El mercado del alquiler en España afronta una nueva reforma que introduce cambios importantes para propietarios e inquilinos. Los dos reales decretos-leyes aprobados por el Gobierno en octubre modifican aspectos relacionados con la duración de los contratos, las actualizaciones de renta, los gastos que pueden repercutirse al arrendatario y las compensaciones por determinadas no renovaciones. Las medidas también afectan a los alquileres de temporada, las garantías económicas y los incentivos fiscales para los propietarios.
Las nuevas disposiciones están recogidas en el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026, ambos publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 7 de octubre. No obstante, las medidas no entran en vigor al mismo tiempo: mientras que el segundo comenzó a aplicarse con carácter general el 8 de octubre, el primero establece el 15 de noviembre como fecha de entrada en vigor. Además, ambos decretos están sujetos a convalidación parlamentaria, por lo que su continuidad depende del Congreso.
La fecha de firma del contrato, su finalidad, la ubicación de la vivienda y la condición del propietario son factores determinantes para saber qué normativa corresponde aplicar. No todos los alquileres están sometidos a las mismas obligaciones, especialmente cuando existen contratos anteriores a las reformas.
Cuándo se aplican los cambios del alquiler
Las fechas que deben revisar propietarios e inquilinos.
| Fecha | Qué cambia y qué debes comprobar |
|---|---|
| 7 de octubre de 2026 | Publicación de ambos decretos. Los avisos válidos de no renovación anteriores a esta fecha tienen un tratamiento específico: conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. |
| 8 de octubre de 2026 | Entrada en vigor general del RDL 29/2026. Algunas medidas tienen fechas propias y existen reglas transitorias para contratos anteriores. |
| 15 de noviembre de 2026 | Entrada prevista del RDL 28/2026, con nuevas prórrogas e indemnización por determinadas no renovaciones. Su aplicación depende de que la norma mantenga su vigencia y del régimen transitorio del contrato. |
| 1 de diciembre de 2026 | Fecha prevista para los cambios específicos en el IVA, incluidos los relativos a determinadas obras en viviendas destinadas al alquiler habitual, con requisitos. |
| 31 de diciembre de 2027 | Final del periodo contemplado para la limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta. |
Fuente: BOE, reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026. Información revisada el 18 de octubre de 2026.
1. Alquileres temporales: ya no basta con firmar un contrato de once meses
Uno de los principales cambios afecta a los alquileres de temporada, una modalidad utilizada habitualmente por estudiantes, trabajadores desplazados y personas que necesitan alojamiento durante un periodo limitado. La nueva normativa exige que exista una causa real, justificada y acreditable para que el contrato pueda considerarse temporal. Esa circunstancia deberá aparecer expresamente en el documento y corresponderá al propietario demostrar su existencia.
Como regla general, estos arrendamientos deberán tener una duración superior a 31 días y no mayor de doce meses, aunque podrán prolongarse si continúa existiendo la causa que justifica la estancia temporal.
La norma pretende impedir que se utilicen contratos de temporada para encubrir alquileres destinados a vivienda habitual. La ausencia de una justificación, la prolongación injustificada del contrato o el encadenamiento de más de dos contratos temporales consecutivos pueden provocar que el alquiler pase a considerarse habitual desde el primer acuerdo. Los contratos temporales firmados antes del 8 de octubre conservan, en principio, su régimen hasta la finalización del plazo pactado.
2. Nuevos límites para fijar el precio del alquiler
Los propietarios no siempre pueden establecer libremente el precio de un nuevo contrato, especialmente cuando el inmueble se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
En estos territorios, la renta inicial debe respetar las limitaciones establecidas por la legislación de vivienda. Como referencia se utiliza, en determinados supuestos, el precio del último contrato vigente durante los cinco años anteriores, aplicando las actualizaciones que correspondan.
La normativa contempla incrementos adicionales de hasta el 10% en circunstancias concretas, como determinadas rehabilitaciones, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y contratos que garanticen una permanencia prolongada. Sin embargo, no se trata de una autorización general para subir los precios.
Cuando el propietario tiene la consideración de gran tenedor, también pueden resultar aplicables los límites del sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
3. ¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027?
Otra de las novedades afecta a las actualizaciones anuales de la renta, que estarán sometidas a limitaciones extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2027.
La regulación establece que no podrá aplicarse un incremento cuando la renta supere el límite máximo correspondiente del sistema de referencia. En los demás supuestos, la actualización podrá negociarse entre propietario e inquilino, pero, si no existe un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
También debe tenerse en cuenta el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que actúa como límite de la actualización anual en los términos establecidos por la legislación.
En cualquier caso, el 2% no es una subida automática. Para incrementar la renta debe existir una cláusula de actualización aplicable y cumplirse los requisitos legales.
¿Cuánto puede subir la renta del alquiler?
