Vender uma habitação nem sempre encerra automaticamente as obrigações perante a comunidade de proprietários. Por exemplo, se após vender meu apartamento não comunicar a mudança de titularidade à comunidade, esta pode me cobrar as taxas geradas após a operação, embora já não seja proprietário do imóvel.
Assim estabelece o artigo 9.1.i da Lei de Propriedade Horizontal, indicando que deve-se informar ao secretário da comunidade por meio de um sistema que permita comprovar o recebimento.
O descumprimento tem uma consequência concreta e é que o vendedor continuaria respondendo solidariamente com o comprador das dívidas comunitárias posteriores à transmissão até que as pague, a partir do qual poderá ser cobrado do novo titular.
O que significa "solidariamente"?
A responsabilidade solidária permite à comunidade cobrar a totalidade da dívida do novo proprietário, do vendedor que não comunicou a transmissão ou de ambos simultaneamente. Não está obrigada a cobrar primeiro do comprador.
Por exemplo, se após a venda ficam pendentes várias mensalidades, uma taxa extraordinária ou uma contribuição ao fundo de reserva, a comunidade pode direcionar a cobrança contra o antigo proprietário se este descumpriu seu dever de informar.
A responsabilidade não transforma o vendedor em proprietário novamente. O obrigado ordinário ao pagamento das taxas devidas após a operação é o comprador, mas a lei amplia a responsabilidade ao transmitente que não informou da mudança.
Se o vendedor paga uma dívida que correspondia ao novo proprietário, pode exigir posteriormente a devolução da quantia paga. É o denominado direito de repetição reconhecido pelo próprio artigo 9.1.i.
Em quais situações o antigo proprietário não responderia?
A Lei de Propriedade Horizontal contempla várias exceções. O vendedor não responderá solidariamente quando puder ser comprovado que a comunidade já conhecia a mudança de titularidade, embora não tenha recebido uma comunicação formal.
A responsabilidade também não se aplica quando o novo proprietário tenha realizado atos que demonstrem claramente que a comunidade conhecia a transmissão. Podem ser indícios relevantes que o comprador tenha se identificado perante o administrador, tenha começado a pagar as taxas, receba as comunicações ou participe das assembleias como proprietário.
A terceira exceção aparece quando a transmissão resulta notória. A aplicação deste suposto dependerá das circunstâncias e das provas disponíveis, por isso não convém confiar unicamente que os vizinhos ou o presidente saibam informalmente que a habitação foi vendida.
É importante esclarecer que inscrever a habitação no Registro de Propriedade não substitui a comunicação formal à comunidade. A obrigação recai sobre quem transmite a habitação ou o local e deve ser cumprida diretamente perante a comunidade.
Para assinar a escritura, o vendedor deve declarar se está em dia com os pagamentos e apresentar um certificado emitido pela comunidade, salvo se o comprador o exonerar expressamente. No entanto, esse documento reflete a situação existente antes da operação e não credencia necessariamente que a venda tenha terminado celebrando nem identifica sua data definitiva.
Como comunicar corretamente a venda?
A lei não impõe um formulário específico. Exige que a mudança de titularidade seja comunicada a quem exerça as funções de secretário por meio de qualquer sistema que permita deixar constância de sua recepção.
A comunicação pode ser entregue pessoalmente, conservando uma cópia assinada ou carimbada, ou enviada por burofax. Também pode ser utilizado um correio eletrônico se ficar comprovado que o secretário ou administrador o recebeu.
O escrito deveria conter, pelo menos:
- A identificação do antigo proprietário.
- A habitação, local, garagem ou depósito transmitido.
- A data em que ocorreu a transmissão.
- A identidade do novo titular.
- Um endereço ou meio de contato.
- A solicitação de confirmação da recepção.
Em muitas comunidades, o secretário é também o administrador de propriedades. Se não existir um cargo independente, as funções de secretário correspondem por default ao presidente, salvo se a comunidade tiver disposto outra organização.
O que acontece se o apartamento tiver dívidas?
As quotas geradas antes da transmissão continuam sendo responsabilidade pessoal de quem era proprietário quando venceram. A comunicação da mudança de titularidade não elimina essas dívidas.
O comprador também deve prestar atenção. O artigo 9.1.e da Lei de Propriedade Horizontal estabelece que o imóvel adquirido responde pelas quantias pendentes correspondentes à parte vencida do ano da compra e aos três anos naturais anteriores.
Isso explica a importância do certificado de livre de dívida antes de assinar a compra e venda. O documento deve ser expedido em um prazo máximo de sete dias corridos desde sua solicitação por quem exerce as funções de secretário, com a aprovação do presidente.
O que fazer se a comunidade reclamar ao vendedor?
O antigo proprietário deve verificar primeiro se pode demonstrar que notificou a venda ou que algum dos órgãos de governo da comunidade conhecia a transmissão. Uma cópia carimbada, um burofax, uma resposta do administrador ou as ações do novo proprietário podem ser relevantes.
Se não existir essa prova e a comunidade desconhecia a mudança, a reclamação das quotas posteriores pode ser dirigida legalmente contra o vendedor e o comprador de forma solidária. O pagamento realizado pelo antigo dono não impede que depois reclame essa quantia ao atual proprietário.