Il deposito cauzionale dell’affitto non si converte in denaro del proprietario quando termina il contratto. La sua funzione è garantire le obbligazioni dell’inquilino e, una volta detratte le somme che risultano dovute, deve essere restituito il saldo.
Il Ministero dei Consumatori identifica come obbligazioni coperte i canoni, le utenze e la riparazione di danni imputabili all’inquilino. Inoltre avverte che il deposito cauzionale non può essere utilizzato come una penalità automatica per non aver esaurito tutta la durata inizialmente pattuita.
La discussione di solito inizia alla consegna delle chiavi. In quel momento, lo stato dell’abitazione, le fatture pendenti e il contenuto del contratto hanno più valore di una spiegazione generica sulla necessità di aggiustare l’appartamento.
Che cosa può essere detratto e che cosa deve essere giustificato
Un debito di affitto deve poter essere identificato: la mensilità, l’importo e il motivo per cui continua a essere dovuto. Lo stesso vale per le utenze che spetti pagare all’inquilino.
Quando si invocano dei difetti, bisogna precisare il danno e la sua relazione con l’uso dell’abitazione. Non basta presentare una ristrutturazione completa come se tutto il suo costo potesse essere trasferito all’inquilino.
La Legge sugli Affitti Urbani distingue le riparazioni necessarie per conservare l’abitabilità dalle piccole riparazioni derivanti dall’uso ordinario. L’esistenza di un difetto obbliga a esaminarne la causa; non determina automaticamente chi debba pagarlo.
Le prove che aiutano a recuperare il deposito cauzionale
Le fotografie del giorno di ingresso e del giorno di uscita permettono di confrontare lo stato dell’abitazione. Un inventario firmato può precisare quali mobili e elettrodomestici siano stati consegnati e in quali condizioni.
È anche utile conservare le comunicazioni su guasti. Se un’umidità o un guasto di un apparecchio erano stati comunicati durante il contratto, quell’avviso può risultare rilevante quando compaia in seguito come motivo di detrazione.
La consegna delle chiavi deve essere documentata, con data e attestazione dello stato dell’immobile. Se ci sono discrepanze, è preferibile riportarle che firmare una conformità che non si condivide.
Quando inizia a maturare interessi
L’articolo 36 della LAU stabilisce che il saldo del deposito cauzionale che deve essere restituito genera interesse legale quando passa un mese dalla consegna delle chiavi senza che sia stata effettuata la restituzione.
La regola si riferisce al saldo che corrisponde restituire. Non autorizza a trattenere tutto il deposito cauzionale in modo indefinito per una fattura minore né risolve da sola una controversia sui danni.
Come reclamare una ritenuta
La richiesta deve indicare quanto è stato consegnato, quando è terminato l’affitto, quale importo è stato restituito e quale rimane ancora dovuto. Se il proprietario invoca danni, si può richiederne il dettaglio e la documentazione che lo supporta.
Una richiesta scritta che permetta di dimostrare l’invio e il suo contenuto lascia traccia della richiesta. Devono essere accompagnati i documenti rilevanti, senza consegnare gli unici originali disponibili.
Prima di avviare una via giudiziaria bisognerà rivedere gli adempimenti applicabili al conflitto e la documentazione necessaria. Una singola conversazione telefonica è molto più difficile da dimostrare rispetto a una richiesta conservata per iscritto.
Cauzione e garanzia aggiuntiva non sono la stessa cosa
Nei contratti di locazione abitativa, la cauzione legale equivale a un mese di canone. Le garanzie aggiuntive hanno i propri limiti e devono essere identificate come tali, senza mescolare tutti gli importi sotto un’unica denominazione.
Nel rivedere la liquidazione finale vanno controllati separatamente la cauzione, qualsiasi deposito aggiuntivo e gli importi che il proprietario intende compensare.