A Comissão Europeia completará esta quarta-feira suas primeiras medidas regulatórias em matéria de habitação acessível com um documento de recomendações centrado na implementação de planos de aceleração da habitação destinados a ampliar o parque residencial disponível. Trata-se de um conjunto de medidas não vinculativas que acompanhará o regulamento com o qual Bruxelas pretende restringir a venda de segundas propriedades em zonas tensionadas.
Entre as prioridades-chave que Bruxelas remeterá aos Vinte e Sete estão as relacionadas com a simplificação dos processos de concessão de permissões, a modernização das técnicas de construção e a priorização da renovação de edifícios existentes em relação às novas construções, especialmente onde exista capacidade para recuperar habitação por meio de reabilitação. Os rascunhos aos quais teve acesso DEMÓCRATA antes de sua apresentação sublinham a necessidade de aumentar a habitação social por meio de políticas inovadoras de ordenação do solo, além de mobilizar diferentes fontes de financiamento público e privado.
As fontes consultadas apontam que o objetivo da Comissão é melhorar a mobilidade econômica e residencial em coordenação com os Estados membros, abordando as dificuldades que gera a insuficiência de oferta em determinados mercados locais. A abordagem comunitária pretende, portanto, combinar medidas destinadas a aumentar o parque residencial com outras orientadas a melhorar o funcionamento do mercado.
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A UE quer restringir a compra de segundas residências em zonas tensionadas
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Por exemplo, o Executivo insta os governos nacionais a beneficiar igualmente os fornecedores públicos e privados de habitação, além de basear seus planos em dados empíricos e prestar especial atenção aos alojamentos situados abaixo do preço de mercado. Outra das recomendações propõe ampliar o alcance desses planos além das zonas consideradas tensionadas. Bruxelas propõe que também sejam levadas em conta as zonas de comutação e as áreas urbanas, de modo que as políticas de habitação possam incorporar as dinâmicas territoriais que conectam os principais núcleos urbanos com suas áreas metropolitanas.
Licenças digitais e um prazo de 60 dias
Para dinamizar o setor da construção e da reabilitação, o Executivo comunitário considera que as autoridades nacionais, regionais e locais devem agilizar os permissos e licenças, incluindo a implantação de sistemas de tramitação digital. Entre as medidas propostas aparece também o estabelecimento de openBIM como formato de apresentação legalmente reconhecido, com o objetivo de facilitar a interoperabilidade e digitalização dos procedimentos relacionados com os projetos de construção.
A Comissão contempla também a criação de processos rápidos para aquelas renovações que permitam melhorar a eficiência energética dos edifícios. O objetivo é reduzir os tempos administrativos que, em determinados mercados, podem se tornar um dos principais gargalos para aumentar rapidamente a oferta residencial.
Uma das recomendações com maior capacidade de impacto é a possibilidade de fixar um prazo limite de 60 dias para projetos simples, junto com a introdução do silêncio administrativo positivo para determinados passos do procedimento quando resultar apropriado. A medida pretende reduzir a incerteza associada aos procedimentos de autorização e proporcionar maior previsibilidade a promotores, administrações e proprietários. A abordagem comunitária não estabelece um modelo único de autorização para os Vinte e Sete, mas sim fixa uma orientação clara para a redução de cargas administrativas e tempos de tramitação.
Casas pré-fabricadas?
O documento também recomenda aproveitar as flexibilidades existentes nas normas de contratação pública da União Europeia para acelerar a entrega de projetos de habitação. Isso abre a porta ao uso de métodos considerados inovadores, como a pré-fabricação, os contratos quadro, as compras conjuntas ou determinados procedimentos de urgência, sempre dentro dos limites estabelecidos pelo quadro comunitário de contratação pública.
Bruxelas pretende que os Estados membros aproveitem essas ferramentas para reduzir os tempos de execução e facilitar a planificação de projetos de maior escala. O Executivo comunitário quer ainda que os Vinte e Sete promovam a atualização profissional e a formação especializada em áreas como as habilidades digitais, a aquisição de solo e os métodos modernos de construção.
Neste ponto adquire especial relevância o reconhecimento explícito das limitações de capacidade de determinadas administrações locais. A Comissão aponta que os municípios de cidades pequenas "devem dispor de capacidade administrativa centralizada ou suporte técnico para essas funções".
A chave fiscal
Para aumentar a proporção de habitação social, Bruxelas propõe revisar os sistemas fiscais com o objetivo de favorecer os fornecedores de habitação acessível. O documento propõe ainda que, quando uma habitação receber subsídios públicos, esta mantenha sua finalidade social durante um período mínimo de 20 anos. O objetivo é evitar que o investimento público termine gerando unicamente um efeito temporário sobre a oferta de habitação acessível.
Dado o volume de habitações desocupadas existente em diferentes mercados europeus, a Comissão propõe adaptar também outros marcos regulatórios nacionais para facilitar sua incorporação ao parque disponível. Concretamente, se propõe a possibilidade de ajustar os sistemas fiscais para desincentivar a desocupação prolongada, por exemplo, mediante impostos sobre as habitações vazias, desde que estejam "apoiados por métodos de detecção claros".
A proposta busca combinar incentivos e desincentivos fiscais com uma maior capacidade das administrações para identificar efetivamente os imóveis que permanecem vazios durante períodos prolongados. Outra das medidas propostas afeta as leis de copropriedade, com o objetivo de facilitar a tomada de decisões nas comunidades de proprietários na hora de aprovar obras de renovação, reabilitação ou mudanças de uso.
Com o objetivo de abordar o problema habitacional entre os jovens, a Comissão propõe que os Estados membros possam facilitar o aluguel de quartos individuais por meio de marcos fiscais e de arrendamento mais flexíveis. A lógica por trás desta proposta passa por aproveitar de maneira mais eficiente o parque residencial existente, especialmente naquelas cidades onde a falta de habitação disponível convive com imóveis de maior tamanho subutilizados.
O documento propõe também apoiar programas de permuta voluntária de habitações, destinados a adequar o tamanho de cada imóvel às necessidades reais de seus ocupantes. Trata-se de uma abordagem que pretende melhorar a utilização do parque residencial sem depender exclusivamente da construção de novas habitações.
O solo, um elemento crítico para conter os preços
Neste processo, a Comissão identifica o controle e a disponibilidade de solo como um dos pontos críticos para moderar os preços da habitação. O plano de Bruxelas passa por permitir que as autoridades possam adquirir solo e edifícios, tanto privados quanto públicos, adequados para a construção de habitação, além de promover fórmulas que permitam separar a propriedade do solo da propriedade do edifício.
Igualmente, insta-se a criar agências públicas de solo, bancos de terras ou corporações de desenvolvimento dotadas de capacidades financeiras e conhecimentos técnicos suficientes para adquirir terrenos, realizar processos de saneamento ambiental ou liberar parcelas para novos projetos. A intenção é dotar as administrações de instrumentos capazes de intervir com maior antecipação no mercado de solo, evitando que a escassez de terrenos disponíveis termine se trasladando diretamente para o preço final da habitação.
A dimensão financeira constitui outro dos pilares do pacote. A lacuna de investimento que os escritórios europeus manejam se aproxima de 150.000 milhões de euros durante a próxima década, o que obriga a combinar recursos nacionais com instrumentos financeiros europeus. É por isso que Bruxelas propõe estabelecer agências nacionais de investimento em habitação capazes de canalizar financiamento para projetos locais, além de utilizar plenamente os instrumentos financeiros da União disponíveis sob o Marco Financeiro Plurianual.
Também se contempla a criação de fundos rotativos para promotores sociais e bancos de terras nos quais as margens obtidas sejam reinvestidas obrigatoriamente na manutenção ou ampliação do parque de habitação. O objetivo último é gerar mecanismos financeiros capazes de manter uma capacidade permanente de investimento, evitando que os recursos destinados à habitação acessível se esgotem uma vez finalizado um determinado projeto.
Stay tuned
A folha de recomendações que Bruxelas apresentará esta quarta-feira supõe assim um segundo componente do pacote regulatório europeu sobre habitação, junto ao regulamento que regulará os alojamentos turísticos, assim como a venda de habitações para uso não residencial. Segundo fontes presentes na elaboração dos rascunhos, as medidas contam com uma acolhida favorável entre uma parte significativa do arco parlamentar europeu e do setor, especialmente aquelas destinadas a reduzir os tempos administrativos, mobilizar solo e facilitar o financiamento de projetos de habitação acessível.
A Comissão não fechará, no entanto, sua estratégia com os expedientes que apresentará esta quarta-feira. O Executivo comunitário prevê culminar durante 2027 uma nova fase de atuação com a apresentação de um plano de simplificação normativa relacionado com a habitação, destinado a reduzir ainda mais as cargas administrativas e acelerar os processos de construção e reabilitação. Apesar de que estas recomendações não terão caráter vinculante, pretendem estabelecer um marco comum de atuação para os Estados membros e orientar suas políticas nacionais para um objetivo compartilhado: aumentar a oferta residencial e reduzir os obstáculos regulatórios que dificultam o acesso à habitação nos mercados europeus com maiores níveis de pressão.