El mercat de lloguer a Espanya afronta una nova reforma que introdueix canvis importants per a propietaris i inquilins. Els dos reals decrets lleis aprovats pel Govern a l'octubre modifiquen aspectes relacionats amb la durada dels contractes, les actualitzacions de renda, les despeses que es poden repercutir a l'arrendatari i les compensacions per determinades no renovacions. Les mesures també afecten els lloguers de temporada, les garanties econòmiques i els incentius fiscals per als propietaris.
Les noves disposicions estan recollides en el Reial decret llei 28/2026 i el Reial decret llei 29/2026, ambdós publicats al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) el passat 7 d'octubre. No obstant això, les mesures no entren en vigor al mateix temps: mentre que el segon va començar a aplicar-se amb caràcter general el 8 d'octubre, el primer estableix el 15 de novembre com a data d'entrada en vigor. A més, ambdós decrets estan subjectes a convalidació parlamentària, per la qual cosa la seva continuïtat depèn del Congrés.
La data de signatura del contracte, la seva finalitat, la ubicació de l'habitatge i la condició del propietari són factors determinants per saber quina normativa correspon aplicar. No tots els lloguers estan subjectes a les mateixes obligacions, especialment quan existeixen contractes anteriors a les reformes.
Quan s'apliquen els canvis del lloguer
Les dates que han de revisar propietaris i inquilins.
| Data | Què canvia i què has de comprovar |
|---|---|
| 7 d'octubre de 2026 | Publicació dels dos decrets. Els avisos vàlids de no renovació anteriors a aquesta data tenen un tractament específic: conserven la seva eficàcia i no generen la nova indemnització. |
| 8 d'octubre de 2026 | Entrada en vigor general del RDL 29/2026. Algunes mesures tenen dates pròpies i existeixen regles transitòries per a contractes anteriors. |
| 15 de novembre de 2026 | Entrada prevista del RDL 28/2026, amb noves pròrrogues i indemnització per determinades no renovacions. La seva aplicació depèn que la norma mantingui la seva vigència i del règim transitori del contracte. |
| 1 de desembre de 2026 | Data prevista per als canvis específics en l'IVA, incloent els relatius a determinades obres en habitatges destinats al lloguer habitual, amb requisits. |
| 31 de desembre de 2027 | Final del període contemplat per a la limitació extraordinària de les actualitzacions anuals de renda. |
Font: BOE, reals decrets-llei 28/2026 i 29/2026. Informació revisada el 18 d'octubre de 2026.
1. Lloguers temporals: ja no n'hi ha prou amb signar un contracte d'onze mesos
Un dels principals canvis afecta als lloguers de temporada, una modalitat utilitzada habitualment per estudiants, treballadors desplaçats i persones que necessiten allotjament durant un període limitat. La nova normativa exigeix que existeixi una causa real, justificada i acreditable perquè el contracte pugui considerar-se temporal. Aquesta circumstància haurà d'aparèixer expressament en el document i correspondrà al propietari demostrar la seva existència.
Com a regla general, aquests arrendaments hauran de tenir una durada superior a 31 dies i no superior a dotze mesos, tot i que podran allargar-se si continua existint la causa que justifica l'estada temporal.
La norma pretén impedir que s'utilitzin contractes de temporada per encobrir lloguers destinats a habitatge habitual. L'absència d'una justificació, la prolongació injustificada del contracte o l'encadenament de més de dos contractes temporals consecutius poden provocar que el lloguer passi a considerar-se habitual des del primer acord. Els contractes temporals signats abans de l'8 d'octubre conserven, en principi, el seu règim fins a la finalització del termini pactat.
2. Nous límits per fixar el preu del lloguer
Els propietaris no sempre poden establir lliurement el preu d'un nou contracte, especialment quan l'immoble es troba en una zona declarada de mercat residencial tensionat.
En aquests territoris, la renda inicial ha de respectar les limitacions establertes per la legislació d'habitatge. Com a referència s'utilitza, en determinats supòsits, el preu de l'últim contracte vigent durant els cinc anys anteriors, aplicant les actualitzacions que corresponguin.
