La Ciudad Deportiva del Real Madrid en Valdebebas se prépare pour une transformation qui va bien au-delà du football. La modification urbanistique impulsée pour développer le Madrid Innovation District permettra d'incorporer sur les terrains du club des bureaux, des établissements d'hébergement, du commerce, des installations sanitaires, éducatives et culturelles, dans un cadre conçu comme un grand campus technologique et d'innovation.
Selon la documentation urbanistique et l'information officielle du Ayuntamiento de Madrid, la Junta de Gobierno a initialement approuvé le 30 juillet dernier une modification ponctuelle du Plan Général d'Ordonnancement Urbain (PGOUM) de 1997 concernant la parcelle DO-190 de Valdebebas, propriété du Real Madrid. Le dossier est en information publique et devra encore passer par de nouvelles étapes avant d'atteindre l'approbation définitive.
L'opération élève la constructibilité jusqu'à 532.550 mètres carrés, 172.550 de plus que dans le plan actuel, et introduit des usages différents de ceux sportifs. Le changement ouvre ainsi la porte à une transformation profonde d'une partie des 120 hectares que possède le Real Madrid dans la zone, dont environ 35 sont occupés par sa Ciudad Deportiva et 85 restent actuellement non développés.
Que signifie vraiment la requalification des terrains du Real Madrid
L'approbation initiale ne signifie pas que le Real Madrid puisse commencer immédiatement à construire des hôtels, des bureaux ou un hôpital. Ce que modifie l'Ayuntamiento ce sont les conditions urbanistiques du sol, actuellement qualifié de dotation sportive privée, pour rendre compatibles de nouveaux usages d'équipement et tertiaires avec le futur Madrid Innovation District.
Le dossier doit rester en information publique jusqu'à la fin septembre. Par la suite, la modification ponctuelle du Plan Général devra être soumise au Plénum de l'Ayuntamiento pour son approbation provisoire et ensuite il appartiendra à la Communauté de Madrid d'accorder l'approbation définitive.
Par conséquent, parler maintenant d'un hôpital ou d'une université déjà décidés serait aller au-delà de ce qui a été approuvé. Le plan permet des usages sanitaires et éducatifs privés, en plus de bureaux, d'hébergement, de commerce et d'activités culturelles, mais les projets concrets devront se matérialiser par la suite.
De 360.000 mètres carrés sportifs à 89.000
Un des changements les plus pertinents apparaît en analysant la distribution de la constructibilité. Le plan en vigueur reconnaît environ 360.000 mètres carrés constructibles pour un usage d'équipement sportif, tandis que la nouvelle organisation réserve environ 89.000 mètres carrés pour cet usage.
Le reste des 532.550 mètres carrés prévus se répartit principalement entre 276.000 mètres carrés d'équipements privés et 172.550 mètres carrés d'usages tertiaires. Ces derniers permettront principalement des bureaux, en plus de l'hébergement et du commerce de proximité, les grandes surfaces commerciales étant exclues.
La documentation connue du projet prévoit environ 100.000 mètres carrés pour des bureaux dans le tertiaire. Dans les équipements privés, environ 110.000 mètres carrés sont envisagés pour un usage sanitaire et une superficie similaire pour un usage éducatif, tandis que l'espace restant pourra être destiné à des installations culturelles et un auditorium. Ce sont des prévisions du développement urbanistique, pas des projets individualisés définitivement autorisés.
Un hôpital privé, une université, des bureaux et des hôtels : les usages permis par le plan
La combinaison des usages explique pourquoi le projet représente une transformation substantielle par rapport à la situation actuelle. La parcelle cesse d'être conçue exclusivement autour de l'activité sportive pour devenir un espace où peuvent coexister des entreprises technologiques, de la recherche, de la formation, des bureaux et des services complémentaires.
Dans le domaine sanitaire, la documentation envisage la possibilité d'accueillir un hôpital privé, tandis que pour l'espace éducatif, une université privée est prévue. Le tertiaire admet également l'hébergement, ce qui ouvre la porte au développement d'hôtels ou d'autres formules compatibles avec le plan.
