Comprar un habitatge tenint únicament el 10% del seu preu estalviat planteja una dificultat evident: si el banc finança el 80% de l'operació, el comprador hauria d'aportar el 20% restant, a més de disposar de diners per a les despeses i impostos que corresponguin.
La situació canvia quan s'accedeix a programs públics de garantia que permeten elevar el percentatge finançat. Existeixen tant mecanismes estatals com autonòmics destinats especialment a compradors de primera habitatge que tenen capacitat per pagar la hipoteca, però no han aconseguit acumular l'estalvi necessari per a l'entrada.
Això no significa que existeixi un "banc de les hipoteques al 90%". L'aprovació final continua depenent de l'entitat financera, que analitza els ingressos, l'estabilitat laboral, l'endeutament previ, l'historial creditici, les característiques de l'habitatge i la capacitat de devolució del sol·licitant.
L'aval públic pot permetre superar el 80% habitual
La principal utilitat d'un aval públic consisteix a cobrir part del risc que assumeix el banc quan el finançament supera determinats percentatges del valor de l'habitatge. D'aquesta manera, una operació que difícilment encaixaria amb un finançament convencional pot arribar a plantejar-se amb un percentatge superior.
La Línia d'Avals per a l'adquisició de primera habitatge, gestionada pel ICO per compte de l'Estat, està dirigida a joves i famílies amb menors a càrrec i té com a finalitat facilitar l'accés a la primera habitatge habitual.
El mecanisme no suposa que l'Estat lliuri al comprador els diners corresponents a l'entrada. El comprador contracta una hipoteca amb l'entitat financera i l'aval públic avala una part del finançament davant del banc. El prestatari continua sent responsable de retornar el préstec.
Tenir el 10% estalviat pot ser suficient en algunes operacions
L'exemple més senzill és un habitatge de 200.000 euros. Si una persona disposa de 20.000 euros, té exactament el 10% del seu preu.
Amb una hipoteca convencional que finançaria únicament el 80%, el préstec seria de 160.000 euros i faltarien 40.000 euros per completar el preu. Amb un finançament del 90%, el préstec ascendirà a 180.000 euros i els 20.000 euros estalviats completarien la diferència respecte al preu de compravenda.
Però hi ha una diferència fonamental entre tenir diners per cobrir l'entrada i disposar de tota l'estalvi necessari per comprar. Els impostos i determinats gastos associats a l'operació no desapareixen perquè el percentatge de finançament sigui més gran, per la qual cosa disposar del 10% del preu no garanteix per si mateix que el comprador tingui liquiditat suficient.
Madrid permet arribar fins al 100% de finançament
Els programes autonòmics introdueixen una altra possibilitat i les seves condicions depenen del territori. La Comunitat de Madrid manté el programa La Meva Primera Vivenda, destinat a facilitar l'adquisició de la primera vivenda a persones solventes que manquen de l'estalvi previ suficient.
El programa permet que el finançament sigui superior al 80% i pugui arribar fins al 100% del menor entre el valor de taxació i el preu de compravenda. Entre els possibles beneficiaris es troben persones que no superin els 40 anys, a més de determinats supòsits de famílies nombroses, monoparentals i persones que hagin tingut o adoptat un fill, amb les condicions establertes pel programa.
La existència d'aquesta garantia tampoc implica una concessió automàtica. El programa està plantejat per a persones que, sent solventes i disposant de recursos per afrontar el finançament, manquen de l'estalvi previ necessari per comprar la seva primera vivenda.
Andalusia també permet finançar fins al 100%
Andalusia compta amb el Programa Garantia Vivenda Andalusia, que continua operatiu el 2026 i està destinat a persones majors d'edat de fins a 40 anys inclosos que vulguin adquirir la seva primera vivenda habitual.
La garantia cobreix l'excés sobre el 80% del preu de referència, podent arribar com a màxim al 100%. El preu de referència es determina prenent el menor entre el preu de la vivenda i el seu valor de taxació. Els impostos i taxes derivats de l'adquisició i finançament queden fora.
