Vender una vivienda no siempre pone fin automáticamente a las obligaciones frente a la comunidad de propietarios. Por ejemplo, si tras vender mi piso no comunico el cambio de titularidad a la comunidad, ésta puede reclamarme las cuotas generadas después de la operación, aunque ya no sea propietario del inmueble.
Así lo establece el artículo 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal, indicando que se debe informar al secretario de la comunidad mediante un sistema que permita acreditar la recepción.
El incumplimiento tiene una consecuencia concreta y es que el vendedor continuaría respondiendo solidariamente con el comprador de las deudas comunitarias posteriores a la transmisión hasta que las abone, a partir de cuyo caso podrá reclamárselas al nuevo titular.
¿Qué significa "solidariamente"?
La responsabilidad solidaria permite a la comunidad reclamar la totalidad de la deuda al nuevo propietario, al vendedor que no comunicó la transmisión o a ambos simultáneamente. No está obligada a reclamar primero al comprador.
Por ejemplo, si después de la venta quedan pendientes varias mensualidades, una derrama o una aportación al fondo de reserva, la comunidad puede dirigir la reclamación contra el antiguo dueño si este incumplió su deber de informar.
La responsabilidad no convierte al vendedor en propietario de nuevo. El obligado ordinario al pago de las cuotas devengadas después de la operación es el comprador, pero la ley amplía la responsabilidad al transmitente que no informó del cambio.
Si el vendedor paga una deuda que correspondía al nuevo dueño, puede exigirle posteriormente la devolución de la cantidad abonada. Es el denominado derecho de repetición reconocido por el propio artículo 9.1.i.
¿Ante qué supuestos no respondería el antiguo propietario?
La Ley de Propiedad Horizontal contempla varias excepciones. El vendedor no responderá solidariamente cuando pueda acreditarse que la comunidad ya conocía el cambio de titularidad, aunque no hubiera recibido una comunicación formal.
La responsabilidad tampoco se aplica cuando el nuevo propietario haya realizado actos que demuestren claramente que la comunidad conocía la transmisión. Pueden ser indicios relevantes que el comprador se haya identificado ante el administrador, haya comenzado a pagar las cuotas, reciba las comunicaciones o participe en las juntas como propietario.
La tercera excepción aparece cuando la transmisión resulta notoria. La aplicación de este supuesto dependerá de las circunstancias y de las pruebas disponibles, por lo que no conviene confiar únicamente en que los vecinos o el presidente sepan informalmente que la vivienda ha sido vendida.
Cabe matizar que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad no sustituye la comunicación formal a la comunidad. La obligación recae sobre quien transmite la vivienda o el local y debe cumplirse directamente ante la comunidad.
Para firmar la escritura, el vendedor debe declarar si se encuentra al corriente de pago y presentar un certificado emitido por la comunidad, salvo que el comprador lo exonere expresamente. Sin embargo, ese documento refleja la situación existente antes de la operación y no acredita necesariamente que la venta haya terminado celebrándose ni identifica su fecha definitiva.
¿Cómo comunicar correctamente la venta?
La ley no impone un formulario específico. Exige que el cambio de titularidad se comunique a quien ejerza las funciones de secretario mediante cualquier sistema que permita dejar constancia de su recepción.
La comunicación puede entregarse personalmente, conservando una copia firmada o sellada, o remitirse mediante burofax. También puede utilizarse un correo electrónico si queda acreditado que el secretario o administrador lo ha recibido.
El escrito debería recoger, al menos:
- La identificación del antiguo propietario.
- La vivienda, local, garaje o trastero transmitido.
- La fecha en la que se produjo la transmisión.
- La identidad del nuevo titular.
- Una dirección o medio de contacto.
- La solicitud de confirmación de la recepción.
En muchas comunidades, el secretario es también el administrador de fincas. Si no existe un cargo independiente, las funciones de secretario corresponden por defecto al presidente, salvo que la comunidad haya dispuesto otra organización.
¿Qué pasa si el piso tiene deudas?
Las cuotas generadas antes de la transmisión siguen siendo responsabilidad personal de quien era propietario cuando vencieron. La comunicación del cambio de titularidad no elimina esas deudas.
El comprador también debe prestar atención. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble adquirido responde de las cantidades pendientes correspondientes a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores.
Esto explica la importancia del certificado de libre de deuda antes de firmar la compraventa. El documento debe ser expedido en un plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.
¿Qué hacer si la comunidad reclama al vendedor?
El antiguo propietario debe comprobar primero si puede demostrar que notificó la venta o que alguno de los órganos de gobierno de la comunidad conocía la transmisión. Una copia sellada, un burofax, una respuesta del administrador o las actuaciones del nuevo propietario pueden ser relevantes.
Si no existe esa prueba y la comunidad desconocía el cambio, la reclamación de las cuotas posteriores puede dirigirse legalmente contra el vendedor y el comprador de forma solidaria. El pago realizado por el antiguo dueño no impide que después reclame esa cantidad al actual propietario.