Comprar una vivenda a Espanya exige ja dedicar de mitjana el 35,7% de la renda disponible de la llar al pagament de la primera anualitat de la hipoteca, segons l'últim informe de Tinsa by Accumin. L'esforç ha augmentat des del 34% del trimestre anterior i supera el 35% que l'estudi mateix utilitza com a referència d'un nivell raonable en 19 capitals.
La pressió és especialment elevada en els mercats més cars. San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga i Balears superen el 50% d'esforç, mentre que el mapa elaborat per Accumin mostra diferències molt àmplies entre territoris a l'hora d'afrontar la compra d'una vivenda mitjana.
El problema no s'explica únicament per la quota hipotecària. El preu de la vivenda acabada va créixer un 15,2% interanual entre abril i juny, mentre l'oferta disponible continua sense respondre al volum de demanda existent.
Més de 5.000 euros al mes per comprar a San Sebastián
Les diferències entre ciutats permeten mesurar fins a quin punt l'accés a la propietat depèn del lloc de residència. Per a una vivenda mitjana de 100 metres quadrats i una hipoteca equivalent al 80% del seu valor, Accumin calcula que una unitat familiar necessita uns 5.074 euros nets mensuals a San Sebastián per mantenir la quota dins del 35% dels seus ingressos.
Madrid ocupa el segon lloc, amb 4.574 euros nets mensuals, seguida de Barcelona, on són necessaris 4.485 euros. En total, 14 de les 60 ciutats analitzades requereixen més de 2.500 euros nets al mes per afrontar la compra sota les condicions utilitzades en l'estudi.
En l'extrem contrari es troben alguns mercats de l'interior. Zamora presenta l'ingrés necessari més baix, amb 1.279 euros nets mensuals, seguida de Lugo, amb 1.322 euros, Ciudad Real, amb 1.323, i Palència, amb 1.339. El càlcul no inclou l'estalvi previ necessari per afrontar l'entrada ni els impostos i altres despeses d'adquisició.
L'evolució recent dels preus afegeix pressió al comprador. La Comunitat Valenciana va registrar en el segon trimestre el major increment autonòmic, un 20,7% interanual, mentre que Castilla-La Mancha, Canàries, Cantàbria i Múrcia van assolir el 18,1%. Madrid va pujar un 15,5% i Barcelona un 8,9%.
L'accés es complica especialment per als joves
Les estadístiques oficials reflecteixen les conseqüències d'aquesta bretxa entre preus i ingressos. L'Institut Nacional d'Estadística assenyala que el 44,3% de les persones d'entre 26 i 34 anys convivien amb els seus pares el 2025. D'elles, el 47,3% va indicar que no podia permetre's comprar o llogar un habitatge com a principal motiu per continuar a la llar familiar.
El problema afecta tant al lloguer com a la propietat. Entre aquests joves, un 34,6% va assenyalar específicament que no podia permetre's llogar un habitatge i un 12,7% que no podia accedir a la compra. Un altre 13% va afirmar que romania amb els seus pares mentre estalviava per comprar o llogar.
La dificultat també apareix quan els llars intenten canviar d'habitatge. L'INE calcula que un 7,6% de la població de 16 anys o més va buscar habitatge durant el 2025 sense arribar a canviar de residència. Gairebé set de cada deu persones d'aquest grup van assenyalar el preu excessiu com a principal motiu per no completar el canvi.
El Banc d'Espanya apunta a una bretxa creixent
Les dades del Banc d'Espanya mostren que l'esforç acumulat per accedir a un habitatge també presenta fortes diferències territorials. El 2024, els llars no propietaris necessitaven a Espanya l'equivalent a 6,8 anys de renda neta mitjana per adquirir un habitatge, una xifra que ascendia a 9,7 anys a Madrid i a 9 anys a Barcelona.
L'organisme assenyala a més que l'esforç és particularment elevat a les grans ciutats i les seves àrees urbanes, on es concentra una part important de l'activitat econòmica. La combinació de preus elevats i concentració de l'ocupació dificulta que els llars puguin traslladar-se cap a mercats més barats sense assumir costos addicionals.
L'evolució dels preus també ha ampliat la distància respecte a les rendes. El Banc d'Espanya recull que, des de 1980, la renda disponible real dels llars espanyols ha crescut menys que els preus reals de l'habitatge, una divergència que contribueix a explicar el deteriorament de l'accessibilitat residencial.
Brussel·les reclama més habitatge i menys traves
La Comissió Europea ha incorporat l'habitatge com un àmbit específic d'anàlisi en el Semestre Europeu de 2026 i reclama als Estats mesures per augmentar l'oferta, agilitzar els permisos i millorar l'assequibilitat. Brussel·les considera que el desajustament entre oferta i demanda constitueix un dels principals problemes del mercat residencial europeu.
En el cas espanyol, la Comissió identifica a més una falta persistent d'habitatge assequible i social i assenyala que els preus residencials han seguit augmentant amb força. La seva anàlisi estima que els preus de l'habitatge a Espanya presentaven el 2025 una sobrevaloració propera al 18% segons la seva metodologia, tot i que adverteix d'importants diferències territorials.
La pròpia Comissió prepara per al 2027 un paquet de simplificació destinat a reduir costos i retards administratius que dificulten la construcció d'habitatge. L'objectiu europeu és accelerar la creació d'oferta a les zones on la demanda supera de forma més clara la capacitat disponible.