El presidente de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), Juan José Ganuza, ha subrayado la urgencia de acelerar y modernizar la regulación del suelo para mejorar el acceso a la vivienda en España, advirtiendo de que las barreras normativas e institucionales figuran entre los factores que explican los problemas actuales de disponibilidad.
Ganuza ha intervenido este jueves en la inauguración de la jornada “Transformación del suelo para vivienda: retos pendientes en la modernización del urbanismo”, en la que se ha presentado un estudio de la CNMC sobre la oferta de suelo. Ha remarcado que este elemento “no siempre está en el centro del debate”, pese a que puede llegar a suponer alrededor del 45% del coste final de una vivienda.
El presidente de la CNMC ha precisado que, mientras en determinadas ciudades la escasez de suelo se debe a la falta de espacio físico, en muchos otros casos obedece a “barreras regulatorias e institucionales” que, a su juicio, se pueden “rebajar y agilizar”.
Por este motivo, ha defendido que la CNMC está “bien posicionada” para analizar de qué forma los procedimientos regulatorios condicionan la rapidez y la eficiencia con la que el suelo se convierte en un recurso disponible para levantar nuevas viviendas.
El informe elaborado por el organismo incorpora propuestas concretas para perfeccionar el marco regulatorio vigente. Ganuza ha manifestado su “esperanza y ambición” de que las conclusiones del trabajo “alimenten el debate público” sobre cómo incrementar la disponibilidad de suelo y, en consecuencia, facilitar el acceso a la vivienda.
Acceso a la vivienda, un reto creciente para los hogares
Durante su discurso, el presidente de la CNMC ha alertado de que acceder a una vivienda es “cada vez más complicado” en España, con unos precios “muy altos en comparación con los salarios” y una productividad que avanza por debajo del encarecimiento de los inmuebles.
Ha llamado la atención sobre el desfase entre la creación de nuevos hogares y el ritmo de construcción de viviendas, en un contexto en el que las compraventas disminuyen mientras los precios “suben y suben” y la actividad promotora continúa siendo “muy débil”.
A este escenario se suma la insuficiencia del parque de vivienda social asequible en alquiler. De acuerdo con los datos expuestos por Ganuza, España se sitúa en la parte baja de la clasificación europea, con solo un 2,5% del mercado destinado a alquiler social, frente al 8,5% de media en la Unión Europea.
El presidente de la CNMC ha recordado que, según el último barómetro del CIS, el 30% de la población identifica la vivienda como el principal problema del país. La situación es especialmente grave para los jóvenes: cerca del 68% de quienes tienen entre 25 y 34 años se declara perjudicado por la coyuntura del mercado inmobiliario, y el porcentaje sigue siendo elevado, casi un 57%, entre las personas de 35 a 44 años.
Asimismo, ha señalado que el esfuerzo salarial que deben realizar los jóvenes para pagar un alquiler supera el 50% de sus ingresos y que España figura entre los cinco países de la UE con una edad de emancipación más tardía, cercana a los 30 años, frente a los 26,3 años de promedio europeo.
“Nosotros no podemos estar ajenos a problemas que afectan tanto a la sociedad”, ha remarcado Ganuza, insistiendo en que la CNMC debe mantener “siempre el foco en los consumidores” y velar para que los mercados funcionen “para todos y, especialmente, para los sectores más vulnerables”.
En esta línea, ha insistido en que una política de vivienda eficaz exige la participación coordinada de múltiples agentes: empresas privadas, administraciones locales, comunidades autónomas y Gobierno central, de modo que cada uno aporte “parte de lo que puede ser la solución”.
Ha aclarado, no obstante, que el propósito no es suprimir la regulación, sino avanzar hacia una normativa “más ágil e inteligente”.
Menos trabas administrativas y más coordinación urbanística
En el informe presentado el pasado junio, la CNMC examina el marco regulatorio y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales, y concluye que la maraña normativa y administrativa está dificultando la ampliación de la oferta residencial en España.
El organismo recalca que la disponibilidad de suelo es uno de los elementos clave para entender el nivel de precios y la oferta de vivienda, hasta el punto de que el coste del suelo puede llegar a representar hasta un 45% del importe final de una vivienda.
Según la CNMC, una mejora en la eficiencia de los procedimientos urbanísticos contribuiría a abaratar costes, reducir plazos y aumentar el número de viviendas, tanto libres como sociales, favoreciendo así el acceso de la ciudadanía a un hogar.
El estudio sostiene que España dispone de una de las regulaciones sobre uso del suelo “más restrictivas del entorno de la OCDE” y detecta problemas como la excesiva complejidad del proceso urbanístico, la inseguridad jurídica, la rigidez de las normas o la lentitud de la tramitación administrativa.
En la fase de planeamiento, el informe advierte de que la delimitación muy detallada del suelo urbanizable y de sus usos limita la capacidad de adaptación ante cambios en la demanda de vivienda y de otras actividades económicas.
También apunta que la nulidad de los planes urbanísticos y las dificultades para su modificación pueden demorar o incluso paralizar nuevos desarrollos, mientras que la acumulación de trámites y documentación llega a ser, en ocasiones, redundante o innecesaria.
En la fase de urbanización, el análisis detecta una superposición de gestiones técnicas y administrativas que alarga los tiempos y encarece los proyectos. En la etapa de edificación, la multiplicidad de controles y requisitos administrativos puede retrasar la concesión de licencias y el inicio de nuevas obras.
La CNMC alerta igualmente del creciente peso de la normativa sectorial —ambiental, patrimonial o de infraestructuras— y considera que la falta de coordinación y proporcionalidad entre estos controles genera duplicidades, contradicciones y nuevos cuellos de botella en el desarrollo urbanístico.
Entre las recomendaciones para facilitar el acceso al suelo y ampliar la oferta de vivienda, el organismo propone simplificar y coordinar la normativa urbanística, flexibilizar el planeamiento, acelerar las modificaciones de los planes y reducir la complejidad de los instrumentos de ordenación.
Además, plantea facilitar la gestión urbanística y la construcción mediante la agilización de licencias y el impulso de las declaraciones responsables, así como mejorar el funcionamiento y la coordinación de los informes sectoriales para evitar solapamientos y demoras.
La CNMC también defiende reforzar la transparencia y la previsibilidad de la intervención administrativa sobre el suelo y dotar de más medios a las entidades públicas responsables de la tramitación urbanística.