La Ciudad Deportiva del Real Madrid in Valdebebas si prepara per una trasformazione che va molto oltre il calcio. La modifica urbanistica promossa per sviluppare il Madrid Innovation District permetterà di incorporare nei terreni del club uffici, strutture ricettive, commercio, impianti sanitari, educativi e culturali, all'interno di un ambito concepito come un grande campus tecnologico e di innovazione.
Secondo la documentazione urbanistica e le informazioni ufficiali del Comune di Madrid, la Giunta di Governo ha approvato inizialmente lo scorso 30 luglio una modifica puntuale del Piano Generale di Ordinamento Urbano (PGOUM) del 1997 sulla parcella DO-190 di Valdebebas, di proprietà del Real Madrid. Il fascicolo si trova in informazione pubblica e dovrà ancora superare nuovi passaggi prima di raggiungere l'approvazione definitiva.
L'operazione eleva l'edificabilità fino a 532.550 metri quadrati, 172.550 in più rispetto alla pianificazione vigente, e introduce usi diversi da quello sportivo. Il cambiamento apre così la porta a una trasformazione profonda di una parte delle 120 ettari che possiede il Real Madrid nella zona, delle quali circa 35 sono occupate dalla sua Ciudad Deportiva e altre 85 rimangono attualmente non sviluppate.
Cosa significa realmente la riqualificazione dei terreni del Real Madrid
L'approvazione iniziale non significa che il Real Madrid possa iniziare immediatamente a costruire hotel, uffici o un ospedale. Ciò che modifica il Comune sono le condizioni urbanistiche del suolo, attualmente qualificato come dotazionale sportivo privato, per rendere compatibili nuovi usi di attrezzature e terziari con il futuro Madrid Innovation District.
Il fascicolo deve rimanere in informazione pubblica fino alla fine di settembre. Successivamente, la modifica puntuale del Piano Generale dovrà essere elevata al Pleno del Comune per la sua approvazione provvisoria e poi spetterà alla Comunità di Madrid concedere l'approvazione definitiva.
Pertanto, parlare ora di un ospedale o di un'università già decisi sarebbe andare oltre quanto approvato. La pianificazione abilita usi sanitari ed educativi privati, oltre a uffici, strutture ricettive, commercio e attività culturali, ma i progetti concreti dovranno materializzarsi successivamente.
Da 360.000 metri quadrati sportivi a 89.000
Uno dei cambiamenti più rilevanti appare analizzando la distribuzione della edificabilità. La pianificazione vigente riconosce circa 360.000 metri quadrati edificabili per uso dotazionale sportivo, mentre la nuova pianificazione riserva circa 89.000 metri quadrati per questo uso.
Il resto dei 532.550 metri quadrati previsti si distribuisce fondamentalmente tra 276.000 metri quadrati di attrezzature private e 172.550 metri quadrati di usi terziari. Questi ultimi permetteranno fondamentalmente uffici, oltre a ospitalità e commercio di prossimità, rimanendo escluse le grandi superfici commerciali.
La documentazione conosciuta del progetto contempla circa 100.000 metri quadrati per uffici all'interno del terziario. Negli attrezzamenti privati si prevedono circa 110.000 metri quadrati di uso sanitario e una superficie simile per uso educativo, mentre lo spazio rimanente potrà essere destinato a installazioni culturali e un auditorium. Sono previsioni dello sviluppo urbanistico, non progetti individualizzati definitivamente autorizzati.
Un ospedale privato, università, uffici e hotel: gli usi che permette il piano
La combinazione di usi spiega perché il progetto rappresenta una trasformazione sostanziale rispetto alla situazione attuale. Il lotto smette di essere concepito esclusivamente attorno all'attività sportiva per diventare uno spazio dove possano convivere aziende tecnologiche, ricerca, formazione, uffici e servizi complementari.
In ambito sanitario, la documentazione propone la possibilità di ospitare un ospedale privato, mentre per lo spazio educativo si contempla un'università privata. Il terziario ammette ugualmente ospitalità, il che apre la porta allo sviluppo di hotel o altre formule compatibili con la pianificazione.
Il Comune giustifica questa mescolanza di usi per la necessità di generare un campus di innovazione con dimensioni sufficienti per concentrare aziende, ricerca, imprenditorialità e trasferimento di conoscenza. La sua prossimità all'aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA, l'Ospedale Isabel Zendal e la futura Città della Giustizia costituisce uno degli argomenti utilizzati per difendere la posizione.
