Portugal tem um dos parques de habitação pública mais reduzidos da Europa. Apenas 1,5% do total das habitações do país tem caráter público, em comparação com 34% dos Países Baixos, 23,6% da Áustria e 21,5% da Dinamarca.
A distância reflete uma das principais debilidades estruturais do sistema residencial espanhol: a limitada capacidade de oferecer alternativas acessíveis ao mercado livre.
A diferença não está apenas no número de casas construídas: os dois países europeus contam com um amplo setor de aluguel social e acessível, gerido também por entidades sem fins lucrativos e cooperativas
Portugal parte de uma situação muito distinta da dos Países Baixos e da Áustria em habitação pública. O relatório dos gestores administrativos coloca o parque espanhol em torno de 1,5% do total de habitações, em comparação com percentuais entre 20% e 30% em países como a Áustria e os Países Baixos. A comparação da OCDE, que utiliza a categoria de habitação de aluguel social e dados de 2022 ou do último ano disponível, cifra essa proporção em aproximadamente 1,2% em Portugal, 34% nos Países Baixos e 23% na Áustria.
Os números variam conforme o que se considera habitação pública ou social e o ano de referência, mas refletem uma diferença de escala: nos dois países centroeuropeus existe um parque de aluguel acessível muito mais amplo, que não depende exclusivamente da Administração.
Uma estratégia nacional de habitação
Assim o registra o relatório do Conselho Geral de Colégios de Gestores Administrativos de Espanha, divulgado ao DEMÓCRATA, no qual se propõe uma estratégia nacional e de Estado de habitação com um horizonte de vinte anos, mas que pode começar a ser desenvolvida nos 100 primeiros dias de uma nova legislatura.
O documento, que toma como referência o Relatório Anual 2025 do Banco de Espanha, coloca o reduzido peso da habitação pública entre os fatores que condicionam o acesso residencial e reclama ampliar de forma sustentada o parque protegido.
A proposta não se limita a construir mais habitações. Os gestores administrativos propõem que as que sejam levantadas com apoio público mantenham permanentemente seu caráter acessível, de modo que esse investimento não perca sua finalidade social com o passar do tempo.
O objetivo é consolidar um parque estável que possa dar resposta às necessidades residenciais além dos ciclos políticos e orçamentários.
outros modelos de habitação
Países Baixos: as associações de habitação
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Quem gerencia: associações de habitação que constroem, mantêm e alugam imóveis sob regulação pública.
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Que peso têm: possuem cerca de 75% das habitações para aluguel do país.
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Como funciona: oferecem aluguel social e estão sujeitas a regras públicas de adjudicação.
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Chave do modelo: a habitação social constitui um setor consolidado, embora persistam problemas de escassez e acesso.
Áustria: habitação municipal e entidades de lucro limitado
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Quem gerencia: os municípios e entidades sem fins lucrativos ou com benefícios limitados, que reinvestem recursos em habitação.
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Viena como exemplo: combina apartamentos municipais com habitações geridas por cooperativas e entidades sociais.
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Que peso tem: o relatório situa em torno de 60% a habitação municipal e social de Viena, com uma definição ampla; a Áustria atinge aproximadamente 23% de habitação social em escala nacional, segundo a OCDE.
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Chave do modelo: uma oferta ampla de aluguel acessível sustentada durante décadas, com participação pública e de entidades especializadas.
Mais alternativas ao mercado livre
Dentro deste documento, elaborado pelo economista Javier Santacruz, com quem pôde conversar o DEMÓCRATA, aposta-se na diversificação das fórmulas de acesso à habitação. Junto à propriedade e ao aluguel convencional, propõe-se impulsionar o aluguel acessível, as cooperativas, a cessão de uso e o aluguel com opção de compra. A intenção é ampliar as possibilidades disponíveis para lares com diferentes necessidades e capacidades econômicas.
Entre essas alternativas, o trabalho de Santacruz propõe desenvolver um marco normativo específico e estável para as cooperativas em cessão de uso, com acesso preferencial a solo público e segurança jurídica a longo prazo para seus sócios.
