O acesso à habitação tornou-se um dos principais problemas econômicos e sociais da Espanha, especialmente entre os jovens e as famílias que não dispõem de poupanças suficientes para enfrentar a entrada de uma hipoteca. Nesse contexto, as habitações em regime de cessão de uso estão ganhando protagonismo como uma alternativa à compra e ao aluguel tradicional, por meio de um sistema no qual os residentes podem viver por longos períodos de tempo em um imóvel sem se tornarem seus proprietários individuais.
O funcionamento desse modelo se baseia, principalmente, na criação de cooperativas que mantêm a titularidade das habitações e concedem a seus sócios o direito de utilizá-las. Em contrapartida, as pessoas que acessam os apartamentos fazem uma contribuição econômica inicial, destinada a financiar parte do projeto, e pagam uma mensalidade para cobrir os custos do imóvel. O objetivo é oferecer estabilidade residencial e reduzir a dependência dos preços do mercado imobiliário, evitando que as habitações sejam utilizadas como um investimento destinado a gerar lucros por meio de sua compra e venda.
A fórmula, difundida há décadas em outros países europeus, começou a ser desenvolvida com maior intensidade em cidades como Barcelona, onde diferentes cooperativas impulsionam empreendimentos sobre terreno público ou privado. Um dos projetos recentes é Ca l'Ordit, promovido por Sostre Cívic, que contempla 62 habitações para aproximadamente 90 residentes e exige contribuições iniciais de entre 12.000 e 24.000 euros. Segundo os dados divulgados pela entidade, o financiamento público e cooperativo permitirá estabelecer mensalidades que poderiam ficar até 40% abaixo dos aluguéis de mercado comparáveis.
No entanto, viver em uma habitação em cessão de uso não significa dispor gratuitamente de um imóvel nem ter os mesmos direitos que seu proprietário. O residente adquire um direito de utilização sujeito à normativa das cooperativas e a seus estatutos, de modo que deve conhecer as condições econômicas, as obrigações de permanência e as restrições existentes antes de se incorporar a um desses projetos.
Quanto custa uma habitação em cessão de uso: entrada inicial e mensalidade
A diferença de uma compra e venda, em que o comprador paga o preço do imóvel e adquire sua propriedade, na cessão de uso normalmente existem dois desembolsos principais: uma contribuição inicial para se incorporar à cooperativa e uma mensalidade para utilizar a habitação. Não existe uma tarifa comum para toda a Espanha, já que os valores dependem do custo do terreno, da construção, do financiamento obtido, da superfície dos apartamentos e dos serviços incluídos em cada promoção.
A cooperativa catalã Sostre Cívic explica que as contribuições iniciais dos seus projetos podem variar entre 2.000 e 35.000 euros, dependendo das suas características. Esse valor serve para financiar parte da aquisição ou da construção do edifício e, na medida em que constitua capital social reembolsável, poderá ser recuperado quando o residente deixar a cooperativa, com as condições estabelecidas legal e estatutariamente. No entanto, alguns projetos também incluem mensalidades de ingresso ou outros desembolsos que nem necessariamente são devolvidos.
Um exemplo concreto é Cirerers, um edifício cooperativo situado no bairro barcelonês de Roquetes, que dispõe de 32 habitações e espaços comunitários. Na documentação de uma de suas adjudicações de 2025 estabelecia-se uma contribuição inicial de 21.706,80 euros, da qual 20.306,80 correspondiam a capital social recuperável e 1.400 euros a uma mensalidade de ingresso. A habitação, de pouco mais de 40 metros quadrados interiores, tinha uma mensalidade mensal prevista de 525,33 euros, à qual deveriam ser adicionadas determinadas contribuições de sócio e consumos individuais.
Essa mensalidade não se destina exclusivamente a pagar pelo uso do imóvel. Também inclui conceitos relacionados com o manutenção do edifício, os seguros, os impostos, os serviços comuns e os fundos de solidariedade da cooperativa. Em alguns projetos, parte do dinheiro é utilizada também para devolver os empréstimos que a entidade tenha solicitado para financiar a construção ou a aquisição das habitações.
Portanto, uma pessoa que aceda a este sistema pode encontrar uma mensalidade inferior à de um arrendamento convencional, mas deverá dispor previamente de uma quantia de dinheiro que, em certas promoções, supera os 20.000 ou 30.000 euros. A cessão de uso reduz a necessidade de comprar um imóvel, mas não elimina a barreira da poupança inicial, que continua a ser um dos principais obstáculos para os lares com menos recursos.
Que direitos tens sobre o apartamento e por quanto tempo podes viver nele
A principal característica destas habitações é que o residente não adquire a propriedade individual do apartamento, mas sim um direito de uso que lhe permite estabelecer ali a sua residência habitual enquanto cumprir as condições fixadas pela cooperativa. O edifício pertence à entidade ou fica sob o seu controlo mediante outro título jurídico, enquanto os sócios participam coletivamente na sua gestão e nas decisões que afetam a comunidade.
Este sistema está reconhecido na legislação espanhola. A Lei 27/1999, de Cooperativas, prevê que as habitações possam ser atribuídas aos seus sócios em propriedade ou mediante um direito de uso e fruição. Quando a cooperativa conserva a titularidade dos imóveis, os estatutos devem estabelecer as normas de utilização, bem como os direitos e obrigações das pessoas residentes. Além disso, as comunidades autónomas dispõem das suas próprias normas cooperativas, que podem concretizar aspetos relacionados com a transmissão, a permanência e a devolução das contribuições.
Um dos principais atrativos da cessão de uso é a estabilidade residencial. Em numerosos projetos, o direito de ocupação é apresentado com caráter indefinido enquanto se mantiver a condição de sócio, embora esta circunstância não deva ser confundida com uma propriedade vitalícia garantida em qualquer situação. Se o edifício tiver sido construído sobre solo público cedido durante um período limitado, a duração do projeto também estará condicionada por esse acordo.
É o que acontece em determinadas promoções de Barcelona, onde o Ayuntamiento conserva a propriedade do terreno e concede às cooperativas um direito de superfície durante várias décadas, que pode chegar a 75 ou 99 anos conforme o convênio. Durante esse tempo, os residentes podem utilizar as moradias de acordo com as condições estabelecidas, enquanto que, ao final do direito de superfície, podem ocorrer as consequências previstas no acordo, incluindo a reversão da edificação ao titular do terreno.
Os residentes também podem participar das decisões sobre o funcionamento da cooperativa, desde a aprovação dos orçamentos até a organização dos espaços comuns e as normas de convivência. O direito de participar na gestão coletiva constitui uma diferença importante em relação ao aluguel tradicional, embora também implique assumir responsabilidades econômicas e organizativas que normalmente não correspondem a um inquilino.