La caution du loyer ne se convertit pas en argent du propriétaire lorsque le contrat prend fin. Sa fonction est de garantir les obligations du locataire et, une fois les montants qui doivent être déduits acquittés, le solde doit être restitué.
Le Ministère de la Consommation identifie comme obligations couvertes les loyers, les services et la réparation des dommages imputables au locataire. Il avertit également que la caution ne peut pas être utilisée comme une pénalisation automatique en cas de non-exécution de toute la durée initialement convenue.
La discussion commence généralement lors de la remise des clés. À ce moment-là, l’état du logement, les factures en attente et le contenu du contrat ont plus de valeur qu’une explication générique sur la nécessité de réparer le logement.
Ce qui peut être déduit et ce qui doit être justifié
Une dette de loyer doit pouvoir être identifiée : la mensualité, le montant et le motif pour lequel elle reste en suspens. Il en va de même pour les services qui correspondent au locataire de payer.
Lorsque des dégradations sont invoquées, il faut préciser le dommage et son lien avec l’utilisation du logement. Il ne suffit pas de présenter une rénovation complète comme si l’intégralité de son coût pouvait être transférée au locataire.
La Loi sur les Locations Urbaines distingue les réparations nécessaires pour conserver l’habitabilité et les petites réparations dérivées de l’usage ordinaire. L’existence d’une dégradation oblige à examiner sa cause ; elle ne détermine pas automatiquement qui doit en payer le coût.
Les preuves qui aident à récupérer la caution
Les photographies du jour d’entrée et du jour de sortie permettent de comparer l’état du logement. Un inventaire signé peut préciser quels meubles et quels appareils électroménagers ont été remis et dans quelles conditions.
Il est aussi utile de conserver les communications au sujet des pannes. Si une humidité ou une défaillance d’un appareil avait été signalée pendant le contrat, cet avis peut s’avérer pertinent lorsqu’il apparaît ensuite comme motif de déduction.
La remise des clés doit être documentée, avec une date et une attestation de l’état de l’immeuble. S’il y a des divergences, il vaut mieux les refléter plutôt que signer une conformité qui n’est pas partagée.
Quand commence-t-elle à produire des intérêts
L’article 36 de la LAU prévoit que le solde de la caution qui doit être restitué produit des intérêts légaux lorsqu’un mois s’est écoulé depuis la remise des clés sans qu’il ait été restitué.
La règle concerne le solde qui correspond à restituer. Elle n’autorise pas à retenir l’ensemble de la caution indéfiniment pour une facture moindre et ne règle pas à elle seule un différend sur des dommages.
Comment contester une retenue
La réclamation doit indiquer combien a été versé, quand la location a pris fin, quelle somme a été restituée et laquelle reste en suspens. Si le propriétaire invoque des dommages, on peut demander leur ventilation et la documentation qui les étaye.
Un courrier écrit permettant d’établir l’envoi et son contenu laisse une trace de la demande. Il doit être accompagné des documents pertinents, sans remettre les seuls originaux disponibles.
Avant d’engager une voie judiciaire, il faudra examiner les démarches applicables au litige et la documentation nécessaire. Un simple échange téléphonique est beaucoup plus difficile à prouver qu’une réclamation conservée par écrit.
La caution et la garantie supplémentaire ne sont pas la même chose
Dans les locations de logement, la caution légale équivaut à un mois de loyer. Les garanties supplémentaires ont leurs propres limites et doivent être identifiées comme telles, sans mélanger tous les montants sous une seule dénomination.
Lors de la vérification de la liquidation finale, il faut vérifier séparément la caution, tout dépôt supplémentaire et les montants que le propriétaire prétend compenser.