El programa exigeix a més que la hipoteca hagi estat autoritzada per una entitat financera col·laboradora. La Junta d'Andalusia redistribuí al juliol de 2026 les disponibilitats del programa entre Caja Rural de Granada, Kutxabank, CaixaBank, Unicaja, Ibercaja, Caja Rural del Sur, Cajamar i Santander.
No tots els bancs han d'oferir aquestes operacions
Aquesta és una de les claus per respondre a la pregunta de quin banc concedeix una hipoteca tenint únicament el 10% d'entrada. No n'hi ha prou amb acudir a qualsevol entitat i sol·licitar el 90% o el 100%.
Els programes públics funcionen amb entitats adherides o col·laboradores. A més, que un banc participi en un d'ells no significa que estigui obligat a aprovar totes les sol·licituds que compleixin els requisits administratius.
El comprador ha de superar també l'estudi de riscos de l'entitat. Per això dues persones que disposin del mateix percentatge d'estalvi poden obtenir respostes diferents depenent dels seus ingressos, deutes, estabilitat econòmica i de l'operació que pretenguin finançar.
Què és una hipoteca amb doble garantia
Existeix una altra alternativa fora dels programes públics: reforçar l'operació mitjançant garanties addicionals. Una de les fórmules possibles consisteix a aportar un altre immoble com a garantia juntament amb l'habitatge que s'està comprant.
La diferència respecte a un aval públic és substancial. En aquest cas existeix un altre patrimoni privat vinculat a l'operació, per la qual cosa les conseqüències d'un eventual incompliment poden estendre's més enllà de l'habitatge adquirit segons com s'hagi formalitzat la garantia.
Per aquest motiu, una doble garantia no s'ha de presentar simplement com una forma senzilla d'aconseguir una hipoteca amb pocs estalvis. Pot facilitar que l'entitat accepti un finançament més elevat, però també incrementa el patrimoni exposat al risc.
Una hipoteca al 100% no significa comprar una casa sense estalvis
L'expressió "hipoteca al 100%" pot resultar enganyosa si s'interpreta com una compra sense desemborsament inicial. El que es pot arribar a finançar en determinats programes és el preu de referència de l'habitatge, subjecte als seus respectius límits i requisits.
En Andalusia, per exemple, les condicions del programa especifiquen que no poden finançar-se mitjançant aquest mecanisme els impostos o taxes que graven l'adquisició i finançament.
A més, finançar una proporció més gran del preu significa sol·licitar més capital. Encara que resolgui la barrera inicial de l'entrada, el comprador haurà de retornar un deute superior i pagar els corresponents interessos durant la vida del préstec.
L'aval facilita l'entrada, però no elimina el deute
Aquesta és probablement la distinció més important per a qui disposa únicament del 10% d'entrada. Un aval no és una subvenció que pagui part de l'habitatge.
La seva funció consisteix a proporcionar una garantia que faciliti que el banc assumeixi un finançament superior. El capital continua formant part de la hipoteca que ha de retornar el comprador.
Per això, abans de recórrer a aquests mecanismes cal analitzar no només si permeten comprar l'habitatge, sinó també si la quota resultant es pot mantenir durant anys sense comprometre excessivament els ingressos disponibles.
llavors, què banc dona una hipoteca amb només el 10% d'entrada?
No existeix una entitat que pugui assenyalar-se de forma general com "el banc que concedeix hipoteques amb un 10% d'entrada". La resposta depèn del programa de garantia disponible, de les entitats adherides i del perfil financer del comprador.
Una persona amb aquest nivell d'estalvi pot tenir opcions mitjançant una garantia pública, un programa autonòmic o, en determinats casos, aportant garanties addicionals. Madrid i Andalusia són dos exemples de comunitats amb mecanismes que permeten superar el 80% i fins i tot assolir el 100% sota determinades condicions.
La clau és distingir entre poder sol·licitar una finançament elevada i tenir dret a rebre-la. Les garanties redueixen una de les barreres per accedir a l'habitatge, però la decisió de concedir la hipoteca continua condicionada per la solvència del comprador i per l'anàlisi de riscos de l'entitat.