La Comissió Europea completarà aquest dimecres les seves primeres mesures regulatòries en matèria d'habitatge assequible amb un document de recomanacions centrat en la implementació de plans d'acceleració de l'habitatge destinats a ampliar el parc residencial disponible. Es tracta d'un conjunt de mesures no vinculants que acompanyarà el reglament amb el qual Brussel·les pretén restringir la venda de segones propietats en zones tensionades.
Entre les prioritats clau que Brussel·les remetrà als Vint-i-set es troben les relacionades amb la simplificació dels processos de concessió de permisos, la modernització de les tècniques de construcció i la priorització de la renovació d'edificis existents davant de les noves construccions, especialment allà on hi hagi capacitat per recuperar habitatge mitjançant rehabilitació. Els borradors als quals ha tingut accés DEMÒCRATA abans de la seva presentació subratllen la necessitat d'augmentar l'habitatge social mitjançant polítiques innovadores d'ordenació del sòl, a més de mobilitzar diferents fonts de finançament públic i privat.
Les fonts consultades assenyalen que l'objectiu de la Comissió és millorar la mobilitat econòmica i residencial en coordinació amb els Estats membres, abordant les dificultats que genera la insuficiència d'oferta en determinats mercats locals. L'enfocament comunitari pretén, per tant, combinar mesures destinades a augmentar el parc residencial amb altres orientades a millorar el funcionament del mercat.
Notícia destacada
La UE vol restringir la compra de segones residències en zones tensionades
7 minuts
Per exemple, l'Executiu insta als governs nacionals a beneficiar per igual als proveïdors públics i privats d'habitatge, a més de basar els seus plans en dades empíriques i prestar especial atenció als allotjaments situats per sota del preu de mercat. Una altra de les recomanacions planteja ampliar l'abast d'aquests plans més enllà de les zones considerades tensionades. Brussel·les proposa que també es tinguin en compte les zones de commutació i les àrees urbanes, de manera que les polítiques d'habitatge puguin incorporar les dinàmiques territorials que connecten els principals nuclis urbans amb les seves àrees metropolitanes.
Llicències digitals i un termini de 60 dies
Per dinamitzar el sector de la construcció i la rehabilitació, l'Executiu comunitari considera que les autoritats nacionals, regionals i locals han de agilitzar els permisos i llicències, incloent la implantació de sistemes de tramitació digital. Entre les mesures plantejades apareix també l'establiment de openBIM com a format de presentació legalment reconegut, amb l'objectiu de facilitar la interoperabilitat i digitalització dels procediments relacionats amb els projectes de construcció.
La Comissió contempla així mateix la creació de processos ràpids per a aquelles renovacions que permetin millorar l'eficiència energètica dels edificis. L'objectiu és reduir els temps administratius que, en determinats mercats, poden convertir-se en un dels principals coll d'ampolla per augmentar ràpidament l'oferta residencial.
Una de les recomanacions amb major capacitat d'impacte és la possibilitat de fixar un termini límit de 60 dies per a projectes simples, juntament amb la introducció del silenci administratiu positiu per a determinats passos del procediment quan resulti apropiat. La mesura pretén reduir la incertesa associada als procediments d'autorització i proporcionar més previsibilitat a promotors, administracions i propietaris. L'enfocament comunitari no estableix un model únic d'autorització per als Vint-i-set, però sí fixa una orientació clara cap a la reducció de càrregues administratives i temps de tramitació.
¿Cases prefabricades?
El document també recomana aprofitar les flexibilitats existents en les normes de contractació pública de la Unió Europea per accelerar l'entrega de projectes d'habitatge. Això obre la porta a l'ús de mètodes considerats innovadors, com la prefabricació, els contractes marc, les compres conjuntes o determinats procediments d'urgència, sempre dins dels límits establerts pel marc comunitari de contractació pública.
Brussel·les pretén que els Estats membres aprofitin aquestes eines per reduir els temps d'execució i facilitar la planificació de projectes de major escala. L'Executiu comunitari vol a més que els Vint-i-set fomentin l'actualització professional i la formació especialitzada en àrees com les habilitats digitals, l'adquisició de sòl i els mètodes moderns de construcció.
En aquest punt adquireix especial rellevància el reconeixement explícit de les limitacions de capacitat de determinades administracions locals. La Comissió assenyala que els ajuntaments de municipis petits "han de disposar de capacitat administrativa centralitzada o suport tècnic per a aquestes funcions".
La clau fiscal
Per augmentar la proporció d'habitatge social, Brussel·les proposa revisar els sistemes fiscals amb l'objectiu de favorir els proveïdors d'habitatge assequible. El document planteja a més que, quan un habitatge rebi subsidis públics, aquest mantingui la seva finalitat social durant un període mínim de 20 anys. L'objectiu és evitar que la inversió pública acabi generant únicament un efecte temporal sobre l'oferta d'habitatge assequible.