La normativa contempla increments addicionals d' fins al 10% en circumstàncies concretes, com determinades rehabilitacions, millores d'eficiència energètica o accessibilitat i contractes que garanteixin una permanència prolongada. No obstant això, no es tracta d'una autorització general per pujar els preus.
Quan el propietari té la consideració de gran tenidor, també poden resultar aplicables els límits del sistema estatal de referència de preus del lloguer.
3. Quant pot pujar el lloguer el 2026 i 2027?
Una altra de les novetats afecta a les actualitzacions anuals de la renda, que estaran subjectes a limitacions extraordinàries fins al 31 de desembre de 2027.
La regulació estableix que no podrà aplicar-se un increment quan la renda superi el límit màxim corresponent del sistema de referència. En els altres supòsits, l'actualització podrà negociar-se entre propietari i inquilí, però, si no existeix un nou acord, l'augment no podrà superar el 2%.
També s'ha de tenir en compte l' , que actua com a límit de l'actualització anual en els termes establerts per la legislació.
En qualsevol cas, el 2% no és una pujada automàtica. Per incrementar la renda ha d'existir una clàusula d'actualització aplicable i complir-se els requisits legals.
Quant pot pujar la renda del lloguer?
Actualitzacions anuals compreses entre l'8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027.
| Situació del contracte | Regla aplicable |
|---|---|
| La renda supera el límit màxim aplicable del sistema de referència | No procedeix increment de la renda en l'actualització anual. |
| La renda no supera aquest límit i no hi ha un nou pacte d'actualització | L'increment no pot superar el 2%, sense ignorar el límit de l'IRAV que resulti aplicable ni les condicions del contracte. |
| La renda no supera aquest límit i les parts arriben a un nou pacte | S'aplica el que s'ha acordat dins dels límits legals. El pacte no permet eludir el sostre de l'IRAV. |
| No existeix pacte exprés d'actualització | No s'aplica una pujada automàtica. El límit del 2% no crea per si mateix el dret a incrementar la renda. |
Font: RDL 29/2026, disposició final sisena i modificació de l'article 18 de la Llei d'Arrendaments Urbans.
4. IBI, despeses de comunitat i immobiliària: qui ha de pagar-les
La reforma també introdueix canvis en les despeses que poden traslladar-se als inquilins. La nova regulació impedeix imposar-los determinats tributs associats a l'habitatge quan no siguin els obligats tributaris, tot i que serà necessari revisar el règim aplicable als contractes anteriors.
Pel que fa a les despeses de comunitat, podran repercutir-se en els supòsits permesos quan hi hagi un pacte per escrit i es determini el seu import anual. Els subministraments individualitzats mitjançant comptador, com ara aigua, electricitat o gas, seguiran corresponent normalment a l'arrendatari.
La normativa reforça a més la prohibició de cobrar a l'inquilí despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte, incloent serveis vinculats a la seva preparació, modificació o renovació. Tampoc podran imposar-se serveis addicionals que no siguin essencials si l'arrendatari no els ha sol·licitat expressament i per escrit.
5. Pròrroga extraordinària del lloguer: fins a dos anys addicionals
Els inquilins de determinats contractes d'habitatge habitual podran sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a dos anys, mitjançant períodes anuals, quan es compleixin les condicions previstes en el Reial decret llei 29/2026.
Per accedir a aquesta mesura serà necessari estar al corrent dels pagaments i haver abonat mensualment la renda durant els vuit mesos anteriors. La regulació contempla, entre altres supòsits, contractes el període de pròrroga obligatòria del qual finalitzi abans del 31 de desembre de 2028.
Existeixen excepcions, com determinats acords entre les parts, la signatura d'un nou contracte o la necessitat acreditada del propietari de recuperar l'habitatge en les condicions legalment previstes.
La pròrroga no s'aplica automàticament: l'ha de sol·licitar l'inquilí. A més, quan concorrin diferents mecanismes extraordinaris d'ampliació del contracte, no podran acumular-se sense atendre a les regles de compatibilitat, que donen preferència al règim de les zones tensionades.