Actualizaciones anuales comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
| Situación del contrato | Regla aplicable |
|---|---|
| La renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia | No procede incremento de la renta en la actualización anual. |
| La renta no supera ese límite y no hay un nuevo pacto de actualización | El incremento no puede superar el 2%, sin ignorar el límite del IRAV que resulte aplicable ni las condiciones del contrato. |
| La renta no supera ese límite y las partes alcanzan un nuevo pacto | Se aplica lo acordado dentro de los límites legales. El pacto no permite eludir el techo del IRAV. |
| No existe pacto expreso de actualización | No se aplica una subida automática. El límite del 2% no crea por sí mismo el derecho a incrementar la renta. |
Fuente: RDL 29/2026, disposición final sexta y modificación del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4. IBI, gastos de comunidad e inmobiliaria: quién debe pagarlos
La reforma también introduce cambios en los gastos que pueden trasladarse a los inquilinos. La nueva regulación impide imponerles determinados tributos asociados a la vivienda cuando no sean los obligados tributarios, aunque será necesario revisar el régimen aplicable a los contratos anteriores.
En cuanto a los gastos de comunidad, podrán repercutirse en los supuestos permitidos cuando exista un pacto por escrito y se determine su importe anual. Los suministros individualizados mediante contador, como agua, electricidad o gas, seguirán correspondiendo normalmente al arrendatario.
La normativa refuerza además la prohibición de cobrar al inquilino gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, incluidos servicios vinculados a su preparación, modificación o renovación. Tampoco podrán imponerse servicios adicionales que no sean esenciales si el arrendatario no los ha solicitado expresamente y por escrito.
5. Prórroga extraordinaria del alquiler: hasta dos años adicionales
Los inquilinos de determinados contratos de vivienda habitual podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, mediante periodos anuales, cuando se cumplan las condiciones previstas en el Real Decreto-ley 29/2026.
Para acceder a esta medida será necesario estar al corriente de los pagos y haber abonado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores. La regulación contempla, entre otros supuestos, contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
Existen excepciones, como determinados acuerdos entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad acreditada del propietario de recuperar la vivienda en las condiciones legalmente previstas.
La prórroga no se aplica automáticamente: debe solicitarla el inquilino. Además, cuando concurran diferentes mecanismos extraordinarios de ampliación del contrato, no podrán acumularse sin atender a las reglas de compatibilidad, que dan preferencia al régimen de las zonas tensionadas.
6. No renovar el contrato podrá obligar al propietario a indemnizar
Uno de los cambios más relevantes está previsto para el 15 de noviembre de 2026, fecha de entrada en vigor establecida para el Real Decreto-ley 28/2026.
La norma modifica el sistema de prórrogas de determinados contratos de vivienda habitual y establece periodos sucesivos de cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, si se cumplen las condiciones y no existe un aviso válido de no renovación. El plazo general de preaviso del arrendador pasa a seis meses, mientras que el del inquilino se mantiene en dos.
Además, la decisión del propietario de no renovar podrá generar una indemnización a favor del arrendatario. Su cálculo se realizará tomando el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia, o una mensualidad calculada con ese valor por cada año de residencia.
La compensación no se aplicará en todos los casos. La legislación establece excepciones, entre ellas determinadas necesidades acreditadas de vivienda del propietario o de sus familiares. Los avisos de no renovación comunicados válidamente antes de la publicación del decreto mantienen sus efectos y no generan esta indemnización, por lo que las fechas resultan esenciales.
7. Gran tenedor: cuándo se considera que un propietario tiene demasiadas viviendas
La condición de gran tenedor resulta relevante porque determina la aplicación de algunas de las restricciones previstas por la legislación de vivienda.
Con carácter general, se considera gran tenedor a quien sea propietario de más de diez inmuebles urbanos residenciales o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados destinada a uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
En determinadas zonas tensionadas, el concepto puede ampliarse a propietarios con cinco o más viviendas situadas dentro del ámbito afectado.
La reforma incorpora además una precisión: las diferentes viviendas de un edificio pueden computarse de forma independiente aunque no exista división horizontal inscrita. Por tanto, poseer un edificio completo no implica necesariamente que se contabilice como un único inmueble.
8. Fianza, garantías adicionales y salida anticipada del alquiler
La nueva normativa diferencia entre la fianza legal obligatoria y las garantías adicionales que puede exigir el propietario para asegurar el cumplimiento del contrato.
En los contratos de vivienda habitual sometidos al nuevo régimen, las garantías adicionales no podrán superar dos mensualidades de renta cuando la duración sea de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Para los alquileres temporales, el máximo adicional será de una mensualidad. También se prohíbe obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.
En cuanto a la salida anticipada, el inquilino de una vivienda habitual podrá desistir una vez transcurridos seis meses, con un preaviso mínimo de 30 días. Para los contratos temporales sujetos a las nuevas reglas, el desistimiento podrá ejercerse después del primer mes, avisando con al menos diez días de antelación.
El desistimiento realizado conforme a estas condiciones no generará indemnización a favor del propietario. No obstante, debe comprobarse siempre qué normativa corresponde al contrato concreto.
Cuándo puede marcharse el inquilino
Condiciones de desistimiento para contratos sujetos al nuevo régimen.
| Tipo de alquiler | Tiempo mínimo transcurrido | Preaviso mínimo |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | Seis meses | 30 días |
| Vivienda temporal | Un mes desde la formalización | 10 días |
Fuente: RDL 29/2026, modificación del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
9. Venta de la vivienda y desahucios: qué derechos conserva el inquilino
La reforma también refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino cuando el propietario decide vender la vivienda. Entre otras novedades, limita la posibilidad de renunciar contractualmente a este derecho y contempla su conservación en determinadas operaciones de venta conjunta cuando el inmueble pueda individualizarse jurídicamente.
En materia de desahucios, no existe una suspensión automática de todos los procedimientos hasta 2030. Las medidas de protección dependen de factores como la vulnerabilidad económica acreditada, la ausencia de una alternativa habitacional, el tipo de propietario y las decisiones judiciales.
En determinados procedimientos por impago, la legislación contempla mecanismos para que las administraciones puedan ofrecer soluciones habitacionales o intervenir en las condiciones establecidas legalmente.
La existencia de una situación de vulnerabilidad no implica que desaparezca la obligación de pagar el alquiler, del mismo modo que la venta de una vivienda no supone necesariamente la extinción inmediata de los derechos del arrendatario.
10. Incentivos fiscales: cambios en el IRPF, el IBI y el IVA
El último bloque de novedades afecta a la fiscalidad relacionada con el alquiler, tanto para propietarios como para determinadas obras realizadas en las viviendas.
En el IRPF, las reducciones fiscales se aplican sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento y dependen de condiciones como la rebaja del precio, la edad del inquilino, la ubicación del inmueble o la condición de gran tenedor del propietario. No existe un porcentaje único aplicable a todos los contratos, ya que los beneficios pueden variar según los requisitos cumplidos.
En el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los recargos sobre viviendas desocupadas dependen de las condiciones legales y de las decisiones adoptadas por cada ayuntamiento. Por ello, una vivienda vacía no está sometida necesariamente al mismo tratamiento fiscal en todos los municipios.
Por su parte, desde el 1 de diciembre de 2026 está prevista la aplicación del IVA reducido del 10% a determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual. La medida estará condicionada al cumplimiento de requisitos relativos a la antigüedad del inmueble, el coste de los materiales y otras condiciones establecidas en la norma.
Qué deben comprobar propietarios e inquilinos antes de renovar un contrato
La aplicación de estas medidas depende de las características de cada arrendamiento. No es lo mismo un alquiler habitual firmado hace cinco años que un contrato temporal reciente, ni una vivienda situada en una zona tensionada que otra donde no existan limitaciones específicas de precios.
Por ejemplo, si un contrato termina en diciembre de 2026, será necesario comprobar cuándo se firmó, en qué fase de prórroga se encuentra y si existe una comunicación válida de no renovación. En cambio, cuando se formaliza un alquiler de ocho meses por motivos laborales, la cuestión principal será acreditar adecuadamente la causa temporal.
También habrá que revisar el historial de la vivienda antes de establecer un nuevo precio, especialmente en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Cómo pueden afectar los cambios a tu contrato
Tres ejemplos hipotéticos para identificar qué documentación revisar.
| Caso hipotético | Qué debes comprobar |
|---|---|
| Mi alquiler termina en diciembre de 2026 | La fase del contrato, si existe aviso válido de no renovación y cuándo se envió, los requisitos de la prórroga extraordinaria y las reglas transitorias de noviembre. El vencimiento, por sí solo, no determina una indemnización. |
| Alquilo ocho meses por un desplazamiento laboral | Que la causa temporal esté recogida en el contrato y pueda acreditarse. También deben revisarse la fecha de firma, las garantías adicionales y las condiciones de salida anticipada. |
| Un piso pasa de anunciarse por 900 a 1.100 euros | Si está en zona tensionada, qué contrato estuvo vigente durante los cinco años anteriores, su actualización y si el propietario es gran tenedor. La diferencia de precio no basta para determinar si el nuevo alquiler respeta la ley. |
En definitiva, las reformas de octubre de 2026 introducen nuevas obligaciones para los propietarios y amplían determinadas protecciones para los inquilinos, pero su aplicación no es uniforme ni inmediata. Antes de subir una renta, renovar un contrato o comunicar su finalización, resulta fundamental revisar las fechas, las cláusulas originales y las disposiciones transitorias.
Los cambios más inmediatos ya comenzaron a aplicarse el 8 de octubre, mientras que las nuevas condiciones sobre prórrogas y compensaciones por no renovación están previstas para el 15 de noviembre, siempre que se mantenga la vigencia de la normativa. Conocer estas diferencias será clave para evitar errores y posibles conflictos entre propietarios e inquilinos.