Comprar uma habitação na Espanha exige já dedicar em média 35,7% da renda disponível do lar ao pagamento da primeira anuidade da hipoteca, segundo o último relatório de Tinsa by Accumin. O esforço aumentou desde os 34% do trimestre anterior e supera os 35% que o próprio estudo utiliza como referência de um nível razoável em 19 capitais.
A pressão é especialmente elevada nos mercados mais caros. San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga e Baleares superam os 50% de esforço, enquanto o mapa elaborado pela Accumin mostra diferenças muito amplas entre territórios na hora de enfrentar a compra de uma habitação média.
O problema não se explica unicamente pela parcela hipotecária. O preço da habitação terminada cresceu 15,2% em relação ao ano anterior entre abril e junho, enquanto a oferta disponível continua sem responder ao volume de demanda existente.
Mais de 5.000 euros por mês para comprar em San Sebastián
As diferenças entre cidades permitem medir até que ponto o acesso à propriedade depende do local de residência. Para uma habitação média de 100 metros quadrados e uma hipoteca equivalente a 80% de seu valor, a Accumin calcula que uma unidade familiar precisa de cerca de 5.074 euros líquidos mensais em San Sebastián para manter a parcela dentro de 35% de seus rendimentos.
Madrid ocupa o segundo lugar, com 4.574 euros líquidos mensais, seguida de Barcelona, onde são necessários 4.485 euros. No total, 14 das 60 cidades analisadas requerem mais de 2.500 euros líquidos por mês para enfrentar a compra sob as condições utilizadas no estudo.
No extremo oposto encontram-se alguns mercados do interior. Zamora apresenta a renda necessária mais baixa, com 1.279 euros líquidos mensais, seguida de Lugo, com 1.322 euros, Ciudad Real, com 1.323, e Palencia, com 1.339. O cálculo não inclui a economia prévia necessária para enfrentar a entrada nem os impostos e demais despesas de aquisição.
A evolução recente dos preços adiciona pressão ao comprador. A Comunidade Valenciana registrou no segundo trimestre o maior aumento autonômico, 20,7% em relação ao ano anterior, enquanto Castilla-La Mancha, Canárias, Cantábria e Múrcia alcançaram 18,1%. Madrid subiu 15,5% e Barcelona 8,9%.
O acesso se complica especialmente para os jovens
As estatísticas oficiais refletem as consequências dessa lacuna entre preços e rendimentos. O Instituto Nacional de Estatística aponta que 44,3% das pessoas entre 26 e 34 anos viviam com seus pais em 2025. Dentre elas, 47,3% indicou que não podia se permitir comprar ou alugar uma casa como principal motivo para continuar na casa familiar.
O problema afeta tanto o aluguel quanto a propriedade. Entre esses jovens, 34,6% apontou especificamente que não podia se permitir alugar uma casa e 12,7% que não podia acessar a compra. Outros 13% afirmaram que permaneciam com seus pais enquanto economizavam para comprar ou alugar.
A dificuldade também aparece quando os lares tentam mudar de residência. O INE calcula que 7,6% da população de 16 anos ou mais buscou moradia durante 2025 sem conseguir mudar de residência. Quase sete em cada dez pessoas desse grupo apontaram o preço excessivo como principal motivo para não completar a mudança.
O Banco da Espanha aponta para uma lacuna crescente
Os dados do Banco da Espanha mostram que o esforço acumulado para acessar uma casa também apresenta fortes diferenças territoriais. Em 2024, os lares não proprietários precisavam na Espanha do equivalente a 6,8 anos de renda líquida média para adquirir uma casa, um número que subia para 9,7 anos em Madrid e 9 anos em Barcelona.
O organismo também aponta que o esforço é particularmente elevado nas grandes cidades e suas áreas urbanas, onde se concentra uma parte importante da atividade econômica. A combinação de preços elevados e concentração do emprego dificulta que os lares possam se deslocar para mercados mais baratos sem assumir custos adicionais.
A evolução dos preços também ampliou a distância em relação às rendas. O Banco da Espanha registra que, desde 1980, a renda disponível real dos lares espanhóis cresceu menos que os preços reais da habitação, uma divergência que contribui para explicar o deterioro da acessibilidade residencial.
Bruxelas reclama mais habitação e menos entraves
A Comissão Europeia incorporou a habitação como um âmbito específico de análise no Semestre Europeu de 2026 e reclama dos Estados medidas para aumentar a oferta, agilizar os permissos e melhorar a acessibilidade. Bruxelas considera que o desajuste entre oferta e demanda constitui um dos principais problemas do mercado residencial europeu.
No caso espanhol, a Comissão identifica além disso uma falta persistente de habitação acessível e social e aponta que os preços residenciais continuaram a aumentar com força. Sua análise estima que os preços da habitação na Espanha apresentavam em 2025 uma sobrevalorização próxima a 18% segundo sua metodologia, embora advirta sobre importantes diferenças territoriais.
A própria Comissão prepara para 2027 um pacote de simplificação destinado a reduzir custos e atrasos administrativos que dificultam a construção de habitação. O objetivo europeu é acelerar a criação de oferta nas zonas onde a demanda supera de forma mais clara a capacidade disponível.