La inversión en el mercado de oficinas en España ha alcanzado los 2.300 millones de euros en el tercer trimestre de 2026, lo que supone un incremento del 9% frente al mismo periodo del año anterior, según ha comunicado este jueves Savills.
De este volumen, 255 millones proceden de operaciones vinculadas a cambios de uso, según detalla su informe “Office Pulse 3T 2026”.
El capital de origen nacional continúa liderando la actividad, al concentrar el 74% del total invertido. No obstante, el inversor internacional gana terreno, con el capital portugués (10%) y el francés (6%) encabezando la inversión europea. Al mismo tiempo, las estrategias ‘core’ y ‘core+’ siguen dominando “claramente” el mercado tanto en Madrid como en Barcelona, según el análisis de la consultora.
Por áreas geográficas, la periferia y las nuevas zonas de negocio vuelven a situarse en el punto de mira de los inversores. En Madrid, el 83% del volumen transaccionado se ha dirigido a activos situados fuera de la M-30. En Barcelona, aproximadamente la mitad de la inversión se ha orientado hacia nuevas áreas de negocio y la periferia, mientras que el distrito 22@ concentra un tercio de todo el capital destinado al mercado de oficinas de la ciudad.
Disponibilidad en mínimos en el centro de Madrid y Barcelona
Los principales mercados de oficinas en España han cerrado el tercer trimestre con una disponibilidad en “mínimos” de los últimos cinco años en las zonas ‘prime’ de Madrid y Barcelona, acompañada de un repunte de rentas e inversión, según el informe. La consultora subraya que la diferenciación de los edificios y su localización son hoy los factores que marcan el éxito o el fracaso de los inmuebles de oficinas.
“España está mostrando una dinámica económica muy positiva que se refleja directamente en su mercado de oficinas, con una disponibilidad mínima en el centro de nuestras principales ciudades”, señala el director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, Hipólito Sánchez.
“Las empresas que necesitan crecer se desplazan hacia la periferia y las nuevas áreas de negocio en busca de espacios que destaquen por su diferenciación en calidad, servicios y 'amenities', como factor decisivo después de la localización a la hora de elegir sus sedes”, añade.
En Madrid, la tasa de disponibilidad total desciende hasta el 8,01%, con un desequilibrio “pronunciado” entre zonas: dentro de la M-30 se reduce al 2,37%, frente al 11,54% registrado en la periferia, según la firma de consultoría inmobiliaria. La escasez de producto en el centro limita la contratación y desplaza parte de la demanda hacia áreas periféricas consolidadas.
La contratación acumulada en la capital hasta el tercer trimestre de 2026 suma 350.439 metros cuadrados, tras superar los 140.000 m2 de demanda efectiva en el periodo, lo que supone un descenso del 9,3% respecto al mismo tramo de 2025, que Savills vincula a la falta de grandes operaciones.
En lo que va de año se han cerrado 395 operaciones, de las que solo 19 superan los 3.000 m2.
“Pese a que las empresas tienen clara la gran importancia de la mejora de sus sedes, el futuro de la demanda en los próximos meses quedará condicionado por la situación macro, la situación política y la expectativa empresarial”, apuntan desde la compañía, que califica el tercer trimestre como “sorpresivamente bueno” y pone el foco en la necesidad de vigilar la destrucción de ‘stock’ por cambios de uso para poder sumar nueva superficie de calidad a medio plazo.
Desde 2023 se han retirado del mercado 540.710 m2 de oficinas por cambios de uso, frente a 210.760 m2 incorporados mediante nuevos desarrollos. De cara al periodo entre octubre de 2026 y 2027, la consultora prevé la llegada de 185.168 m2 de nueva oferta en un mercado que absorbe de media 500.000 m2 anuales.
En la capital, las rentas máximas y medias avanzan en todas las subzonas. La renta máxima en ‘prime/CBD’ (distrito de negocios) alcanza los 50 euros por metro cuadrado al mes, mientras que fuera de la M-30 se sitúa en 24,00 euros/m2/mes.
Barcelona: más de 300.000 m2 de contratación previstos en 2026
En Barcelona, la disponibilidad baja por primera vez desde 2022 del umbral del 10%, hasta el 9,98%. Las tasas de vacío se sitúan en el 2,17% en ‘prime CBD’ y en el 4,85% en el centro, mientras que en el 22@ la desocupación continúa reduciéndose y cae por debajo del 20%.
Desde Savills consideran que situarse por debajo del 10% de disponibilidad es una “muy buena noticia, síntoma de un mercado cada vez más sano”, algo que atribuyen a un buen comportamiento de la demanda en los últimos años y a una incorporación más limitada de nuevo producto.
“La tendencia es positiva y el 22@, aunque con mayor margen por delante, sigue reduciendo su oferta disponible de forma progresiva”, afirma la directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona, Natalia Montal.
La ciudad condal acumula 246.789 m2 de contratación hasta el tercer trimestre de 2026 —tradicionalmente el de menor actividad por el periodo vacacional—, una cifra que se sitúa por encima de la media histórica, aunque un 9,4% por debajo del mismo periodo del año anterior, con cerca de 57.000 m2 firmados en el trimestre.
Con las operaciones actualmente en marcha, la compañía prevé superar los 300.000 m2 de contratación al cierre del ejercicio, lo que permitiría rebasar la media anual histórica.
Las nuevas áreas de negocio concentran el 38% de la contratación total en Barcelona y el 22@ encabeza la actividad con cerca de 79.000 m2 firmados hasta el tercer trimestre. La previsión de Savills es alcanzar los 100.000 m2 a finales de año, por encima de los registros de 2022, 2023 y 2024, aunque todavía por debajo del récord de 2025, con 132.000 m2.