El president de la Comissió Nacional dels Mercats i la Competència (CNMC), Juan José Ganuza, ha subratllat la urgència d’accelerar i modernitzar la regulació del sòl per millorar l’accés a l’habitatge a Espanya, advertint que les barreres normatives i institucionals figuren entre els factors que expliquen els problemes actuals de disponibilitat.
Ganuza ha intervingut aquest dijous en la inauguració de la jornada «Transformació del sòl per a habitatge: reptes pendents en la modernització de l’urbanisme», en què s’ha presentat un estudi de la CNMC sobre l’oferta de sòl. Ha remarcat que aquest element «no sempre està al centre del debat», tot i que pot arribar a suposar al voltant del 45% del cost final d’un habitatge.
El president de la CNMC ha precisat que, mentre que en determinades ciutats l’escassetat de sòl es deu a la manca d’espai físic, en molts altres casos obeeix a «barreres regulatòries i institucionals» que, al seu judici, es poden «abaixar i agilitzar».
Per aquest motiu, ha defensat que la CNMC està «ben posicionada» per analitzar de quina manera els procediments reguladors condicionen la rapidesa i l’eficiència amb què el sòl es converteix en un recurs disponible per construir nous habitatges.
L’informe elaborat per l’organisme incorpora propostes concretes per perfeccionar el marc regulador vigent. Ganuza ha manifestat la seva «esperança i ambició» que les conclusions del treball «alimentin el debat públic» sobre com incrementar la disponibilitat de sòl i, en conseqüència, facilitar l’accés a l’habitatge.
Accés a l’habitatge, un repte creixent per als llars
Durant el seu discurs, el president de la CNMC ha alertat que accedir a un habitatge és «cada vegada més complicat» a Espanya, amb uns preus «molt alts en comparació amb els salaris» i una productivitat que avança per sota de l’encariment dels immobles.
Ha cridat l’atenció sobre el desfàs entre la creació de nous llars i el ritme de construcció d’habitatges, en un context en què les compravendes disminueixen mentre els preus «pugen i pugen» i l’activitat promotora continua sent «molt feble».
A aquest escenari s’hi suma la insuficiència del parc d’habitatge social assequible en lloguer. D’acord amb les dades exposades per Ganuza, Espanya se situa a la part baixa de la classificació europea, amb només un 2,5% del mercat destinat a lloguer social, enfront del 8,5% de mitjana a la Unió Europea.
El president de la CNMC ha recordat que, segons l’últim baròmetre del CIS, el 30% de la població identifica l’habitatge com el principal problema del país. La situació és especialment greu per als joves: a prop del 68% de les persones que tenen entre 25 i 34 anys declaren que es veuen perjudicades per la conjuntura del mercat immobiliari, i el percentatge continua sent elevat, gairebé un 57%, entre les persones de 35 a 44 anys.
Així mateix, ha assenyalat que l’esforç salarial que els joves han de fer per pagar un lloguer supera el 50% dels seus ingressos i que Espanya figura entre els cinc països de la UE amb una edat d’emancipació més tardana, propera als 30 anys, davant els 26,3 anys de mitjana europea.
"Nosaltres no podem estar alienes als problemes que afecten tant la societat", ha remarcat Ganuza, insistint que la CNMC ha de mantenir "sempre el focus en els consumidors" i vetllar perquè els mercats funcionin "per a tothom i, especialment, per als sectors més vulnerables".
En aquesta línia, ha insistit que una política d’habitatge eficaç exigeix la participació coordinada de múltiples agents: empreses privades, administracions locals, comunitats autònomes i Govern central, de manera que cadascun aporti "part del que pot ser la solució".
Ha aclarit, però, que la finalitat no és suprimir la regulació, sinó avançar cap a una normativa "més àgil i intel·ligent".
Menys traves administratives i més coordinació urbanística
En l’informe presentat el passat juny, la CNMC examina el marc regulador i el funcionament del procés urbanístic que permet transformar sòl per construir nous habitatges, tant lliures com protegits i socials, i conclou que la confusió normativa i administrativa està dificultant l’ampliació de l’oferta residencial a Espanya.
L’organisme recalca que la disponibilitat de sòl és un dels elements clau per entendre el nivell de preus i l’oferta d’habitatge, fins al punt que el cost del sòl pot arribar a representar fins a un 45% de l’import final d’un habitatge.
Segons la CNMC, una millora en l’eficiència dels procediments urbanístics contribuiria a abaratar costos, reduir terminis i augmentar el nombre d’habitatges, tant lliures com socials, afavorint així l’accés de la ciutadania a una llar.
L’estudi sosté que Espanya disposa d’una de les regulacions sobre l’ús del sòl «més restrictives de l’entorn de l’OCDE» i detecta problemes com l’excessiva complexitat del procés urbanístic, la inseguretat jurídica, la rigidesa de les normes o la lentitud de la tramitació administrativa.
En la fase de planificació, l’informe adverteix que la delimitació molt detallada del sòl urbanitzable i dels seus usos limita la capacitat d’adaptació davant canvis en la demanda d’habitatge i d’altres activitats econòmiques.
També assenyala que la nul·litat dels plans urbanístics i les dificultats per modificar-los poden demorar o fins i tot paralitzar nous desenvolupaments, mentre que l’acumulació de tràmits i documentació arriba a ser, en ocasions, redundant o innecessària.
En la fase d’urbanització, l’anàlisi detecta una superposició de gestions tècniques i administratives que allarga els terminis i encareix els projectes. En l’etapa d’edificació, la multiplicat de controls i requisits administratius pot retardar la concessió de llicències i l’inici de noves obres.
La CNMC alerta igualment del creixent pes de la normativa sectorial —ambiental, patrimonial o d’infraestructures— i considera que la manca de coordinació i proporcionalitat entre aquests controls genera duplicitats, contradiccions i nous colls d’ampolla en el desenvolupament urbanístic.
Entre les recomanacions per facilitar l’accés al sòl i ampliar l’oferta d’habitatge, l’organisme proposa simplificar i coordinar la normativa urbanística, flexibilitzar la planificació, accelerar les modificacions dels plans i reduir la complexitat dels instruments d’ordenació.
A més, planteja facilitar la gestió urbanística i la construcció mitjançant l’agilitació de llicències i l’impuls de les declaracions responsables, així com millorar el funcionament i la coordinació dels informes sectorials per evitar solapaments i demores.
La CNMC també defensa reforçar la transparència i la previsibilitat de la intervenció administrativa sobre el sòl i dotar de més mitjans les entitats públiques responsables de la tramitació urbanística.