i parc públic

• Pot destinar habitatges municipals a lloguer social o assequible, fixant rendes reduïdes lligades a ingressos.
• Pot participar en programes estatals i autonòmics de foment del lloguer (plans estatals d'habitatge canalitzats a través de la Comunitat), signant convenis per gestionar ajudes o programes pilot a Madrid.
• No pot, per si sol, regular de forma general les rendes del mercat privat ni imposar règims de contenció de rendes que invadissin competències estatals o autonòmiques, com ha recordat el Tribunal Constitucional en diferents sentències sobre lleis autonòmiques de lloguer.

3. Intervenció i mediació davant desnonaments

• No pot paralitzar o anul·lar un desnonament judicial: això depèn dels jutjats i de la normativa estatal processal i civil.
• Sí pot crear i reforçar serveis municipals de mediació i prevenció (oficines antidesnonaments, mediació entre llogaters i propietaris o entitats financeres, coordinació amb els jutjats per detectar situacions de vulnerabilitat, etc.), en el marc que també impulsa la Llei 12/2023 en matèria de coordinació i comunicació de processos sobre habitatge habitual.
• Pot coordinar-se amb la Comunitat i amb els òrgans judicials per a la derivació de casos al parc públic o d'emergència, quan hi hagi habitatges disponibles.

4. Serveis socials municipals vinculats a la pèrdua d'habitatge

• Com a competència pròpia, l'Ajuntament presta serveis socials d'atenció primària (Llei de Serveis Socials de la Comunitat de Madrid), que inclouen l'atenció a persones sense llar, a famílies en risc de pèrdua d'habitatge i la valoració de vulnerabilitat.
• Pot concedir ajudes econòmiques d'emergència (per exemple, per evitar l'impagament puntual de lloguer o subministraments) i dissenyar itineraris d'inclusió social lligats a l'allotjament.
• Gestiona recursos d'allotjament temporal (albergs, centres d'acollida, hostals concertats) quan no hi ha un habitatge alternatiu immediat.

5. Urbanisme i reserva de sòl per a habitatge protegit

• Com a gran ciutat, Madrid té àmplies competències de planejament urbanístic dins del marc autonòmic (Llei 9/2001 i Llei 3/2024), que li permeten:
  • Establir reserves de sòl per a habitatge protegit i per a xarxes d'habitatge públic.
  • Ajustar el planejament per facilitar la transformació de determinats sòls (per exemple, terciari-oficines) en sòls amb ús residencial protegit en lloguer, aprofitant les habilitacions autonòmiques.
• No pot, tanmateix, desconèixer ni alterar unilateralment els estàndards i límits fixats per la legislació autonòmica de sòl i per la Llei estatal d'habitatge.

Resum

En síntesi, l'Ajuntament de Madrid no decideix qui és desnonat ni pot suspendre un llançament judicial, però sí té marge rellevant per a:

• Augmentar i gestionar el seu propi parc municipal d'habitatge social i de lloguer assequible.
• Dissenyar un urbanisme que reserves sòl i faciliti habitatge protegit en lloguer.
• Impulsar mediació, detecció precoç i suport social i econòmic a llars en risc de pèrdua d'habitatge.

Aquest marge s'exerceix sempre coordinat amb la Comunitat de Madrid i dins dels límits fixats per la Constitució, la Llei de Bases de Règim Local, la Llei de Capitalitat de Madrid, la Llei estatal d'habitatge i la legislació autonòmica de sòl i habitatge.

En els contractes de “renda antiga” (en sentit estricte, els subjectes al règim de l'antiga Llei d'Arrendaments Urbans de 1964 i a les disposicions transitòries de la Llei 29/1994), l'actualització de la renda no es regeix per les mateixes regles que els contractes moderns, però sí exigeix una sèrie de requisits legals i formals que el propietari ha de respectar perquè la pujada sigui vàlida i exigible.

1. Comprovar prèviament quin règim jurídic s'aplica

No tots els contractes antics es regulen igual. A grans trets:

• Contractes posteriors a la LAU 1994: es regeixen per la Llei 29/1994, art. 18 (actualització anual de renda) i, des de la Llei 12/2023 i la Resolució de l'INE de 18/12/2024, pel nou índex de referència per a l'actualització de lloguers.
• Contractes anteriors al 9 de maig de 1985 i determinats contractes anteriors a 1994: es consideren “renda antiga” i queden sotmesos al text refundit de la LAU de 1964 i, sobretot, a les disposicions transitòries de la Llei 29/1994 (en particular la disposició transitòria segona i les seves regles de revisió de rendes).

