España cuenta con uno de los parques de vivienda pública más reducidos de Europa. Apenas el 1,5% del conjunto de las viviendas del país tiene carácter público, frente al 34% de Países Bajos, el 23,6% de Austria y el 21,5% de Dinamarca.
La distancia refleja una de las principales debilidades estructurales del sistema residencial español: la limitada capacidad de ofrecer alternativas asequibles al mercado libre.
La diferencia no está solo en el número de casas construidas: los dos países europeos cuentan con un amplio sector de alquiler social y asequible, gestionado también por entidades sin ánimo de lucro y cooperativas
España parte de una situación muy distinta a la de Países Bajos y Austria en vivienda pública. El informe de los gestores administrativos sitúa el parque español en torno al 1,5% del total de viviendas, frente a porcentajes de entre el 20% y el 30% en países como Austria y Países Bajos. La comparación de la OCDE, que utiliza la categoría de vivienda de alquiler social y datos de 2022 o del último año disponible, cifra esa proporción en aproximadamente el 1,2% en España, el 34% en Países Bajos y el 23% en Austria.
Las cifras varían según qué se considere vivienda pública o social y el año de referencia, pero reflejan una diferencia de escala: en los dos países centroeuropeos existe un parque de alquiler asequible mucho más amplio, que no depende exclusivamente de la Administración.
Una estrategia nacional de vivienda
Así lo recoge el informe del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España, dado a conocer a DEMÓCRATA, en el que se plantea una estrategia nacional y de Estado de vivienda con un horizonte de veinte años, pero que se puede empezar a desarrollar en los 100 primeros días de una nueva legislatura.
El documento, que toma como referencia el Informe Anual 2025 del Banco de España, sitúa el reducido peso de la vivienda pública entre los factores que condicionan el acceso residencial y reclama ampliar de forma sostenida el parque protegido.
La propuesta no se limita a construir más viviendas. Los gestores administrativos plantean que las que se levanten con apoyo público mantengan permanentemente su carácter asequible, de modo que esa inversión no pierda su finalidad social con el paso del tiempo.
El objetivo es consolidar un parque estable que pueda dar respuesta a las necesidades residenciales más allá de los ciclos políticos y presupuestarios.
otros modelos de vivienda
Países Bajos: las asociaciones de vivienda
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Quién gestiona: asociaciones de vivienda que construyen, mantienen y alquilan inmuebles bajo regulación pública.
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Qué peso tienen: poseen alrededor del 75% de las viviendas de alquiler del país.
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Cómo funciona: ofrecen alquiler social y están sujetas a reglas públicas de adjudicación.
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Clave del modelo: la vivienda social constituye un sector consolidado, aunque persisten problemas de escasez y acceso.
Austria: vivienda municipal y entidades de lucro limitado
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Quién gestiona: los ayuntamientos y entidades sin ánimo de lucro o con beneficios limitados, que reinvierten recursos en vivienda.
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Viena como ejemplo: combina pisos municipales con viviendas gestionadas por cooperativas y entidades sociales.
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Qué peso tiene: el informe sitúa en torno al 60% la vivienda municipal y social de Viena, con una definición amplia; Austria alcanza aproximadamente el 23% de vivienda social a escala nacional, según la OCDE.
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Clave del modelo: una oferta amplia de alquiler asequible sostenida durante décadas, con participación pública y de entidades especializadas.
Más alternativas al mercado libre
En el interior de este documento, elaborado por el economista Javier Santacruz, con quien ha podido conversar DEMÓCRATA, se apuesta por diversificar las fórmulas de acceso a la vivienda. Junto a la propiedad y el alquiler convencional, propone impulsar el alquiler asequible, las cooperativas, la cesión de uso y el alquiler con opción a compra. La intención es ampliar las posibilidades disponibles para hogares con distintas necesidades y capacidades económicas.
Entre esas alternativas, el trabajo de Santacruz plantea desarrollar un marco normativo específico y estable para las cooperativas en cesión de uso, con acceso preferente a suelo público y seguridad jurídica a largo plazo para sus socios.
