Què és un lloguer de renda antiga i quants contractes segueixen existint a Espanya

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU de 1994), va ser aprovada per les Corts Generals com una llei ordinària promoguda pel Govern. Això significa que va seguir el procediment legislatiu comú d'un projecte de llei, amb dues grans fases parlamentàries: Congrés dels Diputats i Senat, abans de la sanció i promulgació pel Rei i la seva publicació al BOE.

1. Iniciativa del Govern i remissió a les Corts Generals

El punt de partida va ser un anteprojecte elaborat pel Govern, previsiblement a través de l'aleshores Ministeri competent en matèria d'habitatge i justícia civil. Després de la tramitació interna (memòries, informes i dictamen del Consell d'Estat), el Consell de Ministres va aprovar el text i el va convertir en projecte de llei.

Aquest projecte de llei es va remetre a les Corts Generals, amb entrada primer al Congrés dels Diputats, cambra que té la primera lectura en els projectes de llei del Govern.

2. Tramitació al Congrés dels Diputats

Al Congrés, els tràmits essencials que es van seguir van ser els propis d'un projecte de llei ordinari:

• Qualificació per la Mesa del Congrés: la Mesa va admetre a tràmit el projecte de llei d’arrendaments urbans i va ordenar la seva publicació al Butlletí Oficial de les Corts Generals.
• Remissió a la comissió competent i obertura d’esmenes: el text es va enviar a la comissió parlamentària competent en matèria d’habitatge i règim civil. Es va obrir un termini perquè els grups i diputats presentessin:
  • Esmenes a la totalitat amb text alternatiu (si n'hi va haver, es van debatre al Ple).
  • Esmenes parcials a articles concrets.
• Ponència: dins la comissió es va designar una ponència, integrada per diputats dels diferents grups, que va treballar sobre el text inicial i les esmenes parcials. La ponència va elaborar un informe proposant una redacció articulada.
• Dictamen de la comissió: la comissió va debatre i votar l’informe de la ponència i les esmenes que quedessin vives, aprovant un dictamen que es va elevar al Ple del Congrés.
• Debat i votació al Ple del Congrés: el dictamen es va debatre successivament per títols o blocs, i el Ple va votar:
  • Les esmenes mantingudes per a la seva defensa al Ple.
  • El conjunt del text resultant.

  Amb aquesta votació, el Congrés va aprovar el text del projecte de llei d’Arrendaments Urbans i el va remetre al Senat.

3. Tramitació al Senat

Un cop rebut el text procedent del Congrés, el Senat va desenvolupar la segona lectura, també mitjançant el procediment ordinari:

• Qualificació i enviament a comissió: la Mesa del Senat va admetre a tràmit el projecte i el va remetre a la comissió competent (homòloga de la del Congrés en matèria d’habitatge i assumptes civils).
• Termini d’esmenes: els grups i senadors van poder presentar esmenes al text aprovat pel Congrés, tant parcials com, si escau, una proposta de veto a la totalitat.
• Treball en comissió i, si escau, ponència: la comissió va analitzar el text i les esmenes, normalment mitjançant una ponència, i va elevar un dictamen al Ple del Senat.
• Debat i votació al Ple del Senat:
  • Si es va plantejar un veto, el Ple del Senat el va debatre i votar.
  • Es van debatre i votar les esmenes parcials.
  • Es va votar el conjunt del text.

El resultat típic en una llei ordinària com la LAU de 1994 va ser que el Senat va remetre al Congrés bé el text sense canvis, bé amb esmenes parcials incorporades.

4. Aprovació definitiva al Congrés i tancament de la tramitació

Quan el text va tornar al Congrés:

• Si el Senat no havia introduït canvis, el projecte va quedar definitivament aprovat i el Congrés es va limitar a declarar-ho així.
• Si el Senat havia aprovat esmenes, el Congrés va celebrar un últim debat per acceptar o rebutjar aquestes esmenes. L’aprovació del text final (amb o sense modificacions del Senat) va suposar la aprovació definitiva per les Corts Generals.

