Qui est réellement derrière les appartements qui sont loués en Espagne ? La réponse est beaucoup plus complexe que la division habituelle entre petits propriétaires et grands fonds d'investissement. Les dernières données de la Banque d'Espagne, élaborées à partir d'informations de l'Agence Tributaire correspondant à 2024, montrent un marché où prédominent numériquement les particuliers avec un seul logement loué, bien que presque la moitié du parc que possèdent les personnes physiques soit déjà entre les mains de propriétaires avec deux ou plusieurs biens en location.
Parmi les bailleurs particuliers, 76,1 % ont un unique logement à louer, mais ce vaste groupe représente 50,7 % des appartements loués appartenant à des personnes physiques. 15 % possèdent deux logements et concentrent un autre 21,8 % du parc ; 7,5 % disposent de trois à cinq et contrôlent 18,9 % ; les propriétaires de six à dix représentent à peine 1,2 %, bien qu'ils regroupent 6,2 % des logements. À l'extrémité supérieure, seulement 0,2 % des bailleurs particuliers ont onze ou plus de biens loués, ce qui équivaut à 2,4 % du parc analysé par le superviseur.
Trois bailleurs particuliers sur quatre n'ont qu'un seul appartement loué
La statistique permet de déconstruire deux simplifications opposées. Il n'est pas correct de décrire toute la location espagnole comme un marché contrôlé par de grands fonds, mais il n'est pas non plus juste d'affirmer que pratiquement tous les logements sont entre les mains de familles avec un unique appartement supplémentaire. Trois bailleurs particuliers sur quatre ne louent qu'un seul logement, mais pratiquement une maison louée sur deux par des personnes physiques appartient déjà à quelqu'un qui en a plus d'une sur le marché.
Une radiographie élaborée par EsadeEcPol à partir du Panel de Ménages arrive à une image similaire, bien qu'elle utilise des critères légèrement différents. Son analyse calcule qu'environ 46,6 % de la location résidentielle en mains de personnes physiques appartient à des ménages qui louent un seul logement et place à 13,7 % le parc contrôlé par des ménages avec cinq ou plus de biens résidentiels loués. Avec dix ou plus, le poids se réduit à environ 3,6 %.
Les différences entre les études ne signifient pas nécessairement que l'une d'elles soit incorrecte. La source, l'année et, surtout, les règles utilisées pour décider quels biens et propriétaires sont inclus changent. C'est pourquoi il est fondamental de connaître quel univers mesure chaque chiffre avant de conclure qui contrôle le marché.
Sont-ce des familles de classe moyenne ?
Une autre question distincte est le profil économique de ces propriétaires. Définir un foyer comme "classe moyenne" uniquement parce qu'il loue un logement peut s'avérer trompeur, car il n'existe pas de définition unique de la classe moyenne et les revenus des bailleurs sont, en moyenne, clairement supérieurs à ceux des locataires.
Une étude du Ministère de la Consommation et du CSIC place la rente médiane annuelle des foyers qui louent un seul logement à 50.959 euros, contre 32.120 euros pour ceux qui sont propriétaires uniquement du logement dans lequel ils résident et 21.335 euros pour les foyers locataires. Pour ceux qui louent deux logements ou plus, la rente médiane monte jusqu'à 80.375 euros annuels.
Une autre analyse, élaborée par l'Observatoire des Locations, dessine un profil majoritairement éloigné du grand investisseur institutionnel. Le 72,6% des bailleurs vit dans un logement propre déjà payé, un autre 19,5% maintient une hypothèque et environ trois sur quatre résident dans des zones urbaines classées comme de classe moyenne. Dans ces foyers, la principale source de revenus sont les pensions contributives dans 46,6% des cas et les salaires par compte salarié dans un autre 40%; l'étude calcule des revenus moyens mensuels d'environ 3.176 euros par foyer.
La location est aussi une source de patrimoine
La grande différence entre propriétaires et locataires apparaît lorsque, en plus des revenus, on observe la richesse accumulée. L'étude de la Consommation et du CSIC calcule qu'un foyer locataire a une richesse nette médiane de 2.217 euros, contre 193.919 euros pour les propriétaires de leur logement habituel. Dans le cas de ceux qui ont un logement loué à des tiers, le patrimoine médian s'élève à 407.975 euros.
