Espainiako hiririk handietan 'expat'-en inpaktua: nor dira, zergatik tentsatzen dute etxebizitza-merkatua eta nola ikusten du Ministeriak

A agosto de 2026, la regulación estatal de los alojamientos/alquileres de temporada en España está en un punto intermedio: existe ya un marco parcial (sobre todo registral y de control de datos de corta duración), pero la gran reforma de fondo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para esta figura sigue sin aprobarse definitivamente. La clave es la Proposición de Ley 122/000136, aún en tramitación en el Congreso y políticamente muy condicionada por las mayorías parlamentarias.

1. Marco vigente: qué hay hoy en vigor

En el plano estatal, los alquileres de temporada se encuadran todavía en la LAU como arrendamientos para uso distinto de vivienda, combinados con normativa sectorial reciente:

• La LAU distingue entre vivienda habitual (art. 2, con plazos mínimos y prórrogas obligatorias) y uso distinto (art. 3), donde encajan muchos contratos de temporada. Esta zona gris es la que ha permitido que una parte del mercado utilice el “temporal” para eludir las garantías de la vivienda habitual.
• El Gobierno ha desarrollado el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para los alojamientos de corta duración, aplicable tanto a estancias turísticas como no turísticas. Las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el BOE en 2025‑2026 aplican ya ese decreto y dejan claro que:
  • Se considera “alojamiento de corta duración” el arrendamiento por un período breve, turístico o no, al que es aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del art. 3.2 LAU.
  • Para poder explotar legalmente estos alojamientos es necesario obtener número de registro único, y los registradores pueden denegarlo cuando el uso choca con estatutos de comunidades de propietarios o con normativa urbanística/turística autonómica.
• Además, existe un grupo de trabajo sobre alquiler de temporada previsto en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Según las notas del Ministerio de Vivienda (nota del 03/07/2024 y 23/09/2024), el objetivo es “reforzar la causalidad” de estos contratos y evitar el fraude de ley.

Paralelamente, varias comunidades autónomas han aprobado normas propias sobre vivienda turística y estancias temporales. El caso más avanzado es Cataluña, donde la Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo, en vigor desde el 2 de enero de 2026, regula ya específicamente los alquileres de temporada y por habitaciones y los somete a topes de precio incluso cuando la duración es limitada (Demócrata, 02/01/2026).

2. La Proposición de Ley 122/000136: contenido y situación

El eje de la futura regulación estatal de los alquileres de temporada es la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones (núm. 122/000136), impulsada por Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos, BNG y el grupo republicano. Según la ficha parlamentaria:

• Fue tomada en consideración por el Pleno del Congreso el 17/12/2024 (nota oficial del Congreso).
• Se abrió y cerró el plazo de enmiendas en 2025; el 21/05/2025 finalizó el periodo de presentación de enmiendas y en noviembre de 2025 se reunió la ponencia de la Comisión de Vivienda para trabajar el informe.
• El texto está en tramitación, con avocación al Pleno confirmada el 03/12/2025, pero su avance se ha visto repetidamente bloqueado por la posición de Junts, según diversas crónicas parlamentarias de Demócrata.

En cuanto al contenido, la proposición de ley introduce cambios profundos en la LAU:

• Redefine el art. 2 LAU para incluir en el “arrendamiento de vivienda” los alquileres temporales, siempre que satisfagan una necesidad provisional de alojamiento; si no se acredita de forma precisa la causa y su conexión con la duración, el contrato se reputa vivienda habitual.
• Modifica el art. 3.2 para sacar los temporales del cajón de “uso distinto de vivienda” y evitar su uso para esquivar límites de precio y prórrogas.
• Crea un art. 9 bis fijando una duración máxima del contrato temporal (la versión original habla de hasta 9 meses; las enmiendas del PSOE plantean extenderlo a 12 meses con ciertas condiciones), con presunción de vivienda habitual si se supera ese plazo o se encadenan contratos.
• Refuerza las obligaciones del arrendador (art. 21 bis) y limita la garantía adicional a una mensualidad en los temporales, además de introducir una disposición adicional sobre prevalencia de normativa autonómica donde exista.