5. Sanció real, promulgació i publicació al BOE

Un cop aprovada per ambdues Càmeres, el text es va remetre al Rei per a la seva sanció i promulgació. La fórmula d’encapçalament del BOE de 25 de novembre de 1994 reflecteix aquest tancament del procediment: les Corts Generals han aprovat la llei i el Rei la sanciona i ordena la seva publicació.

La publicació al Butlletí Oficial de l’Estat de 25 de novembre de 1994 va marcar la culminació del procediment legislatiu i va fixar l’entrada en vigor de la nova regulació d’arrendaments urbans en els termes previstos a les seves disposicions finals i transitòries.

En matèria d’arrendaments urbans, el Tribunal Suprem no té una “competència especial” diferent de la que exerceix en la resta del Dret civil. Els seus poders deriven de la seva condició d’òrgan jurisdiccional superior en aquest ordre (art. 123 CE i Llei Orgànica del Poder Judicial) i, en l’àmbit processal, de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC): coneix, essencialment, de recursos contra sentències dictades per òrgans inferiors i fixa la interpretació uniforme de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i de la resta de normes aplicables.

1. Marc general: òrgan superior de l’ordre civil

La Llei Orgànica del Poder Judicial (LOPJ) configura el Tribunal Suprem com l’òrgan jurisdiccional superior en tots els ordres, excepte el disposat en matèria de garanties constitucionals. En l’àmbit civil:

• Exerceix potestat jurisdiccional en tot el territori nacional, per sobre dels Jutjats de Primera Instància, Audiències Provincials i Tribunals Superiors de Justícia.
• La seva Sala Primera (Sala de lo Civil) és la competent per conèixer dels principals recursos extraordinaris en matèria civil, sigui quina sigui la branca (obligacions, família, successions, immobiliari, arrendaments urbans, etc.).
• A través de la seva jurisprudència, estableix la interpretació uniforme de les lleis civils, inclosa la LAU i les disposicions del Codi Civil i normativa autonòmica que incideixen en els contractes d’arrendament urbà.

2. Recurs de cassació civil en arrendaments urbans

La LEC regula el recurs de cassació (arts. 477 i ss.) i atribueix el seu coneixement, amb caràcter general, a la Sala Primera del Tribunal Suprem:

• Resolucions recurribles: en l’àmbit civil, són recurribles en cassació les sentències que posen fi a la segona instància dictades per les Audiències Provincials (és a dir, les que resolen apel·lacions). En un litigi d’arrendaments urbans, això significa que, després de la sentència de primera instància i l’apel·lació davant l’Audiència Provincial, es pot interposar cassació davant el Suprem si es compleixen els requisits legals.
• Objecte del recurs: ha d’estar fonamentat en la infracció de normes processals o substantius. En arrendaments urbans, sol tractar-se de la incorrecta aplicació o interpretació de:
  • La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU 29/1994 i les seves reformes).
  • El Codi Civil (per exemple, regles supletòries de contractes o obligacions).
  • Una altra normativa estatal o autonòmica rellevant (habitatge, consum, etc.).
• Interès cassacional: en general, s’exigeix que concurri interès cassacional, que la LEC vincula a supòsits com:
  • Oposició de la sentència recorreguda a doctrina jurisprudencial del Tribunal Suprem.
  • Existència de jurisprudència contradictòria de les Audiències Provincials.
  • Aplicació de normes sobre les quals no existeixi jurisprudència del Suprem.
  En la pràctica, molts recursos sobre arrendaments urbans versen precisament sobre la necessitat de fixar o aclarir doctrina en qüestions controvertides (durada del contracte, pròrrogues, actualització de renda, obres, desnonament, etc.).
• Competència funcional: la LEC determina que el coneixement del recurs de cassació civil correspon a la Sala Primera del Tribunal Suprem, excepte els supòsits en què els Tribunals Superiors de Justícia coneixen de cassació per Dret civil especial o foral autonòmic. En arrendaments urbans, el normal és que sigui sempre el Tribunal Suprem, ja que es tracta de Dret civil comú d’origen estatal.

