La fianza del alquiler no se convierte en dinero del propietario cuando termina el contrato. Su función es garantizar las obligaciones del arrendatario y, una vez descontadas las cantidades que procedan, debe devolverse el saldo.
El Ministerio de Consumo identifica como obligaciones cubiertas las rentas, los suministros y la reparación de daños imputables al inquilino. También advierte de que la fianza no puede utilizarse como una penalización automática por no agotar toda la duración inicialmente pactada.
La discusión suele empezar al entregar las llaves. En ese momento, el estado de la vivienda, las facturas pendientes y el contenido del contrato tienen más valor que una explicación genérica sobre la necesidad de arreglar el piso.
Qué puede descontarse y qué debe justificarse
Una deuda de alquiler debe poder identificarse: mensualidad, cantidad y motivo por el que sigue pendiente. Lo mismo ocurre con los suministros que corresponda pagar al inquilino.
Cuando se alegan desperfectos, hay que concretar el daño y su relación con el uso de la vivienda. No basta con presentar una reforma completa como si todo su coste pudiera trasladarse al arrendatario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. La existencia de un desperfecto obliga a examinar su causa; no determina automáticamente quién debe pagarlo.
Las pruebas que ayudan a recuperar la fianza
Las fotografías del día de entrada y del día de salida permiten comparar el estado de la vivienda. Un inventario firmado puede precisar qué muebles y electrodomésticos se entregaron y en qué condiciones.
También interesa conservar las comunicaciones sobre averías. Si una humedad o un fallo de un aparato se había comunicado durante el contrato, ese aviso puede resultar relevante cuando aparezca después como motivo de descuento.
La entrega de llaves debe quedar documentada, con fecha y constancia del estado del inmueble. Si hay discrepancias, es preferible reflejarlas a firmar una conformidad que no se comparte.
Cuándo empieza a generar intereses
El artículo 36 de la LAU establece que el saldo de fianza que deba devolverse genera interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido.
La regla se refiere al saldo que corresponde devolver. No autoriza a retener toda la fianza indefinidamente por una factura menor ni resuelve por sí misma una controversia sobre daños.
Cómo reclamar una retención
La reclamación debe indicar cuánto se entregó, cuándo terminó el alquiler, qué cantidad se ha devuelto y cuál sigue pendiente. Si el propietario invoca daños, se puede solicitar su desglose y la documentación que los sustente.
Un requerimiento escrito que permita acreditar el envío y su contenido deja constancia de la petición. Deben acompañarlo los documentos relevantes, sin entregar los únicos originales disponibles.
Antes de iniciar una vía judicial habrá que revisar los trámites aplicables al conflicto y la documentación necesaria. Una conversación telefónica aislada resulta mucho más difícil de acreditar que una reclamación conservada por escrito.
Fianza y garantía adicional no son lo mismo
En los arrendamientos de vivienda, la fianza legal equivale a una mensualidad de renta. Las garantías adicionales tienen sus propios límites y deben identificarse como tales, sin mezclar todos los importes bajo una única denominación.
Al revisar la liquidación final deben comprobarse por separado la fianza, cualquier depósito adicional y las cantidades que el propietario pretende compensar.