Vendere un'abitazione non pone sempre fine automaticamente agli obblighi nei confronti della comunità dei proprietari. Ad esempio, se dopo aver venduto il mio appartamento non comunico il cambio di titolarità alla comunità, questa può richiedermi le quote generate dopo l'operazione, anche se non sono più proprietario dell'immobile.
Così stabilisce l'articolo 9.1.i della Legge sulla Proprietà Orizzontale, indicando che si deve informare il segretario della comunità mediante un sistema che consenta di attestare la ricezione.
Il mancato adempimento ha una conseguenza concreta ed è che il venditore continuerebbe a rispondere solidalmente con l'acquirente dei debiti comunitari successivi alla trasmissione fino a quando non li paga, a partire dal quale caso potrà richiederli al nuovo titolare.
Cosa significa "solidalmente"?
La responsabilità solidale consente alla comunità di richiedere l'intero debito al nuovo proprietario, al venditore che non ha comunicato la trasmissione o a entrambi simultaneamente. Non è obbligata a richiedere prima all'acquirente.
Ad esempio, se dopo la vendita rimangono pendenti diverse mensilità, una spesa straordinaria o un contributo al fondo di riserva, la comunità può indirizzare la richiesta contro il precedente proprietario se questo ha violato il suo dovere di informare.
La responsabilità non trasforma il venditore in proprietario di nuovo. L'obbligato ordinario al pagamento delle quote maturate dopo l'operazione è l'acquirente, ma la legge estende la responsabilità al trasferente che non ha informato del cambio.
Se il venditore paga un debito che spettava al nuovo proprietario, può successivamente richiedergli la restituzione dell'importo versato. È il cosiddetto diritto di ripetizione riconosciuto dallo stesso articolo 9.1.i.
In quali casi non risponderebbe il precedente proprietario?
La Legge sulla Proprietà Orizzontale contempla varie eccezioni. Il venditore non risponderà solidalmente quando possa essere dimostrato che la comunità già conosceva il cambio di titolarità, anche se non aveva ricevuto una comunicazione formale.
La responsabilità non si applica nemmeno quando il nuovo proprietario ha compiuto atti che dimostrano chiaramente che la comunità conosceva la trasmissione. Possono essere indizi rilevanti che l'acquirente si sia identificato presso l'amministratore, abbia iniziato a pagare le quote, riceva le comunicazioni o partecipi alle assemblee come proprietario.
La terza eccezione appare quando la trasmissione risulta nota. L'applicazione di questo presupposto dipenderà dalle circostanze e dalle prove disponibili, per cui non conviene fidarsi unicamente del fatto che i vicini o il presidente sappiano informalmente che l'abitazione è stata venduta.
È importante precisare che iscrivere l'abitazione nel Registro della Proprietà non sostituisce la comunicazione formale alla comunità. L'obbligo ricade su chi trasmette l'abitazione o il locale e deve essere adempiuto direttamente di fronte alla comunità.
Per firmare l'atto, il venditore deve dichiarare se è in regola con i pagamenti e presentare un certificato emesso dalla comunità, salvo che l'acquirente lo esoneri espressamente. Tuttavia, quel documento riflette la situazione esistente prima dell'operazione e non attesta necessariamente che la vendita sia stata conclusa né identifica la sua data definitiva.
Come comunicare correttamente la vendita?
La legge non impone un modulo specifico. Esige che il cambio di titolarità venga comunicato a chi esercita le funzioni di segretario mediante qualsiasi sistema che consenta di lasciare traccia della sua ricezione.
La comunicazione può essere consegnata personalmente, conservando una copia firmata o timbrata, o inviata tramite burofax. Può anche essere utilizzata un'email se risulta accertato che il segretario o l'amministratore l'abbia ricevuta.
Il documento dovrebbe raccogliere, almeno:
- L'identificazione del precedente proprietario.
- L'abitazione, locale, garage o ripostiglio trasmesso.
- La data in cui si è verificata la trasmissione.
- L'identità del nuovo titolare.
- Un indirizzo o mezzo di contatto.
- La richiesta di conferma della ricezione.
In molte comunità, il segretario è anche l'amministratore di beni. Se non esiste una carica indipendente, le funzioni di segretario spettano per default al presidente, salvo che la comunità abbia disposto un'altra organizzazione.
Cosa succede se l'appartamento ha debiti?
Le quote generate prima della trasmissione rimangono responsabilità personale di chi era proprietario quando sono scadute. La comunicazione del cambio di titolarità non elimina quei debiti.
L'acquirente deve prestare attenzione. L'articolo 9.1.e della Legge sulla Proprietà Orizzontale stabilisce che l'immobile acquistato risponde delle somme pendenti relative alla parte scaduta dell'anno di acquisto e ai tre anni naturali precedenti.
Questo spiega l'importanza del certificato di libera da debiti prima di firmare la compravendita. Il documento deve essere rilasciato entro un termine massimo di sette giorni naturali dalla sua richiesta da parte di chi esercita le funzioni di segretario, con il visto del presidente.
Cosa fare se la comunità reclama al venditore?
Il precedente proprietario deve prima verificare se può dimostrare di aver notificato la vendita o che uno degli organi di governo della comunità era a conoscenza della trasmissione. Una copia timbrata, un burofax, una risposta dell'amministratore o le azioni del nuovo proprietario possono essere rilevanti.
Se non esiste questa prova e la comunità non era a conoscenza del cambiamento, la richiesta delle quote successive può essere indirizzata legalmente contro il venditore e l'acquirente in modo solidale. Il pagamento effettuato dal precedente proprietario non impedisce che successivamente richieda quella somma all'attuale proprietario.