Os alugueres de renda antiga deixaram de ser assinados há mais de 40 anos, mas ainda não desapareceram da Espanha. Este é o caso de Maricarmen, despejada esta quarta-feira aos 87 anos da habitação madrilenha onde vivia há 71 anos. Seu apartamento foi comprado por um fundo de investimento que aumentou a quota do aluguel de 500 para 2.650 euros. Este tipo de contratos se caracteriza por ter regras de duração, atualização da renda e sub-rogação muito diferentes das dos arrendamentos atuais.
O despejo de Maricarmen, uma mulher de 87 anos que vivia há 71 no mesmo apartamento em Madrid, na rua Alcalde Sainz de Baranda, voltou a colocar o foco sobre uma figura cada vez mais residual no mercado de habitação: os alugueres de renda antiga. São contratos assinados há mais de quatro décadas, com condições muito diferentes das atuais e que, apesar de terem desaparecido para os novos arrendamentos, ainda continuam vigentes na Espanha.
O contrato da habitação de Maricarmen remontava a 1956, quando foi assinado por seu pai. Depois passou para sua mãe e posteriormente para ela através das sub-rogações previstas para este tipo de arrendamentos. A continuidade do contrato terminou nos tribunais e, após várias tentativas adiadas, o despejo foi executado esta quarta-feira em Madrid.
Seu caso permite entender por que ainda existem inquilinos que pagam rendas muito distantes dos preços atuais e, sobretudo, o que acontece com contratos que podem sobreviver durante várias gerações.
O que é um aluguel de renda antiga?
Conhece-se como aluguel de renda antiga os contratos de arrendamento de habitação celebrados antes de 9 de maio de 1985, quando entrou em vigor o Real Decreto-lei 2/1985, popularmente conhecido como Decreto Boyer.
A principal diferença em relação aos contratos atuais estava na duração. O sistema anterior contemplava a denominada prorrogação forçada, que permitia ao inquilino prolongar o aluguel durante longos períodos desde que fossem cumpridas determinadas condições.
A isso somava-se a possibilidade de sub-rogar o contrato a determinados familiares quando falecia o titular. Essa combinação explica que um contrato assinado há 50, 60 ou até 70 anos possa continuar tendo efeitos atualmente.
Quando deixaram de ser feitos?
A data chave é 1985. O Decreto Boyer eliminou a prorrogação forçada obrigatória para os novos contratos, de modo que proprietário e inquilino puderam começar a pactuar sua duração.
Mas a reforma não eliminou de uma vez os arrendamentos que já existiam. Os contratos anteriores continuaram submetidos, com particularidades, ao seu regime precedente.
O seguinte grande mudança chegou com a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) de 1994, que estabeleceu o quadro atualmente reconhecível do mercado de aluguel e regulou mediante suas disposições transitórias o futuro dos contratos anteriores.
A consequência é que atualmente convivem contratos submetidos a diferentes regras dependendo, entre outras questões, de quando foram assinados.
Quantos aluguéis de renda antiga restam na Espanha?
Aqui aparece um dos principais problemas para conhecer o alcance real desta figura: Espanha não dispõe de um registro estatal específico de contratos de renda antiga que permita saber exatamente quantos permanecem vigentes.
As estimativas disponíveis apontam ainda para dezenas de milhares de contratos. Uma estimativa divulgada em 2024 situava em torno de 126.000 os aluguéis de renda antiga que poderiam continuar ativos na Espanha.
Madri e Barcelona, pelo tamanho histórico de seus mercados de aluguel, estão entre as cidades onde esse tipo de arrendamentos teve uma maior presença.
Por que podem pagar aluguéis tão baixos?
É provavelmente a característica que mais chama a atenção atualmente. Alguns inquilinos com contratos de renda antiga pagam quantias muito inferiores às que teria essa mesma habitação se saísse hoje ao mercado.
A explicação está na própria origem do contrato. A renda inicial foi estabelecida quando os preços imobiliários eram muito diferentes e sua evolução posterior ficou submetida às regras de atualização correspondentes a este regime.
O passar das décadas e, especialmente, o forte encarecimento da habitação em determinadas zonas abriram assim uma brecha considerável entre algumas rendas antigas e os preços atuais.
Essa diferença pode se tornar um dos focos de conflito quando muda o proprietário da habitação, falece o titular do contrato ou se discute se um familiar tem direito a continuar com o arrendamento.
É possível herdar um aluguel de renda antiga?
Não exatamente. O que pode ocorrer é uma sub-rogação, ou seja, que determinadas pessoas ocupem a posição do inquilino original e continuem com o contrato.
Precisamente este mecanismo explica a extraordinária duração de alguns aluguéis de renda antiga. No entanto, a possibilidade de subrogar-se não é ilimitada e depende tanto das circunstâncias pessoais quanto do momento em que o contrato foi celebrado e das regras transitórias estabelecidas posteriormente.
A LAU de 1994 introduziu limites precisamente para favorecer a extinção progressiva desses arrendamentos.
Por isso, a existência de um contrato antigo não significa que possa ser transmitido indefinidamente de geração em geração.
O caso de Maricarmen: um contrato assinado em 1956
O caso que trouxe esses aluguéis de volta à atualidade começa há 70 anos. O pai de Maricarmen assinou em 1956 o contrato do apartamento situado na rua Alcalde Sainz de Baranda de Madrid.
Após seu falecimento, o contrato passou para sua esposa e posteriormente Maricarmen se subrogou. Durante anos, pagou um aluguel de cerca de 500 euros mensais, além das atualizações e despesas correspondentes.
A propriedade do imóvel mudou em 2018, quando foi comprada pelo fundo de investimento Urbagestión e a continuidade do arrendamento acabou sendo judicializada. Um dos elementos relevantes foi precisamente o regime de subrogações desses contratos e as condições estabelecidas pela LAU de 1994.
Depois que o procedimento chegou até o Tribunal Supremo, a Justiça deu razão à propriedade. Após três tentativas anteriores que não foram executadas, Maricarmen foi finalmente desocupada nesta quarta-feira.
Seu caso provocou uma importante mobilização comunitária e de organizações pelo direito à habitação. Uma escritora anônima chegou até a se oferecer para cobrir parte do aluguel para que pudesse permanecer no imóvel, uma solução que, segundo a advogada de Maricarmen, foi rejeitada pela propriedade.