En síntesis, la ley pretende equiparar en gran medida los derechos del inquilino temporal a los de vivienda habitual, cerrando la “vía de escape” que hoy suponen los contratos de temporada y por habitaciones para eludir la Ley de Vivienda y los topes en zonas tensionadas.

3. Trámites pendientes para la aprobación definitiva

A día de hoy, para que exista una regulación estatal plenamente cerrada de los alojamientos de temporada basada en esta proposición de ley, faltan aún varios pasos:

• En el Congreso:
  • Culminar el trabajo de la ponencia (redacción del informe con base en el texto y las enmiendas).
  • Debate y aprobación del dictamen en la Comisión de Vivienda; si se mantiene la avocación, el dictamen pasaría luego al Pleno para una última votación.
• En el Senado:
  • Remisión del texto aprobado por el Congreso, tramitación en comisión y Pleno del Senado y, en su caso, aprobación con o sin enmiendas.
  • Si el Senado introduce cambios, segunda vuelta en el Congreso para aceptar o rechazar las modificaciones.
• Sanción, promulgación y publicación en el BOE, momento a partir del cual entraría en vigor en la fecha fijada en su disposición final.

En paralelo, el Gobierno y Sumar han anunciado en julio de 2026 un nuevo real decreto‑ley de alquileres que incluiría también regulación de contratos de temporada y por habitaciones (Demócrata, 22/07/2026). Ese decreto:

• Debe primero aprobarse en Consejo de Ministros y publicarse en el BOE.
• Y después ser convalidado por el Congreso; sin convalidación, decaería, como ya ocurrió con el anterior decreto de alquileres en abril de 2026.

Hasta que alguno de estos dos caminos (ley ordinaria o nuevo decreto‑ley convalidado) se complete, la situación es la siguiente: existe un andamiaje registral y de control de datos ya vigente para alojamientos de corta duración (incluidos muchos de temporada), un intenso debate político y técnico sobre la causalidad y la duración de estos contratos, y una reforma de la LAU en fase avanzada pero no culminada. La “aprobación definitiva” de un régimen estatal específico para los alojamientos de temporada sigue, por tanto, pendiente de esas mayorías parlamentarias.

Según la legislación española reciente, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) tiene un papel central en la regulación del mercado de alquiler, pero siempre dentro de un marco de competencias compartidas con las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Sus funciones se concentran en la regulación básica estatal, la definición de instrumentos de control de precios y datos, la planificación de programas de ayudas y la coordinación interadministrativa.

1. Marco general de competencias estatales en vivienda

El Real Decreto 208/2024, que desarrolla la estructura orgánica del MIVAU, atribuye al ministerio la propuesta y ejecución de la política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, con el fin de garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Esta función se concreta en:

• Diseñar la política estatal de vivienda y de alquiler asequible.
• Impulsar la ampliación del parque público y asequible, en particular mediante SEPES y la nueva Entidad Pública de Vivienda y Suelo (Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible, PVAA), según la Orden PJC/785/2025 (BOE).
• Canalizar recursos presupuestarios estatales hacia estas políticas.

2. Regulación básica del alquiler y control de precios

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, configura la vivienda como derecho y habilita al Estado para fijar las condiciones básicas comunes. A partir de esta ley, el MIVAU asume, en materia de alquiler:

• La gestión del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) y de otros índices de referencia. La Resolución de 29 de septiembre de 2025 de la Secretaría de Estado de Vivienda actualiza el sistema de índices de referencia a efectos del art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE).
• La publicación oficial de las zonas de mercado residencial tensionado que proponen las comunidades autónomas, de acuerdo con el art. 18 de la Ley 12/2023. Ejemplo: Resolución de 28 de julio de 2025 sobre zonas tensionadas del segundo trimestre de 2025 (BOE).
• El desarrollo de instrumentos técnicos y metodologías para aplicar los límites de rentas (actualización de índices, integración de nuevas provincias, etc.), como refleja la resolución sobre la integración de datos de Guipúzcoa en el índice estatal SERPAVI, citada por el propio ministerio en notas y noticias.

