Um dos objetivos da presidenta da Comissão Europeia, Ursula von der Leyen, para seu segundo mandato não se explica apenas através da geopolítica, da competitividade ou do estado da defesa comunitária. No entanto, afeta de forma direta praticamente os Vinte e Sete Estados-membros e uma das questões que a própria presidenta definiu como uma "crise social": o acesso à habitação.
Esta quarta-feira chegará o dia D da estratégia europeia para abordar a crise habitacional, com a apresentação por parte do Executivo comunitário de sua esperada iniciativa sobre habitação acessível. Depois de vários atrasos, Bruxelas colocará sobre a mesa um novo marco regulatório destinado a estabelecer critérios comuns para que as autoridades nacionais, regionais e locais possam adotar determinadas restrições quando existirem problemas comprovados de acesso à habitação. A Comissão é consciente de que a União Europeia não dispõe de uma competência direta sobre a política de habitação. Por isso, sua proposta não pretende substituir as políticas nacionais nem estabelecer um regime europeu de controle de preços, mas sim fixar as condições sob as quais determinadas intervenções das autoridades públicas poderão ser consideradas compatíveis com o marco comunitário.
Os rascunhos do regulamento aos quais teve acesso Democrata concentram sua aplicação em dois tipos concretos de medidas que podem adotar as autoridades públicas locais. A primeira afeta às restrições sobre a prestação de serviços de aluguel de alojamento de curta duração em propriedades residenciais. A segunda refere-se às medidas destinadas a limitar a aquisição de determinadas habitações que não vão ser utilizadas como residência principal.
Bruxelas não propõe, portanto, intervir diretamente sobre os tetos de preços do aluguel residencial, os subsídios à habitação ou as medidas fiscais de aplicação geral que adotem os Estados-membros. A proposta estabelece, em contrapartida, um procedimento específico para aquelas restrições locais que possam afetar o funcionamento do mercado e determinados direitos econômicos. Para poder ativar essas medidas, as autoridades deverão demonstrar previamente que o território afetado constitui uma "área sob estresse residencial". A declaração não poderá ser realizada de maneira discricionária, mas deverá se basear em uma avaliação fundamentada em dados objetivos, transparentes e verificáveis.
Três condições para declarar uma zona tensionada
O rascunho estabelece três requisitos acumulativos para acreditar a existência de estresse residencial. O primeiro será um limite de acessibilidade, calculado a partir da relação entre o preço médio de aquisição de uma habitação na área correspondente e a mediana dos rendimentos disponíveis da população local. O objetivo é determinar até que ponto o custo de acesso à propriedade se desvinculou da capacidade econômica dos lares.
O segundo requisito será a evolução dessa razão. Não bastará acreditar que a habitação resulta atualmente pouco acessível: a relação entre preços e rendimentos deverá ter aumentado de forma continuada durante os dez anos anteriores.
O terceiro elemento introduz uma dimensão prospectiva. As autoridades deverão demonstrar que é improvável que o estresse habitacional diminua durante os três anos seguintes, tendo em conta variáveis como a evolução demográfica, a oferta disponível e a demanda por habitação. A delimitação territorial também estará sujeita ao princípio da proporcionalidade. As zonas declaradas em situação de estresse deverão limitar-se estritamente ao âmbito necessário para abordar o problema acreditado. Poderão compreender desde bairros ou distritos concretos até municípios completos, mas não poderão se estender automaticamente a territórios mais amplos sem uma justificativa suficiente.
A declaração não bastará: haverá que demonstrar causalidade
A declaração de uma zona como área sob estresse residencial será uma condição necessária, mas não suficiente para impor restrições. As autoridades deverão superar além disso um segundo teste: o de causalidade. No caso dos aluguéis turísticos de curta duração, as autoridades deverão demonstrar por meio de dados objetivos que esta atividade teve um impacto adverso sobre a disponibilidade de habitação residencial na zona concreta durante, pelo menos, os três anos anteriores à adoção da medida.
O mesmo princípio se aplicará às restrições sobre a aquisição de habitações que não vão constituir residência principal. As autoridades deverão acreditar que essas operações estão contribuindo de maneira efetiva para o deterioro da disponibilidade de habitação para residência permanente. A arquitetura regulatória de Bruxelas introduz assim uma distinção relevante: não será suficiente identificar uma zona tensionada; será necessário demonstrar que a atividade que se pretende restringir está contribuindo para o problema que se quer solucionar. Em termos práticos, a norma permitirá limitar, em determinadas áreas com graves problemas de acesso à habitação, determinadas operações vinculadas a usos que não aportem estabilidade residencial à comunidade local, como as segundas residências ou determinados usos turísticos. O objetivo será preservar a disponibilidade de habitações destinadas a se tornarem lares permanentes.