3. Recurs extraordinari per infracció processal

A més de la cassació “substantiu”, la LEC preveu el recurs extraordinari per infracció processal (arts. 468 i ss.), que també pot interposar-se quan el litigi versa sobre arrendaments urbans:

• Finalitat: corregir vulneracions greus de normes processals (dret de defensa, regles de prova, competència, etc.) que hagin pogut causar indefensió.
• Competència: l’esquema ha variat amb les reformes, però, en allò que aquí interessa, la LEC i la LOPJ articulen la distribució entre Tribunals Superiors de Justícia i Tribunal Suprem. Quan el recurs acompanya la cassació estatal i no es fonamenta en Dret civil especial autonòmic, la competència es concentra a la Sala Primera del Tribunal Suprem.
• Relació amb la cassació: en litigis d’arrendaments urbans és habitual la interposició conjunta de cassació i infracció processal, de manera que el Suprem coneix alhora dels motius substantius (incorrecta interpretació de la LAU) i processals (vícies de procediment).

4. Recurs de revisió i altres competències

La LEC també atribueix al Tribunal Suprem competències en el recurs de revisió contra sentències fermes civils, per causes taxades (aparició de documents decisius, falsedat de prova, etc.). Quan el litigi d’origen sigui un arrendament urbà, la revisió correspon igualment al Suprem, en els termes generals de la LEC.

A més, en matèria d’arrendaments urbans:

• Fixa la doctrina jurisprudencial que vincula tots els òrgans civils inferiors, homogenitzant la interpretació de la LAU a tot el territori.
• Resol conflictes competencials i qüestions incidentals que la llei li atribueixi (per exemple, sobre quin òrgan ha de conèixer de determinats recursos).
• A través dels seus autos i sentències, també incideix en aspectes processals específics dels desnonaments i reclamacions de renda o quantitats assimilades.

En síntesi, les competències del Tribunal Suprem en arrendaments urbans són les pròpies de la Sala Primera en tot l’ordre civil: conèixer de cassació, infracció processal i revisió en litigis de lloguer d’habitatge o local, i, sobretot, fixar la interpretació uniforme de la LAU i de les normes civils aplicables a aquest tipus de contractes.

En els contractes d’habitatge de “renda antiga” (contractes anteriors al 9 de maig de 1985 sotmesos al Text Refós de 1964 i al règim transitori de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, LAU), la subrogació continua regint-se avui pel que disposa, sobretot, la disposició transitòria segona de la LAU 1994, que modifica i limita el vell règim del Reial Decret 4104/1964. El marge per a noves subrogacions és ja molt reduït, però jurídicament encara existeix en els pocs contractes que segueixin vius.

1. Àmbit objectiu: quins contractes poden seguir subrogant-se

• Contractes d’habitatge anteriors al 9 de maig de 1985 que subsistien l’1 de gener de 1995: es regeixen pel text refós de 1964 “excepte” les modificacions de la disposició transitòria segona de la LAU 1994 (apartat A.1).
• Per a aquests contractes, la subrogació “mortis causa” ja no es regeix per l’ampli art. 58 de la LAU de 1964, sinó per les regles restringides de la disposició transitòria segona, apartats B.4 a B.9.
• Si el contracte ja s’ha extingit (per defunció de l’últim subrogat, per expiració del termini o per altra causa legal), no cap en cap cas una nova subrogació: no hi ha “reviviscència” de l’arrendament.

2. Nombre màxim de subrogacions i calendari d’extinció

• Primera subrogació: permesa a favor de les persones de la cadena de parentiu que indica la disposició transitòria segona (cònjuge o parella anàloga, fills, ascendents, col·laterals determinats), complint requisits de convivència.
• Segona subrogació: només està permesa en un supòsit molt concret: quan el primer subrogat va ser el cònjuge i, a la seva defunció, hi ha fills de l’arrendatari que convivien amb ell (DT 2.ª B.4, paràgraf tercer).
• La pròpia norma disposa expressament que, després d’aquesta segona subrogació o quan ja es va produir una segona subrogació sota l’art. 59 de 1964, “no s’autoritzen ulteriors subrogacions” (DT 2.ª B.5 i B.6).
• A més, fixa límits temporals: per regla general el contracte s’extingeix a la defunció del subrogat, amb excepcions molt acotades (fills menors de 25 anys o amb discapacitat greu, o majors de 65 anys durant els deu primers anys de vigència de la LAU 1994). En la pràctica, això fa que la immensa majoria d’aquests contractes hagin anat extingint-se entre mitjans dels anys 90 i les dues dècades següents.

