El alquiler de temporada ha ganado protagonismo en los últimos años como alternativa al arrendamiento de vivienda habitual. Sin embargo, también se ha convertido en uno de los contratos que más dudas genera entre propietarios e inquilinos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un régimen distinto para este tipo de alquileres, aunque los tribunales recuerdan que no basta con llamar "de temporada" a un contrato para que lo sea. Lo determinante es el uso efectivo que se haga del inmueble.
El alquiler de temporada responde a una necesidad temporal
La principal diferencia entre un alquiler de temporada y un alquiler de vivienda habitual reside en la finalidad del contrato.
Mientras que una vivienda habitual está destinada a convertirse en la residencia permanente del inquilino, el alquiler de temporada tiene como objetivo cubrir una necesidad transitoria.
Este tipo de contratos suele utilizarse cuando una persona necesita residir durante un tiempo limitado en otra ciudad por motivos de trabajo, estudios, prácticas universitarias, tratamientos médicos o cualquier otra circunstancia de carácter temporal.
Precisamente esa temporalidad es la que justifica que este tipo de arrendamientos tenga un régimen jurídico diferente.
La duración no determina por sí sola el tipo de contrato
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que un contrato es de temporada porque dura pocos meses.
La legislación española no establece una duración máxima ni mínima para el alquiler de temporada. Puede firmarse por tres meses, seis meses o incluso un año.
Lo verdaderamente importante no es el tiempo de duración, sino la causa que motiva el arrendamiento.
Si esa necesidad temporal desaparece y la vivienda pasa a utilizarse como residencia permanente, el contrato puede dejar de considerarse un alquiler de temporada.
La clave está en el uso real de la vivienda
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha insistido en numerosas ocasiones en que la naturaleza del contrato depende del uso efectivo del inmueble y no del nombre que las partes le den al documento.
Así, si el inquilino desarrolla en esa vivienda su vida cotidiana, establece allí su residencia habitual y la utiliza como domicilio permanente, un juez puede concluir que el contrato debe calificarse como un arrendamiento de vivienda habitual.
Esta circunstancia puede producirse incluso cuando el contrato firmado por ambas partes se denomine expresamente "alquiler de temporada".
Qué cambia respecto a una vivienda habitual
Las diferencias entre ambos contratos son relevantes.
En un alquiler de vivienda habitual, el inquilino disfruta de la protección prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece una duración mínima de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete años cuando es una persona jurídica, además de un sistema de prórrogas obligatorias.
En cambio, el alquiler de temporada no está sometido a ese régimen de estabilidad. Finalizado el plazo pactado, el contrato concluye salvo que ambas partes acuerden prolongarlo.
Esta es una de las razones por las que algunos propietarios optan por esta modalidad cuando la necesidad temporal está realmente justificada.
Un contrato de temporada no puede utilizarse para eludir la ley
La utilización de contratos temporales para encubrir alquileres de vivienda habitual ha sido objeto de especial atención en los últimos años.
Si un propietario firma un contrato de temporada cuando en realidad el inquilino va a establecer allí su residencia permanente, los tribunales pueden considerar que existe un fraude de ley y aplicar el régimen jurídico previsto para la vivienda habitual.
En ese caso, el arrendatario podría beneficiarse de todos los derechos que reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos, con independencia del título que figure en el contrato.
Qué debe incluir un contrato de alquiler de temporada
Para reducir el riesgo de conflictos, los especialistas recomiendan que el contrato recoja con claridad cuál es la causa temporal que justifica el arrendamiento.
También resulta aconsejable especificar la duración prevista, el motivo concreto de la estancia y, cuando proceda, el domicilio habitual del inquilino. Cuanto mejor quede acreditada la naturaleza temporal del alquiler, más sencillo será demostrar que el contrato responde realmente a una necesidad transitoria.
El alquiler de temporada está sometido a un mayor control
Las modificaciones normativas aprobadas en los últimos años han incrementado la vigilancia sobre los alquileres de corta duración, especialmente cuando se comercializan a través de plataformas digitales o pueden utilizarse para eludir la normativa aplicable a la vivienda habitual.
Entre las medidas adoptadas destaca la puesta en marcha del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, que busca reforzar la transparencia del mercado y facilitar el control administrativo sobre determinadas modalidades de alquiler.
Elegir el contrato adecuado evita futuros conflictos
Firmar un contrato de alquiler de temporada cuando realmente se necesita una vivienda habitual puede generar importantes consecuencias jurídicas tanto para el propietario como para el inquilino.
Por ello, antes de formalizar un arrendamiento conviene analizar cuál será el uso real de la vivienda, ya que la denominación del contrato no es suficiente para determinar su naturaleza jurídica. En caso de conflicto, serán las circunstancias efectivas del arrendamiento las que permitan decidir qué régimen legal resulta aplicable.