As fontes consultadas apontam que qualquer restrição deverá cumprir com exigentes requisitos de proporcionalidade e proteção de direitos. Um dos limites mais relevantes afeta diretamente ao aluguel de curta duração. Os municípios não poderão impor restrições quando o proprietário estiver oferecendo sua própria residência principal. A lógica de Bruxelas é que esse tipo de atividade não implica necessariamente uma retirada estrutural de estoque do mercado residencial a longo prazo e, portanto, não pode receber automaticamente o mesmo tratamento que as atividades de caráter comercial.
Fontes parlamentares reconhecem que este ponto poderia se tornar um dos elementos de maior tensão durante as futuras negociações do texto. As restrições sobre habitações que não constituam residência principal deverão se dirigir prioritariamente àquelas atividades que, por sua natureza comercial e sua intensidade, apresentem uma maior probabilidade de reduzir a disponibilidade de habitação para usos residenciais de longo prazo.
O regulamento europeu sobre aluguéis turísticos, como requisito
No caso das restrições sobre aluguéis de curta duração, as autoridades competentes deverão estar aplicando e fazendo cumprir de maneira efetiva o Regulamento europeu sobre aluguéis de curta duração (STR). Isso implica que deverão estar operativas as ferramentas previstas pela normativa europeia em matéria de registro de anfitriões, verificação de dados, intercâmbio de informações e execução de ordens de retirada de anúncios que careçam de um registro válido.
A Comissão pretende assim evitar que os novos instrumentos de restrição se tornem em mecanismos isolados ou difíceis de supervisionar. A intervenção local deverá integrar-se no sistema europeu de rastreabilidade e controle dos alojamentos de curta duração.
Os rascunhos introduzem também mecanismos específicos para evitar que as restrições locais se tornem em barreiras permanentes, arbitrárias ou desproporcionais. Antes que uma medida entre em vigor, a câmara municipal deverá publicar de forma aberta a informação relevante, incluindo a avaliação do estresse residencial, a justificativa da intervenção e o alcance territorial e material exato da restrição.
Além disso, as medidas não poderão ser estabelecidas com caráter indefinido. Os municípios deverão submetê-las a uma revisão periódica, pelo menos a cada cinco anos, com o objetivo de verificar se continuam a cumprir as condições que justificaram sua adoção. A filosofia regulatória de Bruxelas é clara: as restrições sobre a demanda devem funcionar como instrumentos temporários e condicionados, não como substitutos de uma política estrutural de habitação.
¿A solução estrutural?
A Comissão parte de uma premissa: limitar determinadas formas de demanda pode aliviar parcialmente a pressão sobre o mercado, mas não resolve por si mesmo o déficit estrutural de habitação. Por isso, o Executivo comunitário propõe complementar essas medidas com estratégias a longo prazo destinadas a incrementar a oferta de habitação acessível e social.
Entre as atuações recomendadas figuram a reforma dos códigos de edificação, a agilização dos procedimentos de concessão de licenças urbanísticas, o desenvolvimento de projetos em zonas urbanas degradadas e a reconversão de edifícios não residenciais para destiná-los a usos habitacionais. A nova arquitetura regulatória busca, em definitiva, estabelecer um equilíbrio entre as competências das autoridades locais, a proteção do mercado residencial e os princípios do mercado interno.
Para Bruxelas, o novo marco também deveria proporcionar uma maior previsibilidade regulatória ao setor turístico e aos operadores imobiliários. Empresas e autônomos poderão conhecer com maior precisão sob quais parâmetros técnicos, em quais territórios e durante quanto tempo podem ser aplicadas determinadas restrições. O objetivo final da Comissão é reduzir a fragmentação e a arbitrariedade regulatória entre territórios, estabelecendo uma metodologia comum para justificar as intervenções sobre o mercado da habitação.
A habitação se torna assim um dos novos frentes regulatórios do segundo mandato de von der Leyen: Bruxelas não fixará quanto pode custar uma habitação nem substituirá os Estados em suas políticas habitacionais, mas sim quer estabelecer as regras sob as quais as autoridades locais poderão intervir quando puderem demonstrar, com dados, que existe estresse residencial e que uma determinada atividade está contribuindo para agravá-lo.