En la práctica, la Ley de Vivienda “pone a disposición” de las comunidades autónomas herramientas para contener los precios del alquiler en zonas tensionadas, pero el MIVAU diseña y mantiene el armazón técnico y normativo estatal sobre el que se apoyan dichas decisiones.

3. Planificación y gestión de programas de ayudas al alquiler

El MIVAU tiene también competencias destacadas en la planificación y financiación de políticas de apoyo al alquiler:

• Elaboración y propuesta del Plan Estatal de Vivienda (actualmente 2026‑2030), que fija programas de ayudas al alquiler, movilización de vivienda vacía, rehabilitación y alquiler asequible, tal y como recogen las notas oficiales del Gobierno sobre el plan y su tramitación.
• Negociación y firma de convenios con SEPES, ICO y comunidades autónomas para financiar promoción de vivienda social y de alquiler asequible (adendas al convenio ICO‑MIVAU para la “facilidad para promoción de vivienda social”, por ejemplo en la Resolución de 30 de mayo de 2025 –BOE–).
• Definición de criterios estatales para la movilización de vivienda pública y de activos como los de SAREB hacia el alquiler asequible, y su reasignación a SEPES, según la Orden PJC/784/2025 (BOE).

4. Observación, datos y coordinación del mercado de alquiler

Otra vertiente competencial relevante es la observación y supervisión del mercado:

• Recoger y explotar datos de contratos de arrendamiento para alimentar el SERPAVI y otros índices de referencia de precios, como se detalla en las resoluciones estatales sobre actualización de índices.
• Publicar estadísticas oficiales y resoluciones periódicas sobre el número de contratos, la evolución de rentas y el alcance de las zonas tensionadas, funciones que se realizan desde la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.
• Coordinarse con otros ministerios (Hacienda, Consumo, Economía) para articular medidas fiscales o de protección de consumidores ligadas al alquiler, utilizando los índices estatales como referencia (por ejemplo, en la comunicación gubernamental sobre la Ley 12/2023 explicada en esta nota de Moncloa).

5. Límites competenciales y papel de las CCAA

Todo ello se inserta en un reparto competencial donde las comunidades autónomas conservan la competencia principal en vivienda, urbanismo y ejecución de políticas de alquiler. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha recordado, por ejemplo, que el Estado no puede imponer un registro estatal único obligatorio de alquileres de corta duración, anulando partes del Real Decreto 1312/2024, aunque sí avala la ventanilla única digital y la coordinación estadística.

En resumen, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana no fija de forma directa todas las rentas ni gestiona el conjunto del mercado, pero la legislación le encomienda la regulación básica estatal (índices, zonas tensionadas, marco de derechos y obligaciones), la planificación y financiación de programas de alquiler asequible y la observación y coordinación del mercado, sobre los que luego actúan comunidades autónomas y entidades locales.

En la normativa estatal vigente, la figura de la “zona de mercado residencial tensionado” se regula fundamentalmente en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, especialmente en su artículo 18, y se coordina con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y con normas fiscales e índices oficiales de precios (IRAV / sistema estatal de referencia).

1. ¿Quién puede declarar una zona tensionada y con qué alcance?

La Ley 12/2023 habilita a las comunidades autónomas y, en su caso, municipios (administraciones competentes en vivienda) para delimitar un ámbito territorial —municipio, distrito o parte de él— como zona de mercado residencial tensionado.

Esa declaración se hace siguiendo las reglas del art. 18.2 de la Ley 12/2023 y sirve para activar el paquete de medidas de control y contención de rentas previsto tanto en la propia Ley de Vivienda como en la LAU y en la normativa fiscal y de índices de referencia, según desarrollan, entre otras, la resolución de 28 de julio de 2025 de la Secretaría de Estado de Vivienda y las distintas órdenes autonómicas de declaración (por ejemplo, la de Errenteria en el País Vasco).