Donat el volum d'habitatges desocupats existent en diferents mercats europeus, la Comissió proposa adaptar també altres marcs regulatoris nacionals per facilitar la seva incorporació al parc disponible. Concretament, es planteja la possibilitat d'ajustar els sistemes fiscals per desincentivar la desocupació prolongada, per exemple mitjançant impostos sobre els habitatges buits, sempre que estiguin "respaldats per mètodes de detecció clars".
La proposta busca combinar incentius i desincentius fiscals amb una major capacitat de les administracions per identificar efectivament els immobles que romanen buits durant períodes prolongats. Una altra de les mesures plantejades afecta a les lleis de copropietat, amb l'objectiu de facilitar la presa de decisions en les comunitats de propietaris a l'hora d'aprovar obres de renovació, rehabilitació o canvis d'ús.
De cara a abordar el problema habitacional entre els joves, la Comissió planteja que els Estats membres puguin facilitar el lloguer de habitacions individuals mitjançant marcs fiscals i d'arrendament més flexibles. La lògica darrere d'aquesta proposta passa per aprofitar de manera més eficient el parc residencial existent, especialment en aquelles ciutats on la falta d'habitatge disponible conviu amb immobles de major mida infrautilitzats.
El document planteja també suportar programas de permuta voluntària d'habitatges, destinats a adequar la mida de cada immoble a les necessitats reals dels seus ocupants. Es tracta d'una aproximació que pretén millorar la utilització del parc residencial sense dependre exclusivament de la construcció de nous habitatges.
El sòl, un element crític per contenir els preus
En aquest procés, la Comissió identifica el control i la disponibilitat de sòl com un dels punts crítics per moderar els preus de l'habitatge. El pla de Brussel·les passa per permetre que les autoritats puguin adquirir sòl i edificis, tant privats com públics, adequats per a la construcció d'habitatge, a més de promoure fórmules que permetin separar la propietat del sòl de la propietat de l'edifici.
Igualment, s'insta a crear agències públiques de sòl, bancs de terres o corporacions de desenvolupament dotades de capacitats financeres i coneixements tècnics suficients per adquirir terrenys, realitzar processos de sanejament ambiental o alliberar parcel·les per a nous projectes. La intenció és dotar les administracions d'instruments capaços d'intervenir amb més anticipació en el mercat del sòl, evitant que l'escassetat de terrenys disponibles acabi traslladant-se directament al preu final de l'habitatge.
La dimensió financera constitueix un altre dels pilars del paquet. La bretxa d'inversió que manegen els despatxos europeus s'acosta als 150.000 milions d'euros durant la pròxima dècada, cosa que obliga a combinar recursos nacionals amb instruments financers europeus. És per això que Brussel·les planteja establir sucursals nacionals d'inversió en habitatge capaces de canalitzar finançament cap a projectes locals, a més d'utilitzar de forma plena els instruments financers de la Unió disponibles sota el Marc Financer Pluriennal.
També es contempla la creació de fons rotatius per a promotors socials i bancs de terres en els quals els marges obtinguts siguin reinvertits obligatòriament en el manteniment o ampliació del parc d'habitatge. L'objectiu últim és generar mecanismes financers capaços de mantenir una capacitat permanent d'inversió, evitant que els recursos destinats a habitatge assequible s'esgotin un cop finalitzat un determinat projecte.
Stay tuned
La fulla de recomanacions que Brussel·les presentarà aquest dimecres suposa així un segon component del paquet regulatori europeu sobre habitatge, juntament amb el reglament que regularà els allotjaments turístics, així com la venda d'habitatges per a ús no residencial. Segons fonts presents en l'elaboració dels borradors, les mesures compten amb una acollida favorable entre una part significativa de l'arc parlamentari europeu i del sector, especialment aquelles destinades a reduir els temps administratius, mobilitzar sòl i facilitar el finançament de projectes d'habitatge assequible.
La Comissió no tancarà, tanmateix, la seva estratègia amb els expedients que presentarà aquest dimecres. L'Executiu comunitari preveu culminar durant 2027 una nova fase d'actuació amb la presentació d'un pla de simplificació normativa relacionat amb l'habitatge, destinat a reduir encara més les càrregues administratives i accelerar els processos de construcció i rehabilitació. Malgrat que aquestes recomanacions no tindran caràcter vinculant, pretenen establir un marc comú d'actuació per als Estats membres i orientar les seves polítiques nacionals cap a un objectiu compartit: augmentar l'oferta residencial i reduir els obstacles regulatoris que dificulten l'accés a l'habitatge en els mercats europeus amb majors nivells de pressió.