6. No renovar el contracte podrà obligar el propietari a indemnitzar
Un dels canvis més rellevants està previst per al 15 de novembre de 2026, data d'entrada en vigor establerta per al Reial decret-llei 28/2026.
La norma modifica el sistema de pròrrogues de determinats contractes d'habitatge habitual i estableix períodes successius de cinc anys, o set quan el propietari sigui una persona jurídica, si es compleixen les condicions i no hi ha un avís vàlid de no renovació. El termini general de preavís de l'arrendador passa a sis mesos, mentre que el de l'inquilí es manté en dos.
A més, la decisió del propietari de no renovar podrà generar una indemnització a favor de l'arrendatari. El seu càlcul es realitzarà prenent el major de dos imports: dotze mensualitats calculades amb el valor superior del rang individualitzat del sistema estatal de referència, o una mensualitat calculada amb aquest valor per cada any de residència.
La compensació no s'aplicarà en tots els casos. La legislació estableix excepcions, entre elles determinades necessitats acreditades d'habitatge del propietari o dels seus familiars. Els avisos de no renovació comunicats vàlidament abans de la publicació del decret mantenen els seus efectes i no generen aquesta indemnització, per la qual cosa les dates resulten essencials.
7. Gran tenidor: quan es considera que un propietari té massa habitatges
La condició de gran tenidor resulta rellevant perquè determina l'aplicació d'algunes de les restriccions previstes per la legislació d'habitatge.
Amb caràcter general, es considera gran tenidor a qui sigui propietari de més de deu immobles urbans residencials o d'una superfície construïda superior a 1.500 metres quadrats destinada a ús residencial, sense comptar garatges ni trasteros.
En determinades zones tensionades, el concepte pot ampliar-se a propietaris amb cinc o més habitatges situats dins de l'àmbit afectat.
La reforma incorpora a més una precisió: les diferents vivendes d'un edifici poden computar-se de forma independent encara que no existeixi divisió horitzontal inscrita. Per tant, posseir un edifici complet no implica necessàriament que es contabilitzi com un únic immoble.
8. Fiança, garanties addicionals i sortida anticipada del lloguer
La nova normativa diferencia entre la fiança legal obligatòria i les garanties addicionals que pot exigir el propietari per assegurar el compliment del contracte.
En els contractes de vivenda habitual sotmesos al nou règim, les garanties addicionals no podran superar dues mensualitats de renda quan la durada sigui d' fins a cinc anys, o set si l'arrendador és una persona jurídica. Per als lloguers temporals, el màxim addicional serà de una mensualitat. També es prohibeix obligar al llogater a contractar un assegurança d'impagament.
Pel que fa a la sortida anticipada, el llogater d'una vivenda habitual podrà desistir un cop transcorreguts sis mesos, amb un preavís mínim de 30 dies. Per als contractes temporals subjectes a les noves regles, el desistiment podrà exercir-se després del primer mes, avisant amb almenys deu dies d'antelació.
El desistiment realitzat conforme a aquestes condicions no generarà indemnització a favor del propietari. No obstant això, s'ha de comprovar sempre quina normativa correspon al contracte concret.
Quan pot marxar el llogater
Condicions de desistiment per a contractes subjectes al nou règim.
| Tipus de lloguer | Temps mínim transcorregut | Preavís mínim |
|---|---|---|
| Vivenda habitual | Sis mesos | 30 dies |
| Vivenda temporal | Un mes des de la formalització | 10 dies |
Font: RDL 29/2026, modificació de l'article 11 de la Llei d'Arrendaments Urbans.
9. Venda de la vivenda i desnonaments: quins drets conserva el llogater
La reforma també reforça el dret d'adquisició preferent de l'inquilí quan el propietari decideix vendre l'habitatge. Entre altres novetats, limita la possibilitat de renunciar contractualment a aquest dret i contempla la seva conservació en determinades operacions de venda conjunta quan l'immoble pugui individualitzar-se jurídicament.
En matèria de desnonaments, no existeix una suspensió automàtica de tots els procediments fins al 2030. Les mesures de protecció depenen de factors com la vulnerabilitat econòmica acreditada, l'absència d'una alternativa habitacional, el tipus de propietari i les decisions judicials.
