Vendre un habitatge no sempre posa fi automàticament a les obligacions davant la comunitat de propietaris. Per exemple, si després de vendre el meu pis no comunico el canvi de titularitat a la comunitat, aquesta pot reclamar-me les quotes generades després de l'operació, encara que ja no sigui propietari de l'immoble.
Així ho estableix l'article 9.1.i de la Llei de Propietat Horitzontal, indicant que s'ha d'informar el secretari de la comunitat mitjançant un sistema que permeti acreditar la recepció.
El compliment té una conseqüència concreta i és que el venedor continuaria responent solidàriament amb el comprador de les deutes comunitàries posteriors a la transmissió fins que les aboni, a partir del qual cas podrà reclamar-se-les al nou titular.
Què significa "solidàriament"?
La responsabilitat solidària permet a la comunitat reclamar la totalitat del deute al nou propietari, al venedor que no va comunicar la transmissió o a ambdós simultàniament. No està obligada a reclamar primer al comprador.
Per exemple, si després de la venda queden pendents diverses mensualitats, una derrama o una aportació al fons de reserva, la comunitat pot dirigir la reclamació contra l'antic propietari si aquest va incomplir el seu deure d'informar.
La responsabilitat no converteix el venedor en propietari de nou. L'obligat ordinari al pagament de les quotes devengades després de l'operació és el comprador, però la llei amplia la responsabilitat al transmissor que no va informar del canvi.
Si el venedor paga un deute que corresponia al nou propietari, pot exigir-li posteriorment la devolució de la quantitat abonada. És el denominat dret de repetició reconegut pel propi article 9.1.i.
Davant quins supòsits no respondria l'antic propietari?
La Llei de Propietat Horitzontal contempla diverses excepcions. El venedor no respondrà solidàriament quan es pugui acreditar que la comunitat ja coneixia el canvi de titularitat, encara que no hagués rebut una comunicació formal.
La responsabilitat tampoc s'aplica quan el nou propietari hagi realitzat actes que demostrin clarament que la comunitat coneixia la transmissió. Poden ser indicis rellevants que el comprador s'hagi identificat davant l'administrador, hagi començat a pagar les quotes, rebi les comunicacions o participi en les juntes com a propietari.
La tercera excepció apareix quan la transmissió resulta notòria. L'aplicació d'aquest supòsit dependrà de les circumstàncies i de les proves disponibles, per la qual cosa no convé confiar únicament en que els veïns o el president sàpiguen informalment que l'habitatge ha estat venut.
Cabe matisar que inscriure l'habitatge al Registre de la Propietat no substitueix la comunicació formal a la comunitat. L'obligació recau sobre qui transmet l'habitatge o el local i s'ha de complir directament davant la comunitat.
Per signar l'escriptura, el venedor ha de declarar si es troba al corrent de pagament i presentar un certificat emès per la comunitat, llevat que el comprador l'exoneri expressament. No obstant això, aquest document reflecteix la situació existent abans de l'operació i no acredita necessàriament que la venda hagi acabat celebrant-se ni identifica la seva data definitiva.
¿Com comunicar correctament la venda?
La llei no imposa un formulari específic. Exigeix que el canvi de titularitat es comuniqui a qui exerceixi les funcions de secretari mitjançant qualsevol sistema que permeti deixar constància de la seva recepció.
La comunicació pot entregar-se personalment, conservant una còpia signada o segellada, o remetre's mitjançant burofax. També es pot utilitzar un correu electrònic si queda acreditat que el secretari o administrador ho ha rebut.
El escrit hauria de recollir, almenys:
- La identificació de l'antic propietari.
- L'habitatge, local, garatge o traster transmès.
- La data en què es va produir la transmissió.
- La identitat del nou titular.
- Una adreça o mitjà de contacte.
- La sol·licitud de confirmació de la recepció.
En moltes comunitats, el secretari és també l'administrador de finques. Si no existeix un càrrec independent, les funcions de secretari corresponen per defecte al president, llevat que la comunitat hagi disposat una altra organització.
¿Què passa si el pis té deutes?
Les quotes generades abans de la transmissió segueixen sent responsabilitat personal de qui era propietari quan van vèncer. La comunicació del canvi de titularitat no elimina aquestes deutes.
El comprador també ha de prestar atenció. L'article 9.1.e de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que l'immoble adquirit respon de les quantitats pendents corresponents a la part vençuda de l'any de la compra i als tres anys naturals anteriors.
Això explica la importància del certificat de lliure de deute abans de signar la compravenda. El document ha de ser expedit en un termini màxim de set dies naturals des de la seva sol·licitud per qui exerceixi les funcions de secretari, amb el vistiplau del president.
Què fer si la comunitat reclama al venedor?
El antic propietari ha de comprovar primer si pot demostrar que va notificar la venda o que algun dels òrgans de govern de la comunitat coneixia la transmissió. Una còpia segellada, un burofax, una resposta de l'administrador o les actuacions del nou propietari poden ser rellevants.
Si no existeix aquesta prova i la comunitat desconeixia el canvi, la reclamació de les quotes posteriors pot dirigir-se legalment contra el venedor i el comprador de forma solidària. El pagament realitzat pel antic propietari no impedeix que després reclami aquesta quantitat al actual propietari.