Comprare una casa in Spagna richiede già di dedicare in media il 35,7% del reddito disponibile della famiglia al pagamento della prima annualità del mutuo, secondo l'ultimo rapporto di Tinsa by Accumin. Lo sforzo è aumentato dal 34% del trimestre precedente e supera il 35% che lo stesso studio utilizza come riferimento di un livello ragionevole in 19 capitali.
La pressione è particolarmente elevata nei mercati più costosi. San Sebastián, Madrid, Barcellona, Málaga e Baleari superano il 50% di sforzo, mentre la mappa elaborata da Accumin mostra differenze molto ampie tra territori quando si tratta di affrontare l'acquisto di una casa media.
Il problema non si spiega unicamente per la quota del mutuo. Il prezzo della casa finita è cresciuto del 15,2% su base annua tra aprile e giugno, mentre l'offerta disponibile continua a non rispondere al volume di domanda esistente.
Oltre 5.000 euro al mese per comprare a San Sebastián
Le differenze tra città permettono di misurare fino a che punto l'accesso alla proprietà dipende dal luogo di residenza. Per una casa media di 100 metri quadrati e un mutuo equivalente all'80% del suo valore, Accumin calcola che un'unità familiare ha bisogno di circa 5.074 euro netti mensili a San Sebastián per mantenere la quota all'interno del 35% dei suoi redditi.
Madrid occupa il secondo posto, con 4.574 euro netti mensili, seguita da Barcellona, dove sono necessari 4.485 euro. In totale, 14 delle 60 città analizzate richiedono più di 2.500 euro netti al mese per affrontare l'acquisto secondo le condizioni utilizzate nello studio.
All'estremo opposto si trovano alcuni mercati dell'interno. Zamora presenta il reddito necessario più basso, con 1.279 euro netti mensili, seguita da Lugo, con 1.322 euro, Ciudad Real, con 1.323, e Palencia, con 1.339. Il calcolo non include il risparmio preventivo necessario per affrontare l'anticipo né le tasse e altri costi di acquisizione.
L'evoluzione recente dei prezzi aggiunge pressione all'acquirente. La Comunità Valenciana ha registrato nel secondo trimestre il maggiore incremento regionale, un 20,7% su base annua, mentre Castilla-La Mancha, Canarie, Cantabria e Murcia hanno raggiunto il 18,1%. Madrid è aumentata del 15,5% e Barcellona dell'8,9%.
L'accesso si complica particolarmente per i giovani
Le statistiche ufficiali riflettono le conseguenze di questa differenza tra prezzi e redditi. L'Istituto Nazionale di Statistica segnala che il 44,3% delle persone tra i 26 e i 34 anni viveva con i propri genitori nel 2025. Di esse, il 47,3% ha indicato di non potersi permettere di comprare o affittare una casa come principale motivo per continuare a vivere nella casa familiare.
Il problema colpisce sia l'affitto che la proprietà. Tra questi giovani, un 34,6% ha specificamente segnalato di non potersi permettere di affittare una casa e un 12,7% che non poteva accedere all'acquisto. Un altro 13% ha affermato di rimanere con i propri genitori mentre risparmiava per comprare o affittare.
La difficoltà appare anche quando le famiglie cercano di cambiare abitazione. L'INE calcola che un 7,6% della popolazione di 16 anni o più ha cercato casa durante il 2025 senza riuscire a cambiare residenza. Quasi sette persone su dieci di quel gruppo hanno segnalato il prezzo eccessivo come principale motivo per non completare il cambiamento.
La Banca di Spagna indica una crescente disparità
I dati della Banca di Spagna mostrano che lo sforzo accumulato per accedere a una casa presenta anche forti differenze territoriali. Nel 2024, le famiglie non proprietarie avevano bisogno in Spagna dell'equivalente di 6,8 anni di reddito netto medio per acquistare una casa, una cifra che saliva a 9,7 anni a Madrid e a 9 anni a Barcellona.
L'ente segnala inoltre che lo sforzo è particolarmente elevato nelle grandi città e nelle loro aree urbane, dove si concentra una parte importante dell'attività economica. La combinazione di prezzi elevati e concentrazione dell'occupazione rende difficile per le famiglie trasferirsi verso mercati più economici senza assumere costi aggiuntivi.
L'evoluzione dei prezzi ha anche ampliato la distanza rispetto ai redditi. La Banca di Spagna riporta che, dal 1980, il reddito disponibile reale delle famiglie spagnole è cresciuto meno dei prezzi reali delle abitazioni, una divergenza che contribuisce a spiegare il deterioramento dell'accessibilità residenziale.
Bruxelles chiede più abitazioni e meno ostacoli
La Commissione Europea ha incorporato l'abitazione come un ambito specifico di analisi nel Semestre Europeo del 2026 e chiede agli Stati misure per aumentare l'offerta, accelerare i permessi e migliorare l'accessibilità. Bruxelles considera che il disallineamento tra offerta e domanda costituisce uno dei principali problemi del mercato residenziale europeo.
Nel caso spagnolo, la Commissione identifica inoltre una persistente mancanza di abitazioni accessibili e sociali e segnala che i prezzi residenziali hanno continuato ad aumentare con forza. La sua analisi stima che i prezzi delle abitazioni in Spagna presentavano nel 2025 una sovravalutazione vicina al 18% secondo la sua metodologia, sebbene avverta di importanti differenze territoriali.
La stessa Commissione prepara per il 2027 un pacchetto di semplificazione destinato a ridurre costi e ritardi amministrativi che ostacolano la costruzione di abitazioni. L'obiettivo europeo è accelerare la creazione di offerta nelle zone dove la domanda supera in modo più chiaro la capacità disponibile.