Les baux de loyer ancien ont cessé d'être signés il y a plus de 40 ans, mais ils n'ont pas encore disparu d'Espagne. C'est le cas de Maricarmen, expulsée ce mercredi à 87 ans de l'appartement madrilène où elle vivait depuis 71 ans. Son appartement a été acheté par un fonds d'investissement qui a augmenté le loyer de 500 à 2.650 euros. Ce type de contrats se caractérise par des règles de durée, d'actualisation du loyer et de subrogation très différentes de celles des baux actuels.
L'expulsion de Maricarmen, une femme de 87 ans qui vivait depuis 71 ans dans le même appartement à Madrid, dans la rue Alcalde Sainz de Baranda, a de nouveau mis en lumière une figure de plus en plus résiduelle sur le marché du logement : les baux de loyer ancien. Ce sont des contrats signés il y a plus de quatre décennies, avec des conditions très différentes de celles d'aujourd'hui et qui, bien qu'ayant disparu pour les nouveaux baux, continuent d'exister en Espagne.
Le contrat de l'appartement de Maricarmen remontait à 1956, lorsqu'il a été signé par son père. Il est ensuite passé à sa mère et par la suite à elle par le biais des subrogations prévues pour ce type de baux. La continuité du contrat a été portée devant les tribunaux et, après plusieurs tentatives reportées, l'expulsion a été exécutée ce mercredi à Madrid.
Son cas permet de comprendre pourquoi il existe encore des locataires qui paient des loyers très éloignés des prix actuels et, surtout, ce qui arrive avec des contrats qui peuvent survivre pendant plusieurs générations.
Qu'est-ce qu'un loyer de loyer ancien ?
On appelle loyer de loyer ancien les contrats de location de logement conclus avant le 9 mai 1985, date à laquelle est entrée en vigueur le décret royal-loi 2/1985, communément appelé décret Boyer.
La principale différence par rapport aux contrats actuels résidait dans la durée. Le système précédent prévoyait la dite prolongation forcée, qui permettait au locataire de prolonger le loyer pendant de longues périodes tant que certaines conditions étaient remplies.
À cela s'ajoutait la possibilité de subroger le contrat à certains membres de la famille lorsque le titulaire décédait. Cette combinaison explique qu'un contrat signé il y a 50, 60 ou même 70 ans puisse encore avoir des effets aujourd'hui.
Quand ont-ils cessé d'être signés ?
La date clé est 1985. Le décret Boyer a supprimé la prolongation forcée obligatoire pour les nouveaux contrats, permettant ainsi au propriétaire et au locataire de commencer à convenir de leur durée.
Mais la réforme n'a pas éliminé d'un coup les baux qui existaient déjà. Les contrats antérieurs ont continué à être soumis, avec des particularités, à leur régime précédent.
Le grand changement suivant est arrivé avec la Loi sur les Baux Urbains (LAU) de 1994, qui a établi le cadre actuellement reconnaissable du marché locatif et a régulé, par ses dispositions transitoires, l'avenir des contrats antérieurs.
La conséquence est qu'actuellement coexistent des contrats soumis à des règles différentes selon, entre autres questions, quand ils ont été signés.
Combien de baux de loyer ancien restent en Espagne ?
Voici l'un des principaux problèmes pour connaître l'ampleur réelle de cette figure : l'Espagne ne dispose pas d'un registre d'État spécifique des contrats de loyer ancien qui permettrait de savoir exactement combien restent en vigueur.
Les estimations disponibles pointent encore vers des dizaines de milliers de contrats. Une estimation diffusée en 2024 situait autour de 126.000 les baux de loyer ancien qui pouvaient continuer à être actifs en Espagne.
Madrid et Barcelone, en raison de la taille historique de leurs marchés locatifs, se trouvent parmi les villes où ce type de baux a eu une plus grande présence.
Pourquoi peuvent-ils payer des loyers si bas ?
C'est probablement la caractéristique qui attire le plus l'attention actuellement. Certains locataires avec des contrats de loyer ancien paient des montants très inférieurs à ceux que coûterait ce même logement s'il était mis sur le marché aujourd'hui.
L'explication réside dans l'origine même du contrat. Le loyer initial a été établi lorsque les prix immobiliers étaient très différents et son évolution ultérieure a été soumise aux règles de mise à jour correspondant à ce régime.
Le passage des décennies et, en particulier, la forte augmentation des prix de l'immobilier dans certaines zones ont ainsi ouvert une brèche considérable entre certains loyers anciens et les prix actuels.
Cette différence peut devenir l'un des foyers de conflit lorsque le propriétaire du logement change, le titulaire du contrat décède ou il est discuté si un membre de la famille a le droit de continuer le bail.
Peut-on hériter d'un loyer ancien ?
Pas exactement. Ce qui peut se produire est une subrogation, c'est-à-dire que certaines personnes occupent la position du locataire original et continuent avec le contrat.
Précisément ce mécanisme explique la durée extraordinaire de certains baux de location ancienne. Cependant, la possibilité de se substituer n'est pas illimitée et dépend à la fois des circonstances personnelles et du moment où le contrat a été signé et des règles transitoires établies par la suite.
La LAU de 1994 a introduit des limites précisément pour favoriser l'extinction progressive de ces baux.
C'est pourquoi, l'existence d'un contrat ancien ne signifie pas qu'il puisse être transmis indéfiniment de génération en génération.
Le cas de Maricarmen : un contrat signé en 1956
Le cas qui a ramené ces baux à l'actualité commence il y a 70 ans. Le père de Maricarmen a signé en 1956 le contrat de l'appartement situé dans la rue Alcalde Sainz de Baranda à Madrid.
Après son décès, le contrat est passé à sa femme et par la suite, Maricarmen s'est substituée. Pendant des années, elle a payé un loyer d'environ 500 euros par mois, en plus des mises à jour et des frais correspondants.
La propriété de l'immeuble a changé en 2018, lorsque le fonds d'investissement Urbagestión l'a acheté et la continuité de la location a fini par être judiciairement contestée. Un des éléments pertinents a été précisément le régime de substitutions de ces contrats et les conditions établies par la LAU de 1994.
Après que la procédure soit arrivée jusqu'au Tribunal Suprême, la Justice a donné raison à la propriété. Après trois tentatives précédentes qui n'ont pas été exécutées, Maricarmen a finalement été expulsée ce mercredi.
Son cas a provoqué une importante mobilisation des voisins et des organisations pour le droit au logement. Une écrivaine anonyme a même proposé de couvrir une partie du loyer pour qu'elle puisse rester dans l'immeuble, une solution qui, selon l'avocate de Maricarmen, a été rejetée par la propriété.