Vendre un bien immobilier ne met pas toujours automatiquement fin aux obligations envers la communauté des propriétaires. Par exemple, si après avoir vendu mon appartement je ne communique pas le changement de titularité à la communauté, celle-ci peut me réclamer les cotisations générées après l'opération, même si je ne suis plus propriétaire du bien.
C'est ce que stipule l'article 9.1.i de la Loi de la Propriété Horizontale, indiquant qu'il faut informer le secrétaire de la communauté par un système permettant d'attester de la réception.
Le non-respect a une conséquence concrète, à savoir que le vendeur continuerait à répondre solidairement avec l'acheteur des dettes communautaires postérieures à la transmission jusqu'à ce qu'elles soient réglées, à partir de quel cas elles pourront être réclamées au nouveau titulaire.
Que signifie "solidairement"?
La responsabilité solidaire permet à la communauté de réclamer la totalité de la dette au nouveau propriétaire, au vendeur qui n'a pas communiqué la transmission ou aux deux simultanément. Elle n'est pas obligée de réclamer d'abord à l'acheteur.
Par exemple, si après la vente plusieurs mensualités, une charge ou une contribution au fonds de réserve restent dues, la communauté peut diriger la réclamation contre l'ancien propriétaire si celui-ci a manqué à son devoir d'informer.
La responsabilité ne transforme pas le vendeur en propriétaire à nouveau. Le débiteur ordinaire du paiement des cotisations dues après l'opération est l'acheteur, mais la loi étend la responsabilité au transmetteur qui n'a pas informé du changement.
Si le vendeur paie une dette qui incombait au nouveau propriétaire, il peut lui demander par la suite le remboursement du montant versé. C'est le droit de répétition reconnu par l'article 9.1.i lui-même.
Dans quels cas l'ancien propriétaire ne répondrait-il pas?
La Loi de la Propriété Horizontale prévoit plusieurs exceptions. Le vendeur ne répondra pas solidairement lorsqu'il peut être prouvé que la communauté connaissait déjà le changement de titularité, même si elle n'avait pas reçu de communication formelle.
La responsabilité ne s'applique pas non plus lorsque le nouveau propriétaire a effectué des actes démontrant clairement que la communauté connaissait la transmission. Cela peut être des indices pertinents que l'acheteur s'est identifié auprès de l'administrateur, a commencé à payer les cotisations, reçoit les communications ou participe aux assemblées en tant que propriétaire.
La troisième exception apparaît lorsque la transmission est notoire. L'application de cette hypothèse dépendra des circonstances et des preuves disponibles, il n'est donc pas conseillé de se fier uniquement au fait que les voisins ou le président sachent informellement que le logement a été vendu.
Il convient de préciser que l'inscription du logement au Registre de la Propriété ne remplace pas la communication formelle à la communauté. L'obligation incombe à celui qui transmet le logement ou le local et doit être remplie directement auprès de la communauté.
Pour signer l'acte, le vendeur doit déclarer s'il est à jour de paiement et présenter un certificat émis par la communauté, sauf si l'acheteur l'exonère expressément. Cependant, ce document reflète la situation existante avant l'opération et n'atteste pas nécessairement que la vente a été conclue ni n'identifie sa date définitive.
Comment communiquer correctement la vente ?
La loi n'impose pas de formulaire spécifique. Elle exige que le changement de titularité soit communiqué à celui qui exerce les fonctions de secrétaire par tout système permettant de laisser une trace de sa réception.
La communication peut être remise en personne, en conservant une copie signée ou tamponnée, ou envoyée par burofax. Un courriel peut également être utilisé s'il est prouvé que le secrétaire ou l'administrateur l'a reçu.
Le document devrait inclure, au minimum :
- L'identification de l'ancien propriétaire.
- Le logement, local, garage ou débarras transmis.
- La date à laquelle la transmission a eu lieu.
- L'identité du nouveau titulaire.
- Une adresse ou un moyen de contact.
- La demande de confirmation de la réception.
Dans de nombreuses communautés, le secrétaire est également l'administrateur des biens. S'il n'existe pas de poste indépendant, les fonctions de secrétaire incombent par défaut au président, sauf si la communauté a prévu une autre organisation.
Que se passe-t-il si l'appartement a des dettes ?
Les charges générées avant la transmission restent la responsabilité personnelle de celui qui était propriétaire lorsqu'elles ont expiré. La communication du changement de titularité n'élimine pas ces dettes.
L'acheteur doit également faire attention. L'article 9.1.e de la Loi sur la Propriété Horizontale stipule que le bien acquis est responsable des montants dus correspondant à la partie échue de l'année de l'achat et aux trois années civiles précédentes.
Cela explique l'importance du certificat de libre de dette avant de signer la vente. Le document doit être délivré dans un délai maximum de sept jours naturels à compter de sa demande par celui qui exerce les fonctions de secrétaire, avec l'accord du président.
Que faire si la communauté réclame au vendeur ?
L'ancien propriétaire doit d'abord vérifier s'il peut prouver qu'il a notifié la vente ou qu'un des organes de gouvernement de la communauté était au courant de la transmission. Une copie tamponnée, un burofax, une réponse de l'administrateur ou les actes du nouveau propriétaire peuvent être pertinents.
Si cette preuve n'existe pas et que la communauté ignorait le changement, la réclamation des cotisations ultérieures peut être dirigée légalement contre le vendeur et l'acheteur de manière solidaire. Le paiement effectué par l'ancien propriétaire n'empêche pas qu'il réclame ensuite ce montant au propriétaire actuel.