La Enquête Financière des Familles de la Banque d'Espagne aide à comprendre l'origine de cet écart. À la fin de 2024, le 45,3% des foyers espagnols possédait un bien immobilier autre que son logement principal et 33,7% avait spécifiquement un autre logement. La probabilité de disposer de propriétés supplémentaires augmente à mesure que le revenu et la richesse du foyer croissent.
Cela ne signifie pas que toutes ces secondes résidences soient louées : elles peuvent être des résidences de vacances, des biens hérités, des logements cédés à des membres de la famille ou des propriétés vides. Mais cela reflète à quel point la pierre continue d'être l'une des principales formes d'épargne et d'investissement des familles espagnoles.
Le chiffre change si des entreprises et des fonds entrent en jeu
Ici apparaît un autre aspect fondamental. Le chiffre de 50,7% de la Banque d'Espagne se réfère exclusivement à des logements de location habituelle appartenant à des personnes physiques. Cela ne veut pas dire que les petits propriétaires avec un seul appartement contrôlent la moitié de tout le marché espagnol.
Lorsque l'on inclut les logements appartenant à des entreprises, des fonds, des administrations publiques et des particuliers avec plusieurs propriétés, la photographie change. Un rapport de Consommation élaboré avec le CSIC calcule que les particuliers avec un seul logement loué représentent environ 39% du parc total de location, tandis que les 61% restants correspondent à des propriétaires avec deux logements ou plus, des personnes morales et des entités publiques. Parmi les particuliers exclusivement, l'étude estime qu'un 52,8% du parc est entre les mains de multi-locataires.
Une partie de la contradiction apparente entre ces deux chiffres provient précisément de là. Une statistique demande comment sont répartis les appartements appartenant à des personnes physiques ; l'autre tente de reconstruire l'ensemble du marché en incorporant également les logements des sociétés et du secteur public.
Les entreprises pèsent moins en nombre, mais sont plus concentrées
Les sociétés privées ne dominent pas non plus à elles seules le parc résidentiel espagnol. Les dernières données cadastrales disponibles comptabilisent un peu plus de 1,07 millions de logements appartenant à des entreprises, environ 4% du parc national en dehors du Pays Basque et de la Navarre. Toutes ne sont pas louées, mais la Banque d'Espagne estime que les personnes morales représentent environ 8% du marché de la location résidentielle.
La différence réside dans la concentration. Parmi les entreprises propriétaires, un groupe relativement petit accumule une part très significative des biens immobiliers : environ 5% des sociétés possèdent plus de la moitié des logements qui sont au nom d'entreprises. C'est une structure très différente de celle observée parmi les personnes physiques, où prédominent largement les propriétaires avec un ou deux logements.
Un marché entre le petit propriétaire et le multipropriétaire
La radiographie finale s'éloigne ainsi des deux extrêmes qui dominent souvent le débat sur le logement. Le petit propriétaire reste le profil le plus fréquent, mais compter des personnes ne signifie pas compter des appartements : 76,1 % des bailleurs particuliers ont un seul logement loué, bien qu'ils contrôlent uniquement un peu plus de la moitié du parc en mains de particuliers. Le reste est principalement réparti entre des propriétaires de deux à cinq logements, tandis que les grands détenteurs particuliers ont un poids beaucoup plus faible.
Il y a aussi une différence économique claire entre celui qui loue et celui qui perçoit un loyer. Les données disponibles montrent que les ménages bailleurs disposent de revenus plus élevés et, surtout, de beaucoup plus de patrimoine que les locataires, bien qu'au sein des propriétaires cohabitent des profils très différents : des retraités avec un appartement hérité, des familles avec une seconde résidence, des investisseurs avec plusieurs propriétés et de grandes sociétés.
Cette diversité est l'une des difficultés de toute politique qui prétend intervenir sur le marché locatif. L'Espagne n'a pas un marché dominé exclusivement par de grands fonds, mais pas non plus un composé uniquement de petits épargnants avec un logement supplémentaire. Entre les deux extrêmes se trouve une bonne partie du parc : des milliers de ménages avec deux, trois ou plusieurs logements dont l'importance augmente considérablement lorsque, au lieu de compter des propriétaires, on compte les maisons qui sortent réellement sur le marché.