Comprar una vivienda en España exige ya dedicar de media el 35,7% de la renta disponible del hogar al pago de la primera anualidad de la hipoteca, según el último informe de Tinsa by Accumin. El esfuerzo ha aumentado desde el 34% del trimestre anterior y supera el 35% que el propio estudio utiliza como referencia de un nivel razonable en 19 capitales.
La presión es especialmente elevada en los mercados más caros. San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares superan el 50% de esfuerzo, mientras que el mapa elaborado por Accumin muestra diferencias muy amplias entre territorios a la hora de afrontar la compra de una vivienda media.
El problema no se explica únicamente por la cuota hipotecaria. El precio de la vivienda terminada creció un 15,2% interanual entre abril y junio, mientras la oferta disponible continúa sin responder al volumen de demanda existente.
Más de 5.000 euros al mes para comprar en San Sebastián
Las diferencias entre ciudades permiten medir hasta qué punto el acceso a la propiedad depende del lugar de residencia. Para una vivienda media de 100 metros cuadrados y una hipoteca equivalente al 80% de su valor, Accumin calcula que una unidad familiar necesita unos 5.074 euros netos mensuales en San Sebastián para mantener la cuota dentro del 35% de sus ingresos.
Madrid ocupa el segundo puesto, con 4.574 euros netos mensuales, seguida de Barcelona, donde son necesarios 4.485 euros. En total, 14 de las 60 ciudades analizadas requieren más de 2.500 euros netos al mes para afrontar la compra bajo las condiciones utilizadas en el estudio.
En el extremo contrario se encuentran algunos mercados del interior. Zamora presenta el ingreso necesario más bajo, con 1.279 euros netos mensuales, seguida de Lugo, con 1.322 euros, Ciudad Real, con 1.323, y Palencia, con 1.339. El cálculo no incluye el ahorro previo necesario para afrontar la entrada ni los impuestos y demás gastos de adquisición.
La evolución reciente de los precios añade presión al comprador. La Comunidad Valenciana registró en el segundo trimestre el mayor incremento autonómico, un 20,7% interanual, mientras Castilla-La Mancha, Canarias, Cantabria y Murcia alcanzaron el 18,1%. Madrid subió un 15,5% y Barcelona un 8,9%.
El acceso se complica especialmente para los jóvenes
Las estadísticas oficiales reflejan las consecuencias de esta brecha entre precios e ingresos. El Instituto Nacional de Estadística señala que el 44,3% de las personas de entre 26 y 34 años convivía con sus padres en 2025. De ellas, el 47,3% indicó que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda como principal motivo para continuar en el hogar familiar.
El problema afecta tanto al alquiler como a la propiedad. Entre esos jóvenes, un 34,6% señaló específicamente que no podía permitirse alquilar una vivienda y un 12,7% que no podía acceder a la compra. Otro 13% afirmó que permanecía con sus padres mientras ahorraba para comprar o alquilar.
La dificultad también aparece cuando los hogares intentan cambiar de vivienda. El INE calcula que un 7,6% de la población de 16 años o más buscó vivienda durante 2025 sin llegar a cambiar de residencia. Casi siete de cada diez personas de ese grupo señalaron el precio excesivo como principal motivo para no completar el cambio.
El Banco de España apunta a una brecha creciente
Los datos del Banco de España muestran que el esfuerzo acumulado para acceder a una vivienda también presenta fuertes diferencias territoriales. En 2024, los hogares no propietarios necesitaban en España el equivalente a 6,8 años de renta neta media para adquirir una vivienda, una cifra que ascendía a 9,7 años en Madrid y a 9 años en Barcelona.
El organismo señala además que el esfuerzo es particularmente elevado en las grandes ciudades y sus áreas urbanas, donde se concentra una parte importante de la actividad económica. La combinación de precios elevados y concentración del empleo dificulta que los hogares puedan trasladarse hacia mercados más baratos sin asumir costes adicionales.
La evolución de los precios también ha ampliado la distancia respecto a las rentas. El Banco de España recoge que, desde 1980, la renta disponible real de los hogares españoles ha crecido menos que los precios reales de la vivienda, una divergencia que contribuye a explicar el deterioro de la accesibilidad residencial.
Bruselas reclama más vivienda y menos trabas
La Comisión Europea ha incorporado la vivienda como un ámbito específico de análisis en el Semestre Europeo de 2026 y reclama a los Estados medidas para aumentar la oferta, agilizar los permisos y mejorar la asequibilidad. Bruselas considera que el desajuste entre oferta y demanda constituye uno de los principales problemas del mercado residencial europeo.
En el caso español, la Comisión identifica además una falta persistente de vivienda asequible y social y señala que los precios residenciales han seguido aumentando con fuerza. Su análisis estima que los precios de la vivienda en España presentaban en 2025 una sobrevaloración cercana al 18% según su metodología, aunque advierte de importantes diferencias territoriales.
La propia Comisión prepara para 2027 un paquete de simplificación destinado a reducir costes y retrasos administrativos que dificultan la construcción de vivienda. El objetivo europeo es acelerar la creación de oferta en las zonas donde la demanda supera de forma más clara la capacidad disponible.