L'essor du télétravail international a également changé la façon dont certains étrangers s'installent en Espagne. Des professionnels qui conservent leur emploi dans des entreprises d'autres pays, mais décident de vivre à Madrid, Barcelone, Valence ou Malaga, peuvent accéder au marché immobilier avec des revenus supérieurs à ceux de bonne partie des travailleurs locaux. Le résultat est une pression supplémentaire sur des loyers qui font déjà face à une forte tension des prix.
Le phénomène est souvent regroupé sous un mot de plus en plus courant : ‘expat’, abréviation de expatriate. Le terme est utilisé pour décrire des personnes qui vivent en dehors de leur pays d'origine et, dans le contexte espagnol, il s'est particulièrement popularisé pour faire référence à des professionnels étrangers qui déplacent leur résidence pour le travail, le télétravail ou des raisons personnelles. Mais derrière cette étiquette se cachent des réalités différentes. Et cette distinction est particulièrement pertinente lorsqu'on analyse son impact sur le logement.
Des sources du Ministère du Logement et de l'Agenda Urbaine consultées par DEMÓCRATA différencient entre ceux qui arrivent en Espagne pour vivre temporairement et participer à l'activité économique du pays et ceux qui utilisent un logement principalement comme investissement.
“Lorsque nous parlons d'expats, il faut différencier entre ceux qui viennent en Espagne pour vivre temporairement et participer à la vie productive du pays, et ceux qui passent simplement quelques semaines de vacances et utilisent le logement comme actif financier”, soulignent ces sources.
La différence est importante car les deux profils peuvent avoir une capacité économique supérieure à celle des résidents locaux, mais leur relation avec le marché immobilier n'est pas la même.
Un salaire étranger pour un loyer espagnol
Un des éléments qui expliquent la pression que peuvent exercer ces travailleurs est la différence de revenus. Un professionnel qui travaille à distance pour une entreprise située dans un pays avec des salaires plus élevés peut transférer en Espagne son salaire sans nécessairement transférer ses références de dépenses. De cette manière, il concurrence pour un logement sur le même marché qu'un travailleur espagnol, mais avec une capacité de paiement potentiellement supérieure.
La conséquence est particulièrement visible dans certains quartiers et villes avec une forte présence internationale. Un logement qui était auparavant proposé pour environ 800 euros par mois peut passer à être annoncé pour des montants proches de 2.000 euros et trouver rapidement un locataire prêt à les payer.
Ce n'est pas que tous les étrangers qui arrivent en Espagne aient ce niveau de revenus ni qu'ils soient individuellement responsables de l'augmentation des prix de l'immobilier. L'effet apparaît lorsque un groupe avec une plus grande capacité d'achat se concentre sur un marché avec une offre limitée.
C'est précisément cette concentration territoriale que souligne le Ministère du Logement. “Les deux groupes ont généralement un pouvoir d'achat supérieur à celui des habitants autochtones, donc leur présence affecte le marché immobilier, surtout lorsqu'ils se concentrent dans certaines zones”, soulignent les sources du département d'Isabel Rodríguez consultées par ce journal
Madrid, Barcelone, Valence et Málaga, dans le viseur
Le phénomène est particulièrement visible dans les grandes villes et dans les destinations qui ont réussi à attirer des travailleurs internationaux, des nomades numériques, des professionnels détachés et des résidents temporaires.
Barcelone, Madrid, Valence et Málaga figurent parmi les principaux exemples de ce processus. Dans ces marchés, l'arrivée de personnes avec des salaires liés à des économies plus riches peut contribuer à augmenter la concurrence pour certains logements. Le problème apparaît lorsque cette augmentation de la demande n'est pas accompagnée d'une augmentation équivalente de l'offre.
La pression finit par se transférer à l'ensemble du marché, mais a des effets particulièrement pertinents sur ceux qui perçoivent leurs revenus en Espagne. Les travailleurs locaux peuvent être expulsés de certaines zones, contraints de chercher un logement plus loin de leurs lieux de travail ou de consacrer une proportion de plus en plus grande de leurs revenus au loyer.
C'est l'un des visages de la gentrification : des quartiers qui se transforment à mesure que des résidents avec une plus grande capacité économique arrivent et où les prix commencent à s'adapter à cette nouvelle demande.
Des loyers aux cafés à cinq euros
L'impact ne s'arrête pas au logement. L'arrivée de résidents internationaux avec un niveau de revenus élevé peut également modifier le tissu commercial de certains quartiers. Des commerces orientés vers un public avec des habitudes de consommation et une capacité de dépense différentes apparaissent, allant des établissements spécialisés aux cafés où un café peut atteindre cinq ou six euros.
Ce n'est pas une question mineure. Le changement du commerce est une autre des manifestations visibles de la transformation de certains quartiers : les commerces commencent à s'adapter au profil économique de ceux qui peuvent se permettre d'y vivre.
Le logement, cependant, est là où la transformation prend une plus grande importance car elle affecte directement la possibilité de rester dans le quartier.