La mairie justifie ce mélange d'usages par la nécessité de générer un campus d'innovation avec une dimension suffisante pour concentrer des entreprises, de la recherche, de l'entrepreneuriat et le transfert de connaissances. Sa proximité avec l'aéroport Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA, l'Hôpital Isabel Zendal et la future Ville de la Justice constitue un autre des arguments utilisés pour défendre l'emplacement.
Les terrains atteindraient une valeur de 360 millions d'euros
Le changement d'usage a également une importante conséquence économique. Un rapport de faisabilité intégré au dossier et élaboré par Savills estime à 360,1 millions d'euros la valeur du terrain résultant de la nouvelle aménagement.
La valorisation répartit environ 40,7 millions entre le terrain sportif, 133,9 millions pour celui destiné à des équipements privés et 185,5 millions pour le tertiaire. Il s'agit d'une valorisation économique incluse dans le dossier, non d'un revenu que le Real Madrid va recevoir automatiquement en conséquence de la modification urbanistique.
Le club pourrait développer les actifs directement, le faire avec d'autres investisseurs ou adopter d'autres formules compatibles avec le cadre urbanistique et juridique. C'est pourquoi on ne peut pas non plus comparer la valeur estimée des terrains à un bénéfice immédiat pour le Real Madrid.
Plus de 200.000 mètres carrés passeront gratuitement à la mairie
La modification intègre également des terrains qui passeront au patrimoine public. La mairie assure qu'elle obtiendra gratuitement plus de 200.000 mètres carrés, équivalents à plus de 20 hectares, pour des zones vertes et des équipements.
Environ 166.000 mètres carrés seront destinés à des zones vertes, permettant de continuer la Forêt Métropolitaine et de créer un parc linéaire le long du ruisseau de la Plata. D'autres 35.000 mètres carrés seront réservés pour un nouvel équipement public lié à l'innovation et à la technologie.
Le dossier connu ajoute d'autres cessions et obligations urbanistiques. L'action devra intégrer le nouveau développement dans l'environnement, générer des connexions piétonnes et paysagères et récupérer environnementalement l'environnement du ruisseau de la Plata, en plus de respecter les obligations découlant du développement urbanistique.
Un projet qui a encore des années de traitement et de travaux devant lui
Le calendrier officiel confirme que la transformation de Valdebebas ne sera pas immédiate. Une fois le traitement urbanistique complété, la mairie envisage que les travaux d'urbanisation se déroulent entre 2028 et 2030.
La construction du centre technologique et du reste des bâtiments se ferait progressivement entre 2029 et 2035. La mairie elle-même estime que l'investissement nécessaire pour construire le campus technologique dépassera les 2.000 millions d'euros, bien que cette estimation doive être comprise comme une projection associée au développement complet prévu.
Le Consistoire soutient en outre, en se basant sur l'étude d'impact socio-économique intégrée au projet, que lorsque le complexe atteindra sa pleine capacité, il pourrait générer 1.213 millions d'euros par an de contribution au PIB madrilène et 23.800 postes de travail dans des secteurs intensifs en connaissances. Ce sont des estimations économiques du projet et elles dépendront de son développement dans les termes prévus.
De la Ciudad Deportiva au Madrid Innovation District
Le projet a été présenté publiquement sous le nom de Madrid Innovation District et est promu par le Real Madrid, propriétaire des terrains, avec la collaboration de la Mairie et de la Communauté de Madrid dans le cadre de leurs compétences respectives.
La transformation part d'une circonstance que la Mairie utilise pour justifier le changement de planification : des environ 120 hectares du club à Valdebebas, 85 restent non développés, tandis que les autres 35 abritent l'actuelle Ciudad Deportiva. L'objectif déclaré est d'exploiter cette superficie pour créer un campus technologique connecté au reste du quartier.
La grande différence par rapport à la situation actuelle réside donc dans les usages autorisés. Si la modification obtient finalement l'approbation définitive, une partie importante des terrains du Real Madrid pourra accueillir bureaux, hébergement, installations sanitaires et éducatives, commerce, culture et recherche, en plus de maintenir les usages sportifs existants. Mais il reste encore des démarches administratives à accomplir : à ce jour, ce qui a été approuvé est la première étape urbanistique qui rend possible ce développement futur, pas l'autorisation définitive pour le construire.