El primer requisit pràctic del propietari és identificar amb precisió la data del contracte i la disposició transitòria que el regula, perquè d'aquí depenen tant la possibilitat d'actualitzar com el mètode i els límits.

2. Existència de cobertura legal o contractual per a l'actualització

En els contractes de renda antiga la renda no es pot pujar “perquè sí”:

• Ha d'existir habilitació legal expressa (les regles d'actualització previstes a la LAU de 1964 i a les disposicions transitòries de la LAU de 1994, que preveuen sistemes de revalorització i taules de percentatges escalonats).
• I, quan correspongui, pot haver-hi també una clàusula contractual d'actualització que remeti a un índex objectiu (tradicionalment l'IPC o, si el contracte ja s'ha adaptat al règim de la LAU 1994, a l'índex de referència que fixa la disposició addicional 11 i la Resolució de l'INE).

Si ni la llei aplicable al contracte ni el propi contracte permeten un sistema de revisió, el marge d'actuació del propietari per actualitzar unilateralment la renda és molt limitat.

3. Criteris objectius i límits de l'actualització

En renda antiga es combinen dos tipus de regles:

• Revalorització estructural: la LAU de 1964 i les seves normes de desenvolupament (com els decrets de revalorització de rendes) preveuen com passar de rendes molt baixes a rendes “revaloritzades”, amb sistemes d'índexs i topalls. La Llei 29/1994, a la seva disposició transitòria segona, introdueix a més taules de percentatges graduals (10 %, 20 %, 35 %, etc.) fins a assolir el 100 % de la renda actualitzada.
• Actualització ordinària per índexs: un cop assolida la renda revaloritzada, la pròpia normativa preveu que, a partir d'aquest moment, la renda pugui actualitzar-se conforme a la variació de l'índex oficial de preus de consum (o a l'índex que hagin pactat les parts) en cada anualitat.

El propietari ha de respectar escrupolosament:

• El mètode de càlcul previst (índexs aplicables, any base, taules de percentatges).
• Els límits temporals (només en la data d'actualització prevista, normalment en cada aniversari de contracte o en els fites fixats a la disposició transitòria).
• La prohibició d'introduir increments addicionals fora dels supòsits legals (per exemple, no acumular a l'actualització augments arbitràries sense cobertura legal o contractual).

4. Requisits formals de comunicació a l'inquilí

Perquè l'actualització sigui eficaç davant l'inquilí, l'arrendador ha de complir unes formes mínimes, que en la pràctica són decisives si hi ha conflicte:

• Requeriment fefaent: la normativa transitòria de la LAU 1994 preveu expressament que la revisió de la renda en molts contractes antics ha de fer-se “a instància de l'arrendador, previ requeriment fefaent” a l'arrendatari. El prudent és fer-ho per burofax amb certificació de contingut, carta notarial o mitjà equivalent que deixi constància.
• Comunicació per escrit, amb indicació clara de:
  • La renda vigent abans de l'actualització.
  • L'índex o sistema emprat (taula de la disposició transitòria, IPC, índex de referència oficial, etc.).
  • El càlcul realitzat (percentatge aplicat i resultat).
  • La nova renda que es pretén cobrar.
  • La data a partir de la qual serà exigible (habitualment la mensualitat següent a l'aniversari del contracte o al fita fixada per la norma).
• Respecte dels terminis: quan la disposició transitòria concedeix a l'inquilí un termini per reaccionar (per exemple, per optar per no aplicar la revisió en determinats contractes, amb les conseqüències que la pròpia llei estableix), s'ha de respectar aquest marge, indicant clarament el termini de resposta.

5. Recomanació pràctica

Atès que els contractes de renda antiga es recolzen en un règim transitori molt casuístic (dates clau, ingressos de l'inquilí, durada restant, etc.), en la pràctica el requisit essencial per al propietari és fer una anàlisi individualitzada del contracte concret a la llum de les disposicions transitòries de la Llei 29/1994 i, a partir d'aquí, documentar l'actualització amb un requeriment fefaent, clar i perfectament calculat. Qualsevol desviació d'aquest esquema augmenta notablement el risc d'impugnació judicial de la pujada.