2. Requisitos materiales: cuándo puede declararse una zona tensionada

El artículo 18.3 de la Ley 12/2023 fija dos grandes criterios alternativos. Basta con que se cumpla uno de ellos:

• Esfuerzo excesivo de los hogares: que la carga media del coste de hipoteca o alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en ese ámbito.
• Evolución anómala de los precios: que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya crecido, en los cinco años anteriores a la declaración, un porcentaje acumulado al menos tres puntos por encima del IPC acumulado de la comunidad autónoma correspondiente.

La situación debe justificarse en una memoria técnica basada en datos objetivos (precios, rentas, dinámica demográfica, formación de hogares, etc.), tal como vienen haciendo las órdenes autonómicas de declaración que remiten expresamente al art. 18 de la Ley 12/2023.

3. Requisitos procedimentales

El art. 18.2 establece, entre otras, estas exigencias mínimas:

• Procedimiento preparatorio para recabar información sobre el mercado residencial de la zona (niveles y distribución de precios, evolución, renta de los hogares, etc.).
• Trámite de información pública, poniendo a disposición los estudios y datos que fundamentan la declaración.
• Resolución motivada de la administración competente, que debe comunicar la declaración al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para su incorporación a las resoluciones trimestrales de zonas tensionadas en el BOE.
• Vigencia: la declaración dura tres años, prorrogables anualmente si se acredita que persisten las circunstancias y se justifican las medidas adoptadas. Esta regla figura en el propio art. 18.2.d) y se refleja en resoluciones estatales y autonómicas.
• Plan específico de actuación (art. 18.4): la administración que declara la zona debe aprobar un plan de medidas para corregir los desequilibrios (incremento del parque público o asequible, ayudas, etc.), con calendario de ejecución.

4. ¿Qué medidas sobre el alquiler habilita la zona tensionada?

Declarar una zona tensionada no “congela” por sí sola los alquileres, pero es condición habilitante para aplicar varias formas de tope o congelación práctica de precios, recogidas en la Ley 12/2023, la LAU y la normativa de índices:

• Limitación de rentas en nuevos contratos (art. 17.7 LAU modificado por la Ley 12/2023):
  • Si el arrendador es gran tenedor (definido en el art. 3 de la Ley 12/2023 y precisado en cada declaración), la renta del nuevo contrato en zona tensionada no puede superar el tope del Índice Estatal de Referencia para esa vivienda, ni los límites adicionales que marque la declaración.
  • Si es pequeño propietario, la renta del nuevo contrato suele quedar limitada, con carácter general, al precio del contrato anterior más el porcentaje máximo de actualización permitido, lo que en la práctica opera como una congelación o cuasi-congelación de la renta.
  • Para viviendas sin contrato de alquiler en los últimos cinco años, la declaración puede prever que el precio quede también topado por el Índice de Referencia.
• Prórrogas extraordinarias obligatorias: la reforma de la LAU asociada a la Ley 12/2023 permite que, si la vivienda está en zona tensionada, el inquilino pueda solicitar una prórroga adicional de hasta tres años manteniendo, en esencia, las mismas condiciones económicas, reforzando así el efecto de “congelación” en la práctica.
• Límites a la actualización anual: el marco estatal ha introducido un tope general a la actualización anual de las rentas (3 % en 2024 y, desde 2025, un nuevo índice de referencia definido por el INE), de aplicación en todo el territorio, pero que en zonas tensionadas se combina con los topes de inicio de contrato, endureciendo el resultado.
• Obligaciones añadidas a grandes tenedores (arts. 11 y 19 Ley 12/2023): en zonas tensionadas se refuerza su deber de información a la Administración sobre uso, ocupación y precios de sus viviendas, lo que puede acompañarse de programas de colaboración para ampliar la oferta de alquiler asequible.
• Incentivos y desincentivos fiscales: el régimen de reducciones en el IRPFbajada o moderación de la renta, reforzando la orientación a la contención de precios.

Sobre este marco estatal, las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden desarrollar medidas adicionales (por ejemplo, regulación de viviendas turísticas, programas de vivienda asequible, fiscalidad propia), siempre respetando los límites fijados por la legislación estatal y la jurisprudencia constitucional.