‘Expat’ ou migrant ?
Le mot même ‘expat’ a aussi une dimension sociale. Au sens strict, expatrié est simplement celui qui vit en dehors de son pays. Il n'existe pas de catégorie juridique qui transforme une personne en ‘expat’ par rapport à une autre qui soit ‘migrant’. La différence réside fondamentalement dans l'usage social des deux termes.
‘Expat’ est généralement associé en Espagne à des professionnels étrangers, souvent originaires d'autres pays européens, qui se déplacent avec un emploi, des revenus élevés ou pour des raisons liées au style de vie. ‘Migrante’, en revanche, est habituellement utilisé pour décrire des mouvements de population beaucoup plus larges, y compris ceux motivés par la recherche d'emploi, le besoin économique ou la fuite des conflits.
La distinction peut s'avérer révélatrice car la situation économique de celui qui arrive conditionne en grande partie comment sa présence est perçue.
Un travailleur étranger avec un salaire élevé peut être présenté comme un professionnel international ou un ‘expat’, tandis qu'un autre étranger qui arrive à la recherche d'opportunités professionnelles est habituellement classé sous la catégorie de migrant.
Dans les deux cas, il s'agit de personnes qui vivent en dehors de leur pays d'origine. Ce qui change, c'est le contexte économique et social qui accompagne chaque déplacement.
Logement : la réponse que pose le Gouvernement
Le Ministère du Logement ne propose pas, du moins dans les réponses transmises à DEMÓCRATA, une solution basée spécifiquement sur la limitation de l'arrivée de ces travailleurs. Son diagnostic met l'accent sur l'augmentation de l'offre abordable et la régulation des différents usages du logement.
Pour ceux qui arrivent en Espagne pour résider temporairement et participent à l'activité productive, les sources du département considèrent fondamental de disposer de logements publics suffisants.
“La solution structurelle pour éviter qu'ils ne distordent le marché est de disposer d'un parc de logements publics qui fixe des prix abordables indépendamment du marché”, expliquent-ils. À cela s'ajoute une seconde question : les logements de saison.
La préoccupation du Ministère est que ceux qui arrivent pendant une période déterminée finissent par rivaliser pour le même parc résidentiel que les familles qui ont besoin d'un loyer à long terme.
“Il faut réguler correctement les logements de saison pour que les personnes qui se déplacent pour une période concrète ne monopolisent pas les loyers résidentiels, de plus longue durée, qui doivent être disponibles pour les familles”, soulignent les mêmes sources.
Le département défend également des mesures conjoncturelles dans les zones déclarées de marché tendu, comme le gel des prix des loyers, comme un outil pour contribuer à la stabilité.
L'autre ‘expat’ : le logement comme investissement
Le Ministère introduit une seconde catégorie qu'il considère particulièrement pertinente : ceux qui ne se déplacent pas réellement en Espagne pour vivre et travailler, mais qui utilisent le logement comme actif financier.
Dans ce cas, le problème est différent. Un logement qui reste vide ou qui est acquis à des fins purement spéculatives réduit l'offre disponible pour ceux qui cherchent une résidence.
Le Gouvernement a déjà transmis aux institutions européennes, selon les sources consultées, la nécessité de limiter les transactions à des fins purement spéculatives par des personnes qui n'ont pas l'intention de résider dans ces logements ni de les destiner à la location.
“Le Gouvernement a déjà élevé aux instances européennes la nécessité de limiter les transactions de logements à des fins purement spéculatives par des personnes qui ne vont jamais y résider ni les louer pour que d'autres le fassent”, abondent-ils.
La question ramène au même point : le problème n'est pas uniquement qui arrive, mais quel logement trouve, à quoi il est utilisé et combien d'offre reste disponible pour ceux qui ont besoin d'y vivre.
Un phénomène de plus dans une crise plus grande
Les ‘expats’ n'expliquent pas à eux seuls la hausse des prix de l'immobilier dans les grandes villes espagnoles. Leur impact dépend de la ville, du quartier, du type de logement et, surtout, de la relation entre l'offre et la demande.
Mais leur arrivée ajoute une nouvelle variable à un marché déjà tendu. Quand une personne avec des revenus liés à un autre pays concurrence pour un logement avec quelqu'un dont les revenus proviennent du marché du travail espagnol, la différence de pouvoir d'achat peut faire pencher la balance.
C'est pourquoi le phénomène a cessé d'être une question purement sociologique. L'expansion du télétravail international, la mobilité des travailleurs et l'attrait des villes espagnoles modifient qui peut se permettre de vivre dans certains quartiers et quel type de commerces survivent en eux.
La discussion, en fin de compte, ne devrait pas se réduire à savoir si les ‘expats’ sont bons ou mauvais pour les villes. La question que pose le phénomène est une autre : si les grandes villes espagnoles sont capables d'attirer des talents et une population internationale sans expulser du marché du logement ceux qui y vivent et y travaillent déjà.