L’accesso all’abitazione è diventato uno dei principali problemi economici e sociali della Spagna, soprattutto tra i giovani e le famiglie che non dispongono di sufficienti risparmi per affrontare l’ingresso di un’ipoteca. In questo contesto, le abitazioni in regime di cessione d’uso stanno guadagnando protagonismo come alternativa all’acquisto e all’affitto tradizionale, attraverso un sistema in cui i residenti possono vivere per lunghi periodi di tempo in un immobile senza diventare i suoi proprietari individuali.
Il funzionamento di questo modello si basa principalmente sulla creazione di cooperative che mantengono la titolarità delle abitazioni e concedono ai propri soci il diritto di utilizzarle. In cambio, coloro che accedono agli appartamenti effettuano un versamento economico iniziale, destinato a finanziare parte del progetto, e pagano una quota mensile per coprire i costi dell’immobile. L’obiettivo è offrire stabilità residenziale e ridurre la dipendenza dai prezzi del mercato immobiliare, evitando che le abitazioni vengano utilizzate come un investimento destinato a generare profitti tramite la loro compravendita.
La formula, diffusa da decenni in altri paesi europei, ha iniziato a svilupparsi con maggiore intensità in città come Barcelona, dove diverse cooperative promuovono iniziative su terreni pubblici o privati. Uno dei progetti recenti è Ca l'Ordit, promosso da Sostre Cívic, che prevede 62 abitazioni per circa 90 residenti e richiede versamenti iniziali compresi tra 12.000 e 24.000 euro. Secondo i dati diffusi dall’ente, il finanziamento pubblico e cooperativo consentirà di stabilire quote mensili che potrebbero collocarsi fino al 40% al di sotto degli affitti di mercato comparabili.
Tuttavia, vivere in un’abitazione in cessione d’uso non significa disporre gratuitamente di un immobile né avere gli stessi diritti del proprietario. Il residente acquisisce un diritto di utilizzo soggetto alla normativa delle cooperative e ai loro statuti, per cui deve conoscere le condizioni economiche, gli obblighi di permanenza e le restrizioni esistenti prima di inserirsi in uno di questi progetti.
Quanto costa un’abitazione in cessione d’uso: versamento iniziale e quota mensile
A differenza di una compravendita, in cui l’acquirente paga il prezzo dell’immobile e ne acquisisce la proprietà, nella cessione d’uso normalmente esistono due versamenti principali: un’entrata iniziale per entrare nella cooperativa e una quota mensile per utilizzare l’abitazione. Non esiste una tariffa comune per tutta la Spagna, poiché gli importi dipendono dal costo del terreno, della costruzione, del finanziamento ottenuto, della superficie degli appartamenti e dei servizi inclusi in ogni promozione.
La cooperativa catalana Sostre Cívic spiega che i versamenti iniziali dei suoi progetti possono oscillare tra 2.000 e 35.000 euro, a seconda delle loro caratteristiche. Questo importo serve a finanziare parte dell’acquisto o della costruzione dell’edificio e, nella misura in cui costituisca capitale sociale rimborsabile, potrà essere recuperato quando il residente lascerà la cooperativa, con le condizioni stabilite legalmente e statutarmente. Tuttavia, alcuni progetti includono anche quote di ingresso o altri versamenti che non necessariamente vengono restituiti.
Un esempio concreto è Cirerers, un edificio cooperativo situato nel quartiere barcellonese di Roquetes, che dispone di 32 abitazioni e spazi comuni. Nella documentazione di una delle sue assegnazioni del 2025 veniva stabilita una entrata iniziale di 21.706,80 euro, di cui 20.306,80 corrispondevano a capitale sociale recuperabile e 1.400 euro a una quota di ingresso. L’abitazione, poco più di 40 metri quadrati di superficie interna, aveva una quota mensile prevista di 525,33 euro, a cui dovevano aggiungersi determinate quote del socio e consumi individuali.
Questa quota non è destinata esclusivamente a pagare l’uso dell’immobile. Include anche voci relative al mantenimento dell’edificio, le assicurazioni, le imposte, i servizi comuni e i fondi di solidarietà della cooperativa. In alcuni progetti, una parte del denaro viene utilizzata anche per restituire i prestiti che l’ente abbia richiesto per finanziare la costruzione o l’acquisto delle abitazioni.
Pertanto, una persona che accede a questo sistema può trovarsi con una mensilità inferiore a quella di un affitto convenzionale, ma dovrà disporre preventivamente di una somma di denaro che, in determinate promozioni, supera i 20.000 o 30.000 euro. La cessione d’uso riduce la necessità di comprare un immobile, ma non elimina la barriera del risparmio iniziale, che continua a essere uno dei principali ostacoli per le famiglie con meno risorse.
Che diritti hai sull’appartamento e per quanto tempo puoi viverci
La caratteristica principale di queste abitazioni è che il residente non acquisisce la proprietà individuale dell’appartamento, bensì un diritto d’uso che gli permette di stabilire lì la propria residenza abituale finché rispetta le condizioni fissate dalla cooperativa. L’edificio appartiene all’ente o resta sotto il suo controllo tramite un altro titolo giuridico, mentre i soci partecipano collettivamente alla sua gestione e alle decisioni che riguardano la comunità.
Questo sistema è riconosciuto nella legislazione spagnola. La Ley 27/1999, de Cooperativas prevede che le abitazioni possano essere assegnate ai propri soci in proprietà o mediante un diritto d’uso e di godimento. Quando la cooperativa conserva la titolarità degli immobili, gli statuti devono stabilire le norme di utilizzo, così come i diritti e gli obblighi delle persone residenti. Inoltre, le comunità autonome dispongono di proprie norme cooperative, che possono precisare aspetti legati alla trasmissione, alla permanenza e alla restituzione dei conferimenti.
Uno dei principali vantaggi della cessione d’uso è la stabilità residenziale. In numerosi progetti, il diritto di occupazione è previsto con carattere indefinito finché si mantiene la condizione di socio, anche se questa circostanza non deve essere confusa con una proprietà vitalizia garantita in qualsiasi situazione. Se l’edificio è stato costruito su terreno pubblico concesso per un periodo limitato, la durata del progetto sarà condizionata anche da tale accordo.
È ciò che accade in alcune promozioni di Barcellona, dove il Ayuntamiento mantiene la proprietà del terreno e concede alle cooperative un diritto di superficie per diverse decadi, che può arrivare fino a 75 o 99 anni a seconda dell’accordo. Durante tale periodo, i residenti possono utilizzare le abitazioni secondo le condizioni stabilite, mentre alla fine del diritto di superficie possono verificarsi le conseguenze previste nell’accordo, inclusa la retrocessione dell’edificazione al titolare del suolo.
I residenti possono anche partecipare alle decisioni sul funzionamento della cooperativa, dalla approvazione dei bilanci fino all’organizzazione degli spazi comuni e delle norme di convivenza. Il diritto di partecipare alla gestione collettiva costituisce una differenza importante rispetto all’affitto tradizionale, anche se implica anche l’assunzione di responsabilità economiche e organizzative che normalmente non spettano a un conduttore.