Los alquileres de renta antigua dejaron de firmarse hace más de 40 años, pero todavía no han desaparecido de España. Este es el caso de Maricarmen, desahuciada este miércoles a los 87 años de la vivienda madrileña en la que llevaba 71 años viviendo. Su piso fue comprado por un fondo de inversión que le subió la cuota del alquiler de 500 a 2.650 euros. Este tipo de contratos se caracterizan por tener unas reglas de duración, actualización de la renta y subrogación muy diferentes a las de los arrendamientos actuales.
El desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba 71 viviendo en el mismo piso de Madrid, en la calle Alcalde Sainz de Baranda, ha vuelto a poner el foco sobre una figura cada vez más residual en el mercado de la vivienda: los alquileres de renta antigua. Son contratos firmados hace más de cuatro décadas, con condiciones muy diferentes a las actuales y que, pese a haber desaparecido para los nuevos arrendamientos, todavía continúan vigentes en España.
El contrato de la vivienda de Maricarmen se remontaba a 1956, cuando lo firmó su padre. Después pasó a su madre y posteriormente a ella mediante las subrogaciones previstas para este tipo de arrendamientos. La continuidad del contrato terminó en los tribunales y, tras varios intentos aplazados, el desahucio se ha ejecutado este miércoles en Madrid.
Su caso permite entender por qué todavía existen inquilinos que pagan rentas muy alejadas de los precios actuales y, sobre todo, qué ocurre con unos contratos que pueden sobrevivir durante varias generaciones.
¿Qué es un alquiler de renta antigua?
Se conoce como alquiler de renta antigua a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, popularmente conocido como Decreto Boyer.
La principal diferencia respecto a los contratos actuales estaba en la duración. El sistema anterior contemplaba la denominada prórroga forzosa, que permitía al inquilino prolongar el alquiler durante largos periodos siempre que se cumplieran determinadas condiciones.
A ello se sumaba la posibilidad de subrogar el contrato a determinados familiares cuando fallecía el titular. Esa combinación explica que un contrato firmado hace 50, 60 o incluso 70 años pueda seguir teniendo efectos actualmente.
¿Cuándo dejaron de hacerse?
La fecha clave es 1985. El Decreto Boyer eliminó la prórroga forzosa obligatoria para los nuevos contratos, de manera que propietario e inquilino pudieron comenzar a pactar su duración.
Pero la reforma no eliminó de golpe los arrendamientos que ya existían. Los contratos anteriores continuaron sometidos, con particularidades, a su régimen precedente.
El siguiente gran cambio llegó con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que estableció el marco actualmente reconocible del mercado del alquiler y reguló mediante sus disposiciones transitorias el futuro de los contratos anteriores.
La consecuencia es que actualmente conviven contratos sometidos a distintas reglas dependiendo, entre otras cuestiones, de cuándo fueron firmados.
¿Cuántos alquileres de renta antigua quedan en España?
Aquí aparece uno de los principales problemas para conocer el alcance real de esta figura: España no dispone de un registro estatal específico de contratos de renta antigua que permita saber exactamente cuántos permanecen vigentes.
Las estimaciones disponibles apuntan todavía a decenas de miles de contratos. Una estimación difundida en 2024 situaba en alrededor de 126.000 los alquileres de renta antigua que podían continuar activos en España.
Madrid y Barcelona, por el tamaño histórico de sus mercados de alquiler, se encuentran entre las ciudades donde este tipo de arrendamientos ha tenido una mayor presencia.
¿Por qué pueden pagar alquileres tan bajos?
Es probablemente la característica que más llama la atención actualmente. Algunos inquilinos con contratos de renta antigua abonan cantidades muy inferiores a las que tendría esa misma vivienda si saliera hoy al mercado.
La explicación está en el propio origen del contrato. La renta inicial se estableció cuando los precios inmobiliarios eran muy diferentes y su evolución posterior ha quedado sometida a las reglas de actualización correspondientes a este régimen.
El paso de las décadas y, especialmente, el fuerte encarecimiento de la vivienda en determinadas zonas han abierto así una brecha considerable entre algunas rentas antiguas y los precios actuales.
Esa diferencia puede convertirse en uno de los focos de conflicto cuando cambia el propietario de la vivienda, fallece el titular del contrato o se discute si un familiar tiene derecho a continuar con el arrendamiento.
¿Se puede heredar un alquiler de renta antigua?
No exactamente. Lo que puede producirse es una subrogación, es decir, que determinadas personas ocupen la posición del inquilino original y continúen con el contrato.
Precisamente este mecanismo explica la extraordinaria duración de algunos alquileres de renta antigua. Sin embargo, la posibilidad de subrogarse no es ilimitada y depende tanto de las circunstancias personales como del momento en el que se celebró el contrato y de las reglas transitorias establecidas posteriormente.
La LAU de 1994 introdujo límites precisamente para favorecer la extinción progresiva de estos arrendamientos.
Por eso, la existencia de un contrato antiguo no significa que pueda transmitirse indefinidamente de generación en generación.
El caso de Maricarmen: un contrato firmado en 1956
El caso que ha devuelto estos alquileres a la actualidad comienza hace 70 años. El padre de Maricarmen firmó en 1956 el contrato del piso situado en la calle Alcalde Sainz de Baranda de Madrid.
Tras su fallecimiento, el contrato pasó a su esposa y posteriormente se subrogó Maricarmen. Durante años abonó una renta de unos 500 euros mensuales, además de las actualizaciones y gastos correspondientes.
La propiedad del inmueble cambió en 2018, cuando la compró el fonde de inversión Urbagestión y la continuidad del arrendamiento terminó judicializándose. Uno de los elementos relevantes fue precisamente el régimen de subrogaciones de estos contratos y las condiciones establecidas por la LAU de 1994.
Después de que el procedimiento llegara hasta el Tribunal Supremo, la Justicia dio la razón a la propiedad. Tras tres intentos anteriores que no llegaron a ejecutarse, Maricarmen ha sido finalmente desalojada este miércoles.
Su caso ha provocado una importante movilización vecinal y de organizaciones por el derecho a la vivienda. Una escritora anónima llegó incluso a ofrecerse a cubrir parte de la renta para que pudiera permanecer en el inmueble, una solución que, según la abogada de Maricarmen, ha sido rechazada por la propiedad.