Este sistema permite acessar o uso de uma habitação sem reproduzir necessariamente o esquema tradicional de compra individual ou aluguel de mercado.
Os gestores administrativos propõem, além disso, medir os avanços através do número de habitações em cessão de uso e de aluguel acessível que se incorporem anualmente ao mercado. A habitação protegida deixaria assim de depender exclusivamente de promoções pontuais para fazer parte de uma política continuada de produção e conservação de oferta acessível.
Uma estratégia a vinte anos
O relatório também propõe que o aumento do parque público e acessível faça parte de uma estratégia de longo prazo, com objetivos intermediários e mecanismos de avaliação. Em dez anos, propõe aumentar de forma apreciável esse parque e aproximar a produção anual de habitações à criação de novos lares.
Em vinte anos, aspira a dispor de um sistema público e acessível protegido permanentemente e comparável ao dos países europeus de referência.
O documento evita fixar números fechados para essas metas e considera que cabe ao ministério competente, em coordenação com as comunidades autônomas, quantificá-las a partir de uma primeira avaliação do sistema residencial. Também defende que a estratégia se mantenha com independência da cor política dos governos.
A ampliação da habitação pública constitui, portanto, uma das patas sociais da folha de rota, junto ao aumento da construção, a mobilização de solo e a agilização dos procedimentos urbanísticos. O planteamento dos gestores administrativos é que a resposta às dificuldades de acesso não recaia em uma única medida, mas na criação sustentada de habitações e em um leque mais amplo de opções acessíveis.
A comparação europeia serve como referência para dimensionar a distância que o relatório considera necessário reduzir. Não implica, adverte o próprio documento, que todos os países sigam um modelo idêntico: seus sistemas diferem em fiscalidade, estrutura demográfica, cultura de propriedade e organização territorial.
A proposta para a Espanha passa por aumentar o parque público e protegido e garantir que as habitações financiadas com recursos públicos mantenham sua função acessível a longo prazo.
A Espanha terminou 76% menos de habitações protegidas em 2024 do que no ano do boom imobiliário
Segundo este relatório compartilhado com nosso diário, o país passou de construir 60.878 imóveis protegidos em 2006 para 14.371 em 2024.
Desde então, até agora, a habitação protegida não recuperou os volumes de construção que registrava antes da crise imobiliária. A Espanha terminou 60.878 habitações protegidas em 2006, em pleno auge do setor, frente às 14.371 de 2024.
A diferença equivale a uma queda de 76,4% em 18 anos, segundo os números do Observatório de Habitação e Solo do Ministério de Habitação e Agenda Urbana coletados no relatório do Conselho Geral de Colegios de Gestores Administrativos.
O retrocesso se enquadra na contração geral da atividade residencial. Em 2006, foram concluídas na Espanha 658.510 habitações, enquanto que em 2024 o número foi de 100.980.
A produção total reduziu-se assim em 84,7%, em uma evolução marcada pela explosão da bolha imobiliária, o ajuste posterior do setor e a dificuldade para recuperar o ritmo de construção das décadas anteriores.
A comparação entre os dois anos introduz, no entanto, um matiz relevante: embora o número absoluto de habitações protegidas tenha caído de forma acentuada, seu peso sobre o total de habitações concluídas aumentou, de cerca de 9,2% em 2006 até 14,2% em 2024.
O problema não é, portanto, que a habitação protegida represente uma proporção menor nesses dois anos de referência, mas sim que o volume de novas habitações protegidas continua muito longe do registrado antes da crise.
Os gestores administrativos propõem um horizonte de vinte anos para consolidar um parque de habitação pública e acessível protegido permanentemente, com uma oferta estável e fórmulas de acesso que vão além da compra e do aluguel convencional. Para os primeiros dez anos, propõem aumentar de forma apreciável esse parque e aproximar a produção anual de habitações à criação de novos lares. O relatório deixa nas mãos do ministério competente, em coordenação com as comunidades autônomas, a concretização de objetivos quantitativos após uma primeira avaliação do sistema residencial.