I terreni raggiungerebbero un valore di 360 milioni di euro
Il cambiamento di usi ha inoltre una importante conseguenza economica. Un rapporto di fattibilità incorporato al fascicolo e redatto da Savills stima in 360,1 milioni di euro il valore del suolo risultante dalla nuova pianificazione.
La valutazione distribuisce circa 40,7 milioni tra il suolo sportivo, 133,9 milioni in quello destinato a attrezzature private e 185,5 milioni nel terziario. Si tratta di una valutazione economica inclusa nel fascicolo, non di un reddito che il Real Madrid andrà a ricevere automaticamente come conseguenza della modifica urbanistica.
Il club potrebbe sviluppare gli attivi direttamente, farlo insieme ad altri investitori o adottare altre formule compatibili con il quadro urbanistico e giuridico. Per questo motivo non può essere equiparato il valore stimato dei terreni con un beneficio immediato per il Real Madrid.
Più di 200.000 metri quadrati passeranno gratuitamente al Comune
La modifica incorpora anche suolo che passerà al patrimonio pubblico. Il Comune assicura che otterrà gratuitamente più di 200.000 metri quadrati, equivalenti a più di 20 ettari, per aree verdi e attrezzature.
Circa 166.000 metri quadrati saranno destinati a aree verdi, permettendo di continuare il Bosco Metropolitano e creare un parco lineare lungo il torrente della Plata. Altri 35.000 metri quadrati saranno riservati per una nuova attrezzatura pubblica legata all'innovazione e alla tecnologia.
Il fascicolo noto aggiunge altre cessioni e obblighi urbanistici. L'azione dovrà integrare il nuovo sviluppo nell'ambiente, generare collegamenti pedonali e paesaggistici e recuperare ambientalmente l'ambiente del torrente della Plata, oltre a rispettare gli obblighi derivanti dallo sviluppo urbanistico.
Un progetto che ha ancora anni di trattativa e lavori davanti a sé
Il calendario ufficiale conferma che la trasformazione di Valdebebas non sarà immediata. Una volta completata la trattativa urbanistica, il Comune prevede che le opere di urbanizzazione si sviluppino tra il 2028 e il 2030.
La costruzione del centro tecnologico e del resto degli edifici avverrà progressivamente tra 2029 e 2035. Lo stesso Comune calcola che l'investimento necessario per costruire il campus tecnologico supererà i 2.000 milioni di euro, anche se questa stima deve essere intesa come una proiezione associata allo sviluppo completo previsto.
Il Consistorio sostiene inoltre, basandosi sullo studio di impatto socioeconomico incorporato al progetto, che quando il complesso raggiungerà la sua piena capacità potrebbe generare 1.213 milioni di euro annui di contributo al PIL madrileno e 23.800 posti di lavoro in settori intensivi in conoscenza. Sono stime economiche del progetto e dipenderanno dal fatto che questo arrivi a svilupparsi nei termini previsti.
Dalla Città Sportiva al Madrid Innovation District
Il progetto è stato presentato pubblicamente sotto il nome di Madrid Innovation District ed è promosso dal Real Madrid, proprietario dei terreni, con la collaborazione del Comune e della Comunità di Madrid all'interno delle rispettive competenze.
La trasformazione parte da una circostanza che il Comune utilizza per giustificare il cambiamento di pianificazione: delle circa 120 ettari del club a Valdebebas, 85 rimangono non sviluppati, mentre gli altri 35 ospitano l'attuale Città Sportiva. L'obiettivo dichiarato è sfruttare quella superficie per creare un campus tecnologico connesso con il resto del quartiere.
La grande differenza rispetto allo scenario attuale sta, quindi, negli usi consentiti. Se la modifica termina ottenendo l'approvazione definitiva, una parte importante dei terreni del Real Madrid potrà ospitare uffici, alloggio, strutture sanitarie ed educative, commercio, cultura e ricerca, oltre a mantenere gli usi sportivi esistenti. Ma resta ancora una procedura amministrativa da affrontare: ad oggi, ciò che è stato approvato è il primo passo urbanistico che rende possibile quel futuro sviluppo, non l'autorizzazione definitiva per costruirlo.