3. Requisits de parentiu i convivència

La disposició transitòria segona, en el seu apartat B.4, redibuixa l’ordre de possible subrogació “mortis causa”:

• Cònjuge no separat legal ni de fet de l’arrendatari.
• En defecte de cònjuge, fills que convisquessin amb ell durant els dos anys anteriors a la defunció.
• En defecte dels anteriors, ascendents de l’arrendatari que estiguessin a la seva càrrega i convisquessin amb ell almenys tres anys.
• I, en últim lloc, determinats col·laterals de segon grau (germans) o altres familiars, si complien requisits més estrictes de convivència.

L’apartat B.7 estèn els drets del cònjuge al convivient more uxorio que hagués conviscut de forma permanent amb l’arrendatari en anàloga relació d’afectivitat durant almenys dos anys, o amb descendència comuna, en aquest cas n’hi ha prou amb la convivència.

La convivència ha de ser habitual i a l’habitatge arrendat, i correspon a qui pretén subrogar-se acreditar tant aquesta convivència com el parentiu (DT 2.ª B.9).

4. Comunicació a l’arrendador i terminis

• La disposició transitòria segona remet expressament a l’article 16 de la LAU 1994 per al procediment i ordre de preferència (DT 2.ª B.9, tercer paràgraf).
• Aquest article exigeix, de forma general, que la persona que es subroga notifiqui fehacientment a l’arrendador la defunció i la seva voluntat de subrogar-se, acompanyant els documents acreditatius.
• El termini per a aquesta comunicació, segons l’art. 16 LAU, és de tres mesos des de la defunció de l’arrendatari.
• Si no es comunica en termini o no s’acredita la condició legal exigida, l’arrendament es considera extingit i l’arrendador pot instar el desnonament.

5. Defunció, separació/divorci i abandonament

• Defunció: és el supòsit central en renda antiga. Opera la subrogació mortis causa amb l’ordre i límits assenyalats (DT 2.ª B.4 a B.9), amb remissió a l’art. 16 LAU per a terminis i procediment.
• Separació o divorci: encara que el règim clàssic de renda antiga no ho preveia, el règim transitori declara aplicables els arts. 12 i 15 LAU 1994 a aquests contractes (DT 2.ª A.2). D’aquí se’n deriva que el cònjuge a qui s’atribueixi l’ús de l’habitatge en sentència de separació o divorci pugui continuar en l’arrendament, sempre que es notifiqui a l’arrendador.
• Abandonament del domicili per part de l’arrendatari: s’aplica igualment la previsió de l’art. 12 LAU (abandonament de l’habitatge), que permet la continuació del cònjuge o parella i fills que segueixin ocupant l’habitatge, si notifiquen en termini i compleixen els requisits.

6. Limitacions temporals actualment vigents

Normativament, segueixen vigents les regles transitòries de la LAU 1994 (modificades puntualment, però no en aquest punt essencial):

• No es permeten més de dues subrogacions en la cadena del contracte de renda antiga, i en molts supòsits només una.
• Les subrogacions “finals” tenen durada limitada (dos anys o fins als 25 anys del fill, o fins a la defunció en els casos especialment protegits).
• Transcorreguts ja més de trenta anys des de l’entrada en vigor de la LAU 1994, només poden quedar vius casos molt residuals, normalment vinculats a descendents o cònjuges d’edat avançada o amb discapacitat que van complir en el seu dia els requisits.

En suma, avui només s’admet subrogació en contractes de renda antiga si el contracte segueix vigent, la persona està en l’estret cercle de familiars definit per la disposició transitòria segona, acredita convivència i comunica la subrogació a l’arrendador en termini i forma. Fora d’aquests supòsits, la regla general és l’extinció del contracte.