El Govern ha retornat al BOE els dos reals decrets-llei de vivenda que el Congrés va rebutjar la setmana passada, però no s'ha limitat a reproduir els textos que van decaure. Els nous reals decrets-llei 28/2026 i 29/2026, publicats aquest dimecres, conserven la major part de les mesures aprovades el 29 de setembre, tot i que introdueixen canvis en alguns dels punts amb major impacte pràctic i polític.
El gruix del paquet roman intacte. Es mantenen la regulació dels lloguers de temporada i per habitacions, les noves avantatges fiscals per propietaris i inquilins, la tributació de determinats lloguers turístics, els recàrrecs de l'IBI, la limitació extraordinària de les actualitzacions de renda, les pròrrogues d' fins a dos anys, la protecció davant dels desnonaments, el blindatge de vivenda assequible i les línies de finançament per augmentar l'oferta.
Els canvis es concentren en diverses mesures concretes. Se s'amplia fins al 2030 el límit a determinades operacions de compra de vivenda, es precisaven les entitats afectades, s'incorporen 10.000 milions d'euros per finançar la línia TU CASA i es dota amb 400 milions el Fons de Vivenda d'Impacte Social. El segon decret, dedicat a la durada dels lloguers, modifica a més el càlcul de la indemnització a l'inquilí i algunes de les seves excepcions i retarda la seva entrada en vigor fins al 15 de novembre.
El límit a determinades compres passa de 2028 a 2030
Una de les modificacions més clares apareix ja en el article 1 del RDL 29/2026. El decret rebutjat establia fins al 31 de desembre de 2028 una limitació per a determinades adquisicions de vivenda realitzades per entitats vinculades a l'activitat immobiliària quan el preu fos inferior al 70% del seu valor de mercat.
El nou text porta aquesta data fins al 31 de desembre de 2030 i redefineix l'àmbit d'aplicació. La norma es refereix ara a les entitats dedicades a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per preus clarament inferiors al seu valor de taxació i afegeix expressament les persones jurídiques que tinguin la condició de gran tenidor, així com a entitats del seu grup o que actuïn per compte seu.
No es modifica, tanmateix, el llindar econòmic central. La restricció continua afectant a adquisicions gratuïtes o realitzades per una contraprestació inferior al 70% del valor de mercat, amb les excepcions previstes per a determinats destins residencials i socials.
Els desnonaments mantenen la seva protecció fins al 2030
En matèria de desnonaments hi ha menys novetats. El text rebutjat ja establia fins al 31 de desembre de 2030 la suspensió de determinats procediments quan la persona afectada fos vulnerable, no tingués alternativa habitacional i la demandant estigués compresa entre les entitats contemplades per la norma.
També estava ja inclosa la denominada enervació extraordinària, per la qual, en determinats procediments de desnonament per impagament, l'Administració competent ha d'intervenir quan no proporcioni una alternativa habitacional a la persona vulnerable. L'article 5 nou manté aquest mecanisme i obliga l'Administració a pagar o consignar les quantitats reclamades, les devengades i les costes en els termes establerts per la Llei d'Enjudiciament Civil.
El Fons de Habitatge ja existia, però ara rep 400 milions
Una altra diferència està en l'article 13. El decret anterior ja creava el Fons de Habitatge d'Impacte Social, adscrit al Ministeri d'Habitatge, amb l'objectiu de finançar projectes amb impacte social i atreure inversió privada. No obstant això, l'articulat no fixava una quantitat inicial concreta per posar-lo en marxa.
El nou decret manté el fons però afegeix una dotació inicial de 400 milions d'euros, articulada mitjançant un crèdit extraordinari amb caràcter incorporable. La novetat, per tant, no és la creació de l'instrument, sinó la seva finançament concreta.
TU CASA ara rep 10.000 milions
Alguna cosa similar ocorre amb la línia TU CASA. El mecanisme per facilitar la compra del primer habitatge ja apareixia a l'article 19 del decret rebutjat. Preveia préstecs per complementar la finançament hipotecària privada pel menor import entre el 20% del valor de l'habitatge i 50.000 euros, durant un màxim de deu anys, al 0% d'interès i sense comissions.
El nou article 19 conserva aquest disseny i precisa expressament que podran beneficiar-se qui accedeixi al seu primer habitatge habitual independentment de la seva edat. La principal diferència econòmica apareix en la finançament: el decret incorpora un crèdit extraordinari de 10.000 milions d'euros per a la línia ICO TU CASA, a més de cinc milions per a les seves despesses financeres.
Fiscalitat, lloguer temporal i límits a les rendes repeteixen
El nucli fiscal del decret es manté. Tornen les reduccions en l'IRPF per als propietaris en funció de la renda que cobrin i la seva evolució, així com la deducció per als llogaters, les modificacions en la imputació de rendes immobiliàries i els incentius relacionats amb la posada de vivenda al mercat residencial.
Retornen al seu torn els canvis en l'IVA. Es recupera la tributació al 10% de determinats arrendaments d'apartaments o vivendes moblades de curta durada, així com l'aplicació del tipus superreduit a determinades vivendes protegides i les modificacions sobre obres de renovació i reparació.
La regulació dels lloguers de temporada i per habitacions també revive. El decret manté l'exigència de justificar la causa temporal, els límits a la suma de les rendes quan una vivenda es lloga per habitacions i les restriccions aplicables en zones de mercat residencial tensionat.
El mateix passa amb la limitació extraordinària de les actualitzacions dels lloguers fins al 31 de desembre de 2027. Si la renda es troba per sobre del límit màxim corresponent conforme al sistema estatal de referència, no podrà incrementar-se; en els altres supòsits, a falta d'acord entre les parts, l'augment no podrà superar el 2%.
La pròrroga extraordinària de dos anys tampoc canvia
La pròrroga extraordinària de fins a dos anys per a determinats contractes de vivenda habitual també roman pràcticament intacta. Podran sol·licitar-la els arrendataris els contractes dels quals compleixin les condicions fixades en la disposició final cinquena, sempre que estiguin al corrent del lloguer i ho hagin estat durant els vuit mesos anteriors.
El nou decret conserva igualment les excepcions quan les parts pactin altres condicions, subscriguin un nou contracte o concorri una necessitat acreditada del propietari de recuperar la vivenda. També roman l'excepció quan propietari i llogater acordin renovar o celebrar un nou contracte amb una renda almenys un 5% inferior.
La renovació de cinc o set anys es manté, però canvia la indemnització
On sí apareixen ajustos rellevants és en el RDL 28/2026, que substitueix el RDL 27/2026 rebutjat pel Congrés i reforma l'article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans.
Es manté la mesura central. Transcorreguts els cinc anys de durada mínima del contracte —o set quan el propietari sigui una persona jurídica—, si cap de les parts comunica la seva voluntat de terminar-lo, el lloguer es prorrogarà per períodes successius de cinc o set anys, respectivament. El propietari haurà de comunicar la no renovació amb sis mesos d'antelació i el llogater, amb dos.
Canvia, tanmateix, la forma de calcular la indemnització quan és el propietari qui decideix posar fi al contracte. El text anterior parlava de, almenys, dotze mensualitats d'un habitatge de característiques anàlogues i establia com a sòl una mensualitat per cada any que el llogater hagués residit en ella.
El nou decret concreta la fórmula. La compensació serà el més gran de dos imports calculats a partir del valor superior del rang individualitzat que correspongui a aquest habitatge en el sistema estatal de referència: dotze mensualitats o una mensualitat per cada any que el llogater hagi residit en l'immoble. Quan no existeixi un valor individualitzat, s'utilitzarà com a referència la renda vigent del contracte.
A més, si el llogater té dret a una pròrroga legal obligatòria i la sol·licita, la indemnització no desapareix automàticament, sinó que queda ajornada fins que acabi aquesta pròrroga, sempre que llavors no concorrin algunes de les causes que permeten al propietari quedar exempt.
Desapareix una de les excepcions per no indemnitzar al llogater
També hi ha un canvi en les causes que permeten al propietari no pagar aquesta compensació. El decret rebutjat contemplava sis excepcions. Entre elles figurava una clàusula oberta que permetia excloure la indemnització quan existís una altra circumstància degudament justificada que fes prevaler els interessos d'un arrendador en situació de vulnerabilitat acreditada.
Aquesta clàusula desapareix del nou text. Es conserven les restants excepcions, entre elles la necessitat de recuperar l'habitatge per ús propi o familiar, que el llogater disposi d'un altre habitatge adequat al mateix municipi, la signatura d'un nou contracte o el rebuig d'una oferta per continuar a la mateixa casa en les condicions fixades legalment.
A més, hi ha un ajustament en les pròrrogues extraordinàries de fins a tres anys en zones tensionades. Entre les excepcions que permeten recuperar l'habitatge, el decret anterior contemplava la necessitat de destinar-lo al propietari o a familiars fins a segon grau; el nou text redueix aquesta referència als familiars de primer grau, a més del cònjuge en els supòsits previstos legalment.
El segon decret ja no entra en vigor immediatament
La darrera diferència té conseqüències immediates. El RDL 27/2026 establia que la seva reforma de les pròrrogues entraria en vigor l'endemà de la seva publicació al BOE. Va ser publicat l'1 d'octubre, va entrar en vigor el dia 2 i aquell mateix dia va quedar derogat pel Congrés.
El nou RDL 28/2026 no entrarà en vigor fins al 15 de novembre, malgrat haver-se publicat aquest 7 d'octubre. Les comunicacions de no renovació realitzades vàlidament abans de la seva publicació conserven a més la seva eficàcia i no generen la nova indemnització.
L'altre decret, el RDL 29/2026, sí entra en vigor amb caràcter general aquest dijous 8 d'octubre, llevat de les mesures per a les quals el propi text estableix dates diferents.
Així, el Govern arriba a la Diputació Permanent amb uns textos que mantenen l'estructura i la immensa majoria de les mesures que va rebutjar el Congrés, però amb modificacions dirigides principalment a prolongar algunes restriccions, concretar garanties jurídiques i, sobretot, posar xifres a instruments financers que una setmana abans estaven creats però mancaven en el propi decret d'una dotació inicial determinada.