En determinats procediments per impagament, la legislació contempla mecanismes perquè les administracions puguin oferir solucions habitacionals o intervenir en les condicions establertes legalment.
La existència d'una situació de vulnerabilitat no implica que desaparegui l'obligació de pagar el lloguer, del mateix mode que la venda d'un habitatge no suposa necessàriament l'extinció immediata dels drets de l'arrendatari.
10. Incentius fiscals: canvis en l'IRPF, l'IBI i l'IVA
El darrer bloc de novetats afecta a la fiscalitat relacionada amb el lloguer, tant per a propietaris com per a determinades obres realitzades en els habitatges.
En l' IRPF, les reduccions fiscals s'apliquen sobre el rendiment net positiu del lloguer i depenen de condicions com la rebaixa del preu, l'edat de l'inquilí, la ubicació de l'immoble o la condició de gran tenidor del propietari. No existeix un percentatge únic aplicable a tots els contractes, ja que els beneficis poden variar segons els requisits complerts.
En el cas de l' Impost sobre Béns Immobles (IBI), els recàrrecs sobre habitatges desocupades depenen de les condicions legals i de les decisions adoptades per cada ajuntament. Per això, un habitatge buit no està sotmès necessàriament al mateix tractament fiscal en tots els municipis.
Per la seva banda, des del 1 de desembre de 2026 està prevista l'aplicació de l'IVA reduït del 10% a determinades obres de renovació i reparació en habitatges destinats al lloguer habitual. La mesura estarà condicionada al compliment de requisits relatius a l'antiguitat de l'immoble, el cost dels materials i altres condicions establertes en la norma.
Què han de comprovar propietaris i inquilins abans de renovar un contracte
L'aplicació d'aquestes mesures depèn de les característiques de cada arrendament. No és el mateix un lloguer habitual signat fa cinc anys que un contracte temporal recent, ni un habitatge situat en una zona tensionada que un altre on no existeixin limitacions específiques de preus.
Per exemple, si un contracte acaba al desembre de 2026, serà necessari comprovar quan es va signar, en quina fase de pròrroga es troba i si existeix una comunicació vàlida de no renovació. En canvi, quan es formalitza un lloguer de vuit mesos per motius laborals, la qüestió principal serà acreditar adequadament la causa temporal.
També caldrà revisar l'historial de l'habitatge abans d'establir un nou preu, especialment a les zones declarades de mercat residencial tensionat.
Com poden afectar els canvis al teu contracte
Tres exemples hipotètics per identificar quina documentació revisar.
| Cas hipotètic | Què has de comprovar |
|---|---|
| El meu lloguer acaba al desembre de 2026 | La fase del contracte, si existeix avís vàlid de no renovació i quan es va enviar, els requisits de la pròrroga extraordinària i les regles transitòries de novembre. El venciment, per si sol, no determina una indemnització. |
| Llogo vuit mesos per un desplaçament laboral | Que la causa temporal estigui recollida al contracte i pugui acreditar-se. També cal revisar la data de signatura, les garanties addicionals i les condicions de sortida anticipada. |
| Un pis passa d'anunciar-se per 900 a 1.100 euros | Si està en zona tensionada, quin contracte va estar vigent durant els cinc anys anteriors, la seva actualització i si el propietari és un gran tenidor. La diferència de preu no és suficient per determinar si el nou lloguer respecta la llei. |
En definitiva, les reformes d'octubre de 2026 introdueixen noves obligacions per als propietaris i amplien determinades proteccions per als inquilins, però la seva aplicació no és uniforme ni immediata. Abans d'augmentar un lloguer, renovar un contracte o comunicar la seva finalització, resulta fonamental revisar les dates, les clàusules originals i les disposicions transitòries.
Els canvis més immediats ja van començar a aplicar-se el 8 d'octubre, mentre que les noves condicions sobre pròrrogues i compensacions per no renovació estan previstes per al 15 de novembre, sempre que es mantingui la vigència de la normativa. Conèixer aquestes diferències serà clau per evitar errors i possibles conflictes entre propietaris i inquilins.