Este sistema permite acceder al uso de una vivienda sin reproducir necesariamente el esquema tradicional de compra individual o alquiler de mercado.
Los gestores administrativos proponen, además, medir los avances a través del número de viviendas en cesión de uso y de alquiler asequible que se incorporen anualmente al mercado. La vivienda protegida dejaría así de depender exclusivamente de promociones puntuales para formar parte de una política continuada de producción y conservación de oferta asequible.
Una estrategia a veinte años
El informe también propone que el incremento del parque público y asequible forme parte de una estrategia de largo recorrido, con objetivos intermedios y mecanismos de evaluación. A diez años, propone aumentar de forma apreciable ese parque y aproximar la producción anual de viviendas a la creación de nuevos hogares.
A veinte años, aspira a disponer de un sistema público y asequible protegido permanentemente y comparable al de los países europeos de referencia.
El documento evita fijar cifras cerradas para esas metas y considera que corresponde al ministerio competente, en coordinación con las comunidades autónomas, cuantificarlas a partir de una primera evaluación del sistema residencial. También defiende que la estrategia se mantenga con independencia del color político de los gobiernos.
La ampliación de la vivienda pública constituye, por tanto, una de las patas sociales de la hoja de ruta, junto al aumento de la construcción, la movilización de suelo y la agilización de los procedimientos urbanísticos. El planteamiento de los gestores administrativos es que la respuesta a las dificultades de acceso no descanse en una única medida, sino en la creación sostenida de viviendas y en un abanico más amplio de opciones asequibles.
La comparación europea sirve como referencia para dimensionar la distancia que el informe considera necesario reducir. No implica, advierte el propio documento, que todos los países sigan un modelo idéntico: sus sistemas difieren en fiscalidad, estructura demográfica, cultura de propiedad y organización territorial.
La propuesta para España pasa por aumentar el parque público y protegido y garantizar que las viviendas financiadas con recursos públicos conserven su función asequible a largo plazo.
España terminó un 76% menos de viviendas protegidas en 2024 que en el año del boom inmobiliario
Según este informe compartido con nuestro diario, el país pasó de construir 60.878 inmuebles protegidos en 2006 a 14.371 en 2024.
Desde entonces, hasta ahora, la vivienda protegida no ha recuperado los volúmenes de construcción que registraba antes de la crisis inmobiliaria. España terminó 60.878 viviendas protegidas en 2006, en pleno auge del sector, frente a las 14.371 de 2024.
La diferencia equivale a una caída del 76,4% en18 años, según las cifras del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana recogidas en el informe del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos.
El retroceso se enmarca en la contracción general de la actividad residencial. En 2006 se terminaron en España 658.510 viviendas, mientras que en 2024 la cifra fue de 100.980.
La producción total se redujo así un 84,7%, en una evolución marcada por el estallido de la burbuja inmobiliaria, el ajuste posterior del sector y la dificultad para recuperar el ritmo de construcción de las décadas anteriores.
La comparación de ambos años introduce, no obstante, un matiz relevante: aunque el número absoluto de viviendas protegidas cayó de forma pronunciada, su peso sobre el total de viviendas terminadas aumentó, desde alrededor del 9,2% en 2006 hasta el 14,2% en 2024.
El problema no es, por tanto, que la vivienda protegida represente una proporción menor en esos dos años de referencia, sino que el volumen de nuevas viviendas protegidas sigue muy lejos del registrado antes de la crisis.
Los gestores administrativos proponen un horizonte de veinte años para consolidar un parque de vivienda pública y asequible protegido permanentemente, con una oferta estable y fórmulas de acceso que vayan más allá de la compra y el alquiler convencional. Para los primeros diez años, plantean aumentar de forma apreciable ese parque y aproximar la producción anual de viviendas a la creación de nuevos hogares. El informe deja en manos del ministerio competente, en coordinación con las comunidades autónomas, la concreción de objetivos cuantitativos tras una primera evaluación del sistema residencial.