El segon decret de vivenda, el que menys opcions té de sortir endavant -encara que ambdós estan molt a l'aire-, ja està publicat al BOE. La norma que modifica la durada dels contractes de lloguer i estableix un nou sistema per garantir la seva continuïtat un cop superat el període mínim obligatori. El Reial decret-lei 27/2026, de 29 de setembre, substitueix l'actual pròrroga tàcita anual per un règim en el qual el contracte es manté, llevat que alguna de les parts comuniqui expressament la seva voluntat de no renovar-lo.
La nova regulació afecta els contractes de vivenda habitual. Un cop transcorreguts almenys cinc anys de durada, o set quan l'arrendador sigui una persona jurídica, el contracte es prorrogarà obligatòriament per períodes successius de cinc o set anys respectivament si cap de les parts comunica la seva voluntat de no continuar. El propietari haurà d'avisar amb sis mesos d'antelació i l'inquilí amb dos mesos.
El decret s'aplicarà també als contractes que ja estiguin vigents quan arribi algun dels seus venciments posteriors a l'entrada en vigor de la norma.
El propietari haurà de pagar a l'inquilí si decideix no prorrogar
La principal novetat del nou règim és que el propietari que comuniqui vàlidament la seva voluntat de no prorrogar el contracte haurà de indemnitzar l'inquilí amb una quantitat equivalent, com a mínim, a dotze mensualitats de la renda d'una vivenda de característiques similars. El càlcul haurà de realitzar-se, sempre que sigui possible, prenent com a referència el sistema estatal de preus del lloguer.
La compensació no podrà ser inferior, en cap cas, al equivalent a una mensualitat de renda per cada any que l'inquilí hagi residit a la vivenda. El pagament haurà d'efectuar-se en el moment d'entregar l'immoble. El dret a la indemnització també es manté si la vivenda és venuda i el nou propietari es subroga en la posició de l'arrendador, sempre que no concorrin algunes de les excepcions previstes per la norma.
El decret estableix diversos supòsits en què el propietari no haurà d'abonar aquesta compensació. Entre ells es troba la necessitat que una persona física recuperi l'habitatge per destinar-lo a residència permanent pròpia o de familiars de segon grau, sempre que aquesta circumstància figuri expressament en el preavís. Si l'habitatge no és ocupat per aquestes persones en els tres mesos següents a la seva entrega, l'antic inquilí recuperarà el dret a la indemnització.
Tampoc hi haurà compensació si l'arrendatari no ha habitat efectivament l'habitatge durant més de sis mesos dels dotze anteriors sense una causa justificada, si disposa d'un altre habitatge apte al mateix municipi o si ambdues parts signen un nou contracte. També queda exclòs el pagament quan l'inquilí rebutgi una oferta fehaciente per continuar a la mateixa habitatge durant almenys cinc anys, o set si l'arrendador és una persona jurídica, sempre que la nova renda respecti les regles establertes en la Llei d'Arrendaments Urbans.
Pròrrogues d' fins a tres anys en zones tensionades
El nou règim manté a més les pròrrogues extraordinàries vinculades a situacions de vulnerabilitat i a les zones de mercat residencial tensionat. En el primer cas, l'inquilí podrà sol·licitar una pròrroga d' fins a un any si acredita la seva situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant un informe o certificat dels serveis socials emès durant l'últim any.
Quan l'arrendador sigui un gran tenidor, aquesta pròrroga haurà de ser acceptada obligatòriament, llevat que les parts hagin signat un nou contracte. La norma estableix que aquesta protecció no pot acumular-se amb altres pròrrogues extraordinàries previstes per altres lleis i permet a l'inquilí optar per la que resulti més favorable quan concorrin diverses.
En les zones de mercat residencial tensionat, la protecció pot arribar a tres anys addicionals. L'inquilí podrà sol·licitar pròrrogues anuals durant aquest període i l'arrendador haurà d'acceptar-les llevat que existeixi un acord diferent, s'hagi signat un nou contracte dins dels límits de renda aplicables o hagi comunicat correctament una necessitat d'ocupar l'habitatge per a si mateix o determinats familiars.
Què ocorre amb els contractes que ja estan en vigor
El segon decret de vivenda estableix un règim transitori per evitar que el canvi de normativa alteri de forma immediata contractes que ja es troben a prop del seu venciment. Les noves regles s'aplicaran als contractes vigents respecte dels venciments que es produeixin després de l'entrada en vigor.
Quan restin menys de sis mesos per al venciment d'un contracte en el moment en què entri en vigor la norma, el propietari podrà realitzar el preavís amb una antelació mínima de quatre mesos. Els contractes que ja estiguin dins de l'actual període de pròrroga tàcita continuaran fins que acabi aquest període i passaran després al nou règim.
La norma també estableix una regulació específica per als contractes que es trobin en situació de tàcita reconducció. En aquests casos, el nou règim començarà a aplicar-se després del primer venciment d'aquest període que es produeixi un cop hagin transcorregut quatre mesos des de l'entrada en vigor. Les comunicacions realitzades abans de l'entrada en vigor per posar fi a la tàcita reconducció mantenen la seva eficàcia i no generen el dret a la indemnització previst pel nou article 10.
El Reial decret llei 27/2026 modifica exclusivament l'article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans i completa el paquet de mesures de vivenda aprovat pel Consell de Ministres el 29 de setembre. El primer decret, el Reial decret llei 26/2026, va ser publicat al BOE del dimecres i conté altres mesures sobre vivenda, mentre que aquesta segona norma se centra específicament en l'estabilitat i durada dels contractes d'arrendament.