La Comisión Europea completará este miércoles sus primeras medidas regulatorias en materia de vivienda asequible con un documento de recomendaciones centrado en la implementación de planes de aceleración de la vivienda destinados a ampliar el parque residencial disponible. Se trata de un conjunto de medidas no vinculantes que acompañará al reglamento con el que Bruselas pretende restringir la venta de segundas propiedades en zonas tensionadas.
Entre las prioridades clave que Bruselas remitirá a los Veintisiete se encuentran las relacionadas con la simplificación de los procesos de concesión de permisos, la modernización de las técnicas de construcción y la priorización de la renovación de edificios existentes frente a las nuevas construcciones, especialmente allí donde exista capacidad para recuperar vivienda mediante rehabilitación. Los borradores a los que ha tenido acceso DEMÓCRATA antes de su presentación subrayan la necesidad de aumentar la vivienda social mediante políticas innovadoras de ordenación del suelo, además de movilizar distintas fuentes de financiación pública y privada.
Las fuentes consultadas señalan que el objetivo de la Comisión es mejorar la movilidad económica y residencial en coordinación con los Estados miembros, abordando las dificultades que genera la insuficiencia de oferta en determinados mercados locales. El enfoque comunitario pretende, por tanto, combinar medidas destinadas a aumentar el parque residencial con otras orientadas a mejorar el funcionamiento del mercado.
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Por ejemplo, el Ejecutivo insta a los gobiernos nacionales a beneficiar por igual a los proveedores públicos y privados de vivienda, además de basar sus planes en datos empíricos y prestar especial atención a los alojamientos situados por debajo del precio de mercado. Otra de las recomendaciones plantea ampliar el alcance de estos planes más allá de las zonas consideradas tensionadas. Bruselas propone que también se tengan en cuenta las zonas de conmutación y las áreas urbanas, de manera que las políticas de vivienda puedan incorporar las dinámicas territoriales que conectan los principales núcleos urbanos con sus áreas metropolitanas.
Licencias digitales y un plazo de 60 días
Para dinamizar el sector de la construcción y la rehabilitación, el Ejecutivo comunitario considera que las autoridades nacionales, regionales y locales deben agilizar los permisos y licencias, incluyendo la implantación de sistemas de tramitación digital. Entre las medidas planteadas aparece también el establecimiento de openBIM como formato de presentación legalmente reconocido, con el objetivo de facilitar la interoperabilidad y digitalización de los procedimientos relacionados con los proyectos de construcción.
La Comisión contempla asimismo la creación de procesos rápidos para aquellas renovaciones que permitan mejorar la eficiencia energética de los edificios. El objetivo es reducir los tiempos administrativos que, en determinados mercados, pueden convertirse en uno de los principales cuellos de botella para aumentar rápidamente la oferta residencial.
Una de las recomendaciones con mayor capacidad de impacto es la posibilidad de fijar un plazo límite de 60 días para proyectos simples, junto con la introducción del silencio administrativo positivo para determinados pasos del procedimiento cuando resulte apropiado. La medida pretende reducir la incertidumbre asociada a los procedimientos de autorización y proporcionar mayor previsibilidad a promotores, administraciones y propietarios. El planteamiento comunitario no establece un modelo único de autorización para los Veintisiete, pero sí fija una orientación clara hacia la reducción de cargas administrativas y tiempos de tramitación.
¿Casas prefabricadas?
El documento también recomienda aprovechar las flexibilidades existentes en las normas de contratación pública de la Unión Europea para acelerar la entrega de proyectos de vivienda. Esto abre la puerta al uso de métodos considerados innovadores, como la prefabricación, los contratos marco, las compras conjuntas o determinados procedimientos de urgencia, siempre dentro de los límites establecidos por el marco comunitario de contratación pública.
Bruselas pretende que los Estados miembros aprovechen estas herramientas para reducir los tiempos de ejecución y facilitar la planificación de proyectos de mayor escala. El Ejecutivo comunitario quiere además que los Veintisiete fomenten la actualización profesional y la formación especializada en áreas como las habilidades digitales, la adquisición de suelo y los métodos modernos de construcción.
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En este punto adquiere especial relevancia el reconocimiento explícito de las limitaciones de capacidad de determinadas administraciones locales. La Comisión señala que los ayuntamientos de municipios pequeños "deben disponer de capacidad administrativa centralizada o soporte técnico para estas funciones".
La clave fiscal
Para aumentar la proporción de vivienda social, Bruselas propone revisar los sistemas fiscales con el objetivo de favorecer a los proveedores de vivienda asequible. El documento plantea además que, cuando una vivienda reciba subsidios públicos, esta mantenga su finalidad social durante un periodo mínimo de 20 años. El objetivo es evitar que la inversión pública termine generando únicamente un efecto temporal sobre la oferta de vivienda asequible.
Dado el volumen de viviendas desocupadas existente en distintos mercados europeos, la Comisión propone adaptar también otros marcos regulatorios nacionales para facilitar su incorporación al parque disponible. Concretamente, se plantea la posibilidad de ajustar los sistemas fiscales para desincentivar la desocupación prolongada, por ejemplo mediante impuestos sobre las viviendas vacías, siempre que estén "respaldados por métodos de detección claros".
La propuesta busca combinar incentivos y desincentivos fiscales con una mayor capacidad de las administraciones para identificar efectivamente los inmuebles que permanecen vacíos durante periodos prolongados. Otra de las medidas planteadas afecta a las leyes de copropiedad, con el objetivo de facilitar la toma de decisiones en las comunidades de propietarios a la hora de aprobar obras de renovación, rehabilitación o cambios de uso.
De cara a abordar el problema habitacional entre los jóvenes, la Comisión plantea que los Estados miembros puedan facilitar el alquiler de habitaciones individuales mediante marcos fiscales y de arrendamiento más flexibles. La lógica detrás de esta propuesta pasa por aprovechar de manera más eficiente el parque residencial existente, especialmente en aquellas ciudades donde la falta de vivienda disponible convive con inmuebles de mayor tamaño infrautilizados.
El documento plantea también apoyar programas de permuta voluntaria de viviendas, destinados a adecuar el tamaño de cada inmueble a las necesidades reales de sus ocupantes. Se trata de una aproximación que pretende mejorar la utilización del parque residencial sin depender exclusivamente de la construcción de nuevas viviendas.
El suelo, un elemento crítico para contener los precios
En este proceso, la Comisión identifica el control y la disponibilidad de suelo como uno de los puntos críticos para moderar los precios de la vivienda. El plan de Bruselas pasa por permitir que las autoridades puedan adquirir suelo y edificios, tanto privados como públicos, adecuados para la construcción de vivienda, además de promover fórmulas que permitan separar la propiedad del suelo de la propiedad del edificio.
Igualmente, se insta a crear agencias públicas de suelo, bancos de tierras o corporaciones de desarrollo dotadas de capacidades financieras y conocimientos técnicos suficientes para adquirir terrenos, realizar procesos de saneamiento ambiental o liberar parcelas para nuevos proyectos. La intención es dotar a las administraciones de instrumentos capaces de intervenir con mayor anticipación en el mercado del suelo, evitando que la escasez de terrenos disponibles termine trasladándose directamente al precio final de la vivienda.
La dimensión financiera constituye otro de los pilares del paquete. La brecha de inversión que manejan los despachos europeos se acerca a los 150.000 millones de euros durante la próxima década, lo que obliga a combinar recursos nacionales con instrumentos financieros europeos. Es por ello que Bruselas plantea establecer sucursales nacionales de inversión en vivienda capaces de canalizar financiación hacia proyectos locales, además de utilizar de forma plena los instrumentos financieros de la Unión disponibles bajo el Marco Financiero Plurianual.
También se contempla la creación de fondos rotatorios para promotores sociales y bancos de tierras en los que los márgenes obtenidos sean reinvertidos obligatoriamente en el mantenimiento o ampliación del parque de vivienda. El objetivo último es generar mecanismos financieros capaces de mantener una capacidad permanente de inversión, evitando que los recursos destinados a vivienda asequible se agoten una vez finalizado un determinado proyecto.
Stay tuned
La hoja de recomendaciones que Bruselas presentará este miércoles supone así un segundo componente del paquete regulatorio europeo sobre vivienda, junto al reglamento que regulará los alojamientos turísticos, así como la venta de viviendas para uso no residencial. Según fuentes presentes en la elaboración de los borradores, las medidas cuentan con una acogida favorable entre una parte significativa del arco parlamentario europeo y del sector, especialmente aquellas destinadas a reducir los tiempos administrativos, movilizar suelo y facilitar la financiación de proyectos de vivienda asequible.
La Comisión no cerrará, sin embargo, su estrategia con los expedientes que presentará esta miércoles. El Ejecutivo comunitario prevé culminar durante 2027 una nueva fase de actuación con la presentación de un plan de simplificación normativa relacionado con la vivienda, destinado a reducir todavía más las cargas administrativas y acelerar los procesos de construcción y rehabilitación. Pese a que estas recomendaciones no tendrán carácter vinculante, pretenden establecer un marco común de actuación para los Estados miembros y orientar sus políticas nacionales hacia un objetivo compartido: aumentar la oferta residencial y reducir los obstáculos regulatorios que dificultan el acceso a la vivienda en los mercados